集资买房者再度拍得一栋楼

　　集资买房者再度拍得一栋楼

　　该楼盘位于龙岗布吉，共56套房子，成交价每平方米2607元

　　晶报讯（记者刘军锋/文、图）深圳个人集资买房者昨日再次拍得一栋楼。这是该群体继拿下宝安沙井两栋宿舍楼，并于上月底入伙之后，第二次以联合竞拍方式在深圳成功买楼。

此烂尾楼位于龙岗布吉，共有56套90多平方米的房子，每平方米拍卖成交均价2607元。据估算，加上交易费、再建费等，房子成本价为每平方米3200多元，比周边房价约低两成。

　　1400万元竞得一座烂尾楼

　　昨天下午，深圳市土地房产交易中心拍卖大厅几近爆棚，大批个人集资买房者和记者前来“观战”。集资买房者看中的是26号标的——位于布吉街道的4栋住宅楼，建筑面积为5369.2平方米，产权从1992年到2042年，起拍价519万多元。持1205号牌的集资买房组织者林立人，经9轮竞价，战胜了12位竞买对手，最后以1400万元成交。

　　成交价超过最高心理价

　　“每平方米成交价超出我们原定最高心理承受价100多元。”拍卖结束后林立人对记者说，部分报名者每平方米报价低于2500元，因此这次希望最好能以22500元拍下来。

　　部分集资买房参与者不愿接受成交价。家住南山的朱小姐说，买房群体要缴300多万元再建款，加上交易佣金等，每平方米达3200多元，已接近同地段二手楼价，因此她打算退房。一家布吉的房产中介告诉记者，布吉街二手楼价一般每平方米4000多元，有少量产权始于上世纪90年

　　代的老房子每平方米卖3000多元。 分房和产权成悬疑

　　因为可能出现退房情况，如何分房一时成疑。林立人说，他们将按照报价从高到低，以及交保证金的先后确定分房顺序；如果报价低于2500元的人不要房子，其他报名人可补上，因为已报名的人很多。林立人称，也可把房子卖给没报名的人。

　　报名买房者彭小姐认为，在没有了价格优势之后，买这栋烂尾楼不如买二手楼，因为烂尾楼只有一本房产证，到时能不能一户办一证尚未可知。拍卖现场一位陈女士则认为，大家集资拍下的楼，房产证却过户到组织者一人名下有风险。

　　三次出手两次失败

　　昨天集资买房群体三次出手买楼，只成功了上述这一次。

　　第一次竞拍的是赛格工业园104栋32套公寓，建筑面积1471平方米，起拍价483万元，最后以1140万元被人买走。

　　在成功拍得布吉4栋烂尾楼之前，林立人本想同时买下与之相邻的3栋，这样可自成小区，但未能如愿，最后以770万元落入他人之手。

　　专家观点

　　“联合竞买”隐患多“集资人”应慎重

　　晶报讯（深圳报业集团记者冯杰）去年底，我市一市民（以下简称该人士）以联合他人“联合竞买”方式（不少媒体在此前的报道中普遍将之误称为“合作建房”）拍得了位于宝安区金桥工业区的两栋配套工业宿舍。昨天，林某等人将再次联合“集资者”参与竞买在市土地房产交易中心公开拍卖的位于布吉街道的住宅楼。记者经过一番调查并采访了权威法律专家，该专家表示：“这种‘联合竞买’存在诸多隐患和风险，‘集资者’应慎重决策。”

　　“合作建房”实为“联合竞买”

　　去年12月22日，该人士成功竞买了受深圳市宝安区人民法院委托拍卖的宝安区某工业区的五栋宿舍；该人士与另外三人竞得了宝安区某工业区的六栋宿舍。

　　权威法律专家认为，将上述事件定义为“合作建房”是一种误解。该专家解释说，“‘合作建房’是指由一方出地，一方出资，共同开发房产的行为。”而在深圳发生过的由多人集资竞买拍卖的房产的行为所购买的是已经建成的房产，不存在“建房”的问题。因此，其准确定义应该是“联合竞买”。

　　“联合竞买”隐患多多

　　该专家分析认为，目前的这种“联合竞买”行为存在颇多隐患。

　　第一，产权问题。宝安金桥工业区的这两栋建筑实际为80余人集资购买，但该两栋建筑分割登记的最小单位为“层”，这也就意味着“是否能将这两栋房产分割到80余户‘集资者’的名下，使每户都能拿到自己分得那份房产的《房产证》，存在不确定因素。”

　　第二，集资者的资金安全问题。在“竞买”时，仅由该人士等“代表”80余名集资者参加竞买，目前该两栋建筑的产权证明上的产权人为该人士等代表。如果该两栋建筑不能分割登记到80余名出资人的名下，万一该人士等“代表人”有债务纠纷，存在着法院查封该两栋建筑的可能。

　　第三，税费问题。即便能分割登记，按照现行的法律，将房产从“该人士”等“代表”的名下“转移”到80余个“集资者”的名下，是一种交易行为，有关部门将按章收取增殖税及交易税。

　　第四，功能问题。由于该两栋建筑的功能为工业配套宿舍，万一该两栋工业宿舍将来涉及到拆迁，拆迁赔偿标准远低于商品住宅拆迁补偿标准。

　　第五，地价问题。该五栋宿舍目前领取的仅是绿本《房地产证》（不能进入市场交易），必须在补交完地价后才能领到红本《房地产证》（可以进入市场交易）。

　　“联合竞买”烂尾楼需谨慎

　　对于两栋位于布吉街道的“烂尾楼”，记者查阅了龙岗区人民法院与市土地房产交易中心签署的委托拍卖合同。合同中“拍卖物的瑕疵”一栏这样写道：“未核实是否欠地价；未核实是否欠土地使用费”；“其他需说明的情况”一栏则写道：“拍卖物尚有部分工程未完工，一切未完善的手续及应补交的费用由竞得人自行解决；拍卖成交后，法院仅出具相关法律文书，拍卖物能否办理产权转移手续，是否欠缴地价、土地使用费等费用由竞得人自行到国土部门核查。”

　　权威法律专家认为：“为解决执行难问题，法院往往以‘净值套现’的方式将查封的房产委托有关机构组织拍卖。在这个案例中，拍卖标的物是否欠地价、是否欠土地使用费、是否能办理产权转移手续等因素实际上都不明确。万一将来发现这两栋房产欠地价、欠土地使用费、不能办理产权转移手续怎么办？有意参与‘联合竞买’的‘集资者’应该考虑清楚。”

　　再次，“联合竞买人”是否有能力将“烂尾楼”盘活，存在很大的不确定因素。该专家说：“我怀疑这些‘业余的’‘集资者’是否有能力搞好开发。”