整治不法官员开发商无助平抑房价

　　社论

　　从4月起，中央政府八个部门将开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动，打击重点主要指向“房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为”。此项整顿将覆盖在建并已进入商品房预售环节的所有房地产开发项目。

　　分析政府部门的说法，本次整治包含两个性质实际上完全不同的任务。第一项整顿对象是与房地产业有关系的政府部门。从历年来曝光的房地产行业违法违规典型案例看，在规划审批、房屋拆迁、开发建设、房屋销售、产权办理等各个环节上，均可能存在政府监管部门放松规则、为违法违规行为开绿灯的现象。第二项整治的对象则是房地产开发商，政府旨在打击哄抬房价、偷税漏税、违规强制拆迁等行为，中介服务机构任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格、行贿等也成为整治的重点。

　　应当说，上述官员及开发商的不法或不合乎市场伦理的行为，确实都需要整治。不过，这样的整治行动似乎一直在进行。相关行政管理与监管部门隔三差五就会发动某项专项整治。比如，去年下半年，建设部就进行了房地产交易秩序专项整治。至于打击政府官员腐败，那更是一项日常工作。

　　当然，在当下房价成为民众关心重点的时候，政府部门采取这一行政执法措施，恐怕不光是进行日常管理，很可能带有某种宏观调控的性质。事实上，两年多来，政府对房地产市场所进行的宏观调控，主要就是行政调控。政府通过行政命令的手段直接干预产品市场，也利用行政权力打击腐败、整顿开发商不法及违规活动，试图借此收到宏观调控的效果。

　　另一方面，民众也可能对政府的本次整治行动产生一些联想。不少人不假思索地相信，自己之所以买不起房子，房价之所以一个劲地上涨，就是因为涉及房地产业的政府官员太腐败，就是因为开发商黑心肠。因此，人们对政府的行政调控措施寄予厚望，以为揪一些贪官、抓几个开发商，就可以让房地产市场恢复常态。

　　假如人们有这样的想法，那一定会失望。确实，开发商的某些不合理销售行为，可能会临时抬高本项目销售价格。但总体而言，房价整体上涨的中长期趋势不可能由这种行为造成，房地产开发各个环节的腐败更不可能推动房价上涨。归根到底，房屋价格是由土地、房屋的供需，尤其是市场参与各方对土地、房屋供需的主观认知和预期所决定的。决定房价的不是房地产商支出的成本，更与腐败支出无关。即使房地产商与相关政府部门十分清廉，在现有的土地、房屋供应制度下，房价将依然高企，并且很可能继续走高。

　　我们甚至可以说，某些权钱交易反而可能有助于抑制房价的快速上涨。比如，某些开发商违规将工业用地转为商业开发用地，这些项目开发商为了控制风险，快速销售，有可能报出比较低的价格，消费者反而可能得到好处。

　　当然，任何人都不会同意，因为这一点而容忍不法行为。违法违规行为、尤其是权钱交易本身必须予以整治。事实上，这些行为通常以牺牲消费者利益为代价，增进开发商利益。开发商在贿赂政府官员之后，也在预售、交房、产权办理、规划等各个方面采取不正当措施，为自己谋取不当利益。但我们必须认识到一点：仅靠行政整治，不仅不可能抑制房价快速上涨的趋势，甚至也难以从根本上改变相关政府部门及房地产开发商的行为模式。

　　土地及房地产领域之所以成为腐败重灾区，根本的原因是政府独家垄断土地供应，又严厉管制房地产开发的所有环节。管理、监管这个领域的官员的权力大于任何行业。而与其他行业相同，这种巨大的权力又没有受到有效制约，官员当然会大胆地以权力交换开发商的贿金。

　　房地产市场交易秩序之所以一直比较混乱，房地产开发商放肆地对消费者采取霸道行为，固然因为开发商通过金钱购买到了政府的支持，但更主要的原因则是，当下中国的房地产市场是一个双重垄断性市场：政府垄断城市建设用地供应，而政府只向开发商供地，市民合作建房及私人购地建房均在限制、禁止之列，因而开发商集体垄断了房屋供应。这种双重垄断导致地价、房价必然上涨，消费者当然也没有选择的自由，只能任开发商宰割。不管是打击腐败官员、还是打击开发商，均无助于缩减政府相关部门在土地、房地产开发领域的权力，也无助于改变土地、房屋双重垄断格局。因而，它最多只能一时治官员腐败、开发商违规之标，而难以治房价不合理之本。