北京春季房展二手房受追捧 位置基本处城区地段

　　高房价逼迫购房者趋向小户型和二手房

　　■本报记者看春季房展（一）■本报记者 王小霞

　　以房地产市场晴雨表著称的北京四季房展之2007年春季房展会带着相当不错的业绩于上周末闭幕了。“北京城区万元以上的楼盘继续以高价考验着购房人的口袋，北京周边以及外地小户型项目则再一次受到购房者的追捧，而一向都是配角的二手房在此次房展会上却出尽风头。

”一位参展商在接受中国经济时报记者采访时表示，小户型、低总价仍然是多数市民买房的首选。

　　选购中低价位住房占主流

　　4月5日是为期4天、在国贸中心举办的春季房展会第一天。早上9点正式开展，但是不到9点，已经有相当数量的参观者在展厅门口等候，表现出了极大的购房热情。中国经济时报记者进入会场转了一圈后发现，新盘以及大公司、大项目集中在会场的一号厅；中低档楼盘则基本汇聚在二号厅，而二号展厅相较一号展厅热闹许多，因为选购中低价位和二手房的购房人群还是占了观展人群的主流。

　　“本届春季房展会的项目比去年的春季房展会、秋季房展会项目要多。”房展会一位工作人员告诉记者。粗略统计，北京的新旧楼盘加上外地的楼盘，此次房展会参展项目近70个，其中，新项目约有十多个，分别是金隅·凤麟洲、C－PARK西派国际公寓、柏悦华府、元大都、茶贸国际中心、丽园阳光、珠江·奥古斯塔城邦等。

　　另外，此次春展的项目在城区及北京远郊区县均有分布，城区项目主要为东部项目，朝阳区项目占东部地区多数，分布在三环、四环、五环附近，价格在8000—15000元／平方米之间；其次是通州项目，多为5000元／平方米左右；另外还有大兴、亦庄、怀柔、密云等远郊区县项目参展，价格均在5000元／平方米左右。在参展项目中，以推行中小户型的住宅项目居多，北京的项目有燕莎后国际商街、晶都国际、丽园阳光、北京太阳城等。

　　房展组委会的相关负责人张玉亮介绍，房展会首日参观人数达到2万人次，第一天达成成交意向的，北京楼盘有111套，外埠楼盘有67套，成交均价都在万元以下。另外，记者在会场看到，老年人看房成为一大趋势。

　　小户型受追捧

　　随着宏观调控政策效果的显现，小户型如今成了多数市民买房的首选。在此次春展会上，小户型项目更是破天荒地涌进来28个，数量比去年冬季房展翻了一番，其中以北京地区的项目居多，如茶贸国际中心、金隅·凤麟洲、一线国际等。

　　“现在房价太高，银行又不断加息，如果一步到位买套100多平米的房子，首付完了再加贷款月供，我们肯定承受不了。”一位正在看小户型的购房者朱彤在接受记者采访时说，最初，她与家人理想的购房计划是140平米以内，位置在东五环以内、均价8000元以内。后来看了很多项目后发现，这个计划越来越难以实现。“房价越来越高，买大一点的房子全家住着合适，但付出的代价太大，万一以后房价降了，那不是更亏吗？！”朱彤说，现在就想先买个90平米左右的就行了。

　　在北京东部某项目展台前，记者看到一位销售人员正在向一对夫妻介绍一套面积在40平方米左右的房子：“项目均价1．2万元／平方米，总价也就40万元出头，首付也不会太多，贷款额度也比较低，月供不多也不会影响生活品质。”而据记者了解，由于每个项目中小户型的数量并不是很多，再加上市场上对小户型的需求量较大，因此，很多项目的小户型单价反而比其他户型单价要高。

　　春展组委会相关人士告诉记者，本次房展会上有小户型发售的楼盘大概有28个，与2006年冬季展会相比增加了16个。与此同时，根据历届房展会的统计数据也看出小户型越来越受追捧这一趋势：2006年春季房展意向成交单套平均面积为114平方米、夏季房展为106平方米、秋季房展为103平方米，冬季房展更是下降到了86平方米。成交单套平均面积的降低也说明展会上主力房源的改变，90平方米以内中小户型普通住宅供应量正在逐步增加，中小户型由原来的稀缺产品即将变为市场主流产品，房展会成交单套平均面积逐步降低的数据正与国家提倡的政策相吻合。

　　二手房出尽风头

　　房展会上与低总价小户型一样受追捧的还有二手房。“今年，很多中介公司的展位面积比历届扩大了一倍左右。”记者在位于2号厅的二手房专区看到，购房者在几面贴有房源信息的面板前拥来挤去。还有一些购房者正在用笔不停记录着一些信息。而每个二手房经纪人身旁，也早已围了不少购房者在咨询房源。

　　“据统计数据显示，2007年2月北京期房、现房住宅的签约曲线呈下滑趋势。而2月份二手房的交易量同比去年却上涨了23．72％。”我爱我家副总裁胡景晖在接受本报记者采访时表示，自去年秋季房展会开始，二手房在房展会上越来越受购房者的青睐。因为与目前上市新房位置大多位于五环附近相比，二手房的位置基本处于城区地段。此次房展会我爱我家携带了万余套精品房源，都分布在城八区、内四环、各大商圈内。

　　与此同时，一手房面积大，相对总价也较高。从近几年的新建楼盘可以看出，这些新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，这样算下来总价自然不菲。“虽然此次国贸房展会大多数开发商也主推小户型楼盘，但对于普通老百姓而言，这些新开发的小户型位置偏远，而且一居室面积在60－70平方米之间；二居室面积在80－90平方米之间，总价还是有点高。”胡景晖认为，二手房一般一居室面积在45－55平方米左右；二居室面积在60－70平方米左右。而且，位置都在配套成熟的城区。

　　春展现场也有购房人表示，因为新房房价过高所以被迫关注二手房。在北京一家大型中介公司的展位前，记者好不容易挤进人群采访了一对正在查看房源信息的老年人。“现在的新房房价太贵了，我们看中的项目要么是单价太高，要么是价格合适但去现场看房后发现太远，周边什么配套都没有，只有一幢幢正在盖的住宅楼。”两位接受记者采访的老人表示，他们一辈子在城里住惯了，选来选去，只有二手房的价格和位置相对合适。

　　房展困局：房价太高房子卖不动

　　■本报记者看春季房展（二）■本报记者 周雪松

　　4月5日至8日，北京四季房展之春季房展在国际贸易中心如期举行。与以往不同的是，本次房展是北京四季房展“变脸”之前举办的最后一次春季房展会。

　　由于身陷困局，举办多年的以一手住宅为主要参展对象的北京四季房展，将改由过去春夏秋冬每季举办一次为每年春季和冬季各举办一次，而传统的夏、秋两季房展将黯然谢幕。

　　房展会面临“瘦身”

　　4月6日中午，中国经济时报记者赶到国际贸易中心，在春季房展售票现场记者发现，昔日曾经出现的排队购票情形，已经踪影难觅。主办方设在展厅入口处的售票服务台前，人流稀少，记者粗略统计了一下，在五六分钟的时间里，仅有四五个人前去购票。

　　就在记者以看房者身份咨询门票价格的时候，身旁便有票贩子主动上前搭讪，五元一张的门票，通过票贩子，三元即可购得。值得一提的是，在展厅入口处，记者还遇到一位为某参展项目散发广告的中年男子，再三主动要带记者免费进去看该项目楼盘。类似这位中年男子的人员，在展厅外面还有不少。

　　进入展览大厅，里面人流虽不算少，但记者注意到，此次房展会远没有一年以前的房展会热闹，人数也明显少了很多。正如一位前一天去过这届房展会的媒体同行感慨的那样：房展会已经“一年不如一年”。

　　另外，在展览大厅里记者还发现，参展项目也是冷热不均，有的价格相对比较低的楼盘或小户型楼盘前，人头攒动，看房者咨询也非常踊跃，而有的楼盘则少人问津，看房的人甚至不如卖房的人多，且看房者多是匆匆而过。

　　据主办方有关人士介绍，本次展会第一天，参观者仅有2万人次，而去年的春季房展期间，参观人数多时曾经达到一天4．8万人次。另外，本次展会开展首日意向成交金额为1．1亿元，仅为去年的三成不到。

　　房展会的日渐冷清从参展项目数量的变化也可窥其一斑。同样据上述相关人士介绍，北京四季房展参展项目最多曾经达到130多个，而本次房展参展项目仅60个左右，数量减少了差不多一半。

　　“北京房地产市场推出的新项目越来越少，这是一个大的趋势。”在谈到参展项目为何减少时，主办方有关人士表示。对于前来看房的人数大量减少，该人士将其原因归结为：可供选择购买的项目不多和购房者的观望。

　　“‘9070’政策（即新开工新规划项目90平方米以下普通住房须占70％以上）出来后，大家在观望。”4月6日，上述人士在接受记者采访时说，春季房展开局第一天看房人数较少，一方面与当天正赶上清明节不无关系；另一方面，也和展会前两天适逢工作日有关。“周六、周日可能还会有高峰。”这位人士说。

　　尽管在主办方看来，看房人数和参展项目的锐减事出有因，但这并不能否认京城房展会所遭遇的尴尬和窘境。事实上，早在去年乃至前年国家宏观调控政策频出之际，就已经出现了这种迹象，这给四季房展的招展工作和定期举办也带来了很大的挑战。

　　作为应对举措，四季房展组委会做出一项决定并从今年年初付诸实施：将传统意义上的春夏秋冬四季房展砍去一半，改为春季和冬季各举办一次以一手房为主的大型房展，而传统的夏、秋两季房展则被专门以二手房展示交易为主的房展所取代。

　　房展会困局：房子好卖？还是房价太高？

　　四季房展组委会提供给记者的资料显示，今年参加春季房展的北京项目仅为35个，而外埠项目支撑了近半壁江山。“房展会越来越难办是因为房子好卖，新项目越来越少。”京城地产界一位人士言简意赅地表示。而高档住宅一般在定位普通购房者和中产阶层的房展会上，通常效果并不理想，这种项目一般也不容易在房展会上露面。

　　好卖的不来，不好卖的也不来，这一点似乎也得到了四季房展主办方相关人士的认同。“从历届四季房展来看，项目数量达到高峰值出现在2003年，这和北京市房地产市场的发展是非常吻合的。”另外，这位人士说，北京市场供应体量也是影响房展的一个因素。

　　“以前建筑面积在50万平方米以上楼盘很多，项目多，楼盘体量大。现在项目少，一般在10万平方米－20万平方米之间，30万平方米以上的项目也有，但比以前少一些，20万平方米体量的楼盘一般还不够卖，再加上这些项目基本都是分期开，等房展会开展，人家已经卖完了。”这位人士以最近卖得比较好的阿尔法项目为例，“以往，这样的楼盘至少要参加3次房展，但这次人家没来，原因很简单，因为人家没有房子了。”

　　在本次春季房展会上，上上城、丽园阳光、茶贸中心等小户型、低总价项目依然是热销抢眼的主角。但这种热销的背后，却是一些高档项目销售并不十分景气。

　　4月6日下午，在春季房展上，一对年轻情侣走过“假日蓝湾”沙盘模型，被这一位于秦皇岛的海景住宅深深打动，当然，令他们心动的还包括“假日蓝湾”仅仅5000多元／平方米的价格。

　　不过，这两位年轻人告诉记者，他们两人虽然工作生活在北京，每人月收入有四五千元，但只能买得起6000元／平方米－8000元／平方米的房子，去外地买房不太现实，可在此次房展会上很难找到适合自己的房子。

　　“其实，从深层次来说，到房展会看房的人少，跟房价肯定有关系，连续多年房价一直在涨，如果房价比较平稳些的话，可能现在很多人都已经出手了。”春季房展主办方一位人士对记者说，“成交量的下滑，这不仅仅是房展会的一个现象，现在北京市房地产交易网上期房和现房成交量都呈现下滑的趋势。”

　　据记者了解，此次春季房展上，每平方米售价超过万元的楼盘占了近三分之二，郊区县的楼盘均价也基本突破5000元，同时，本次展会上被广泛关注的11个地铁沿线的楼盘均价也超过了万元。

　　开发商VS购房者 谁更难受？

　　■本报记者看春季房展（三）■实习生 段浩腾

　　4月8日，北京2007年春季房展会于中国国际贸易中心展览大厅闭幕。此次春展参观人流量达到14．3万人次，意向成交套数1514套，较往年均有所增加；北京地区意向成交均价为10017元／平米，较2006年冬季展会上涨约为10％；二手房销售均价已涨到了7500元／平米以上，增长近20％。

　　与前几届房展会相比，今年的春展在参展项目、成交户型等方面呈现出不同的特点。

　　万元以下项目位置偏

　　从展会主办方提供的参展楼盘分布图可以看出，今年参展的一百多个楼盘项目主要分布在两大区域：部分楼盘位于三环以内的城市中心地带以及朝阳公园高档公寓附近区域，均价都在12000元／平方米以上；其余楼盘几乎都在五环、六环以外，通州区或是其它远郊区县，少有的几处四环、五环附近楼盘，交通也是很不方便。

　　承办方四季房展组委会工作人员介绍说，出现这种情况从一个侧面反映了北京房产市场的现状，在四环五环之内由于可开发建设用地减少，楼盘本来就数量少，成了紧俏货，多数刚一开盘即销售一空，市场上几乎难觅万元以下又位置不错的现房。目前参展的几个四环附近楼盘，不到参展总数的10％，且都在西南四环。

　　小户型楼盘仍难满足市民需求

　　在户型方面，今年的春展小户型项目明显增多，统计资料显示，这次春展北京市内意向成交单套的平均面积为85平方米，为几年来最低值，但从万元左右的单价也可以看出，目前市场上的小户型楼盘仍难以满足广大市民的购房需求。

　　房展组委会工作人员表示，“国六条”出台已近8个月，北京市场上符合“90平方米以下70％”政策的项目已经逐步上市，中小户型将会由原来的稀缺产品逐渐变为市场上的主流产品。但从产品策划到真正能进入市场，要有一个周期。

　　而开发商方面，由于目前房产市场仍处于上扬期，多数开发商不愿发展利润相对变小的小户型项目，现有的小户型数量有限，又没有竞争压力，价格自然居高不下。预计今年下半年，按照新政策设计的小户型楼盘会大量进入市场，售价方面应该会因此有所下降。

　　购房人的压力远大于开发商？

　　央行几次加息和控制个贷新政策的出台提高了个人购房贷款的门槛，曾有不少人预期这会对购房人的心理预期产生影响，从而使购房需求减缓。但在此届展会上，一位购房者向记者表示，个贷门槛增加，同时税费政策的变化也给如今的购房人增加了压力，本想等等看，但是现在的趋势是供小于求，住房的需求非常旺盛，开发商甚至故意放缓销售进程，眼看着所有的房子价格都在不断地涨，相比之下，购房人的压力远大于开发商。他说：“心慌之下还是选择了抢先买房。”

　　另一位购房者告诉记者，他曾做了个简单的计算，央行两次加息后，他每年的还贷额增加了近一千元，虽然增加了负担，但相比于飞涨的房价，这点影响对于买得起房子的人来说是小的，无法从根本上抑制人们买房子的需求。