购买法院拍卖房可申请贷款

　　本报北京4月10日讯 记者李松 黄洁 通讯员赵文哲王文波记者日前从北京市第一中级人民法院了解到，该院在执行一起房地产开发经营合同纠纷串案时，经过与商业银行沟通合作，首次将房屋商业贷款的模式引入拍卖程序，使37套总价值3800万元的高档商品住宅成功拍出，当事人的财产得以成功执行。

　　北京园城大都投资有限公司(以下简称园城大都公司)因房地产开发经营合同纠纷，将北京方正房地产开发有限公司(以下简称方正房地产公司)诉至法院，经过两审法院裁判，最终认定，双方债权债务抵消后，方正房地产公司应给付园城大都公司售楼款4902万元及利息。判决生效后，方正房地产公司没有自动履行义务，被申请强制执行。

　　执行过程中，执行法官查封了被执行人所开发的37套高档商品住宅，经评估，总价格为4200万元。之后，法院依照传统拍卖程序，委托拍卖机构进行拍卖，但拍卖会上竟无一人参加竞买，37套房产全部流拍。

　　对于这种局面，执行法官与拍卖机构和当事人分析认为，流拍的真正原因在于房屋价款的支付方式。被拍卖的37套商品住宅都是200至250平方米的大户型复式结构高档住宅，每套住宅的价格均在百万元以上。根据相关规定，强制执行拍卖程序，拍卖成交后，买受人必须在限期内一次性交清全部拍卖成交价款。但真正有意购买拍卖住宅房的绝大多数都是个人，在短期内都很难一次性付清巨额房款。这一问题不解决，即使再降价20%也难以成功拍卖，还会造成拍卖财产的贬值。

　　为了解决这个棘手的问题，法院在拍卖机构及双方当事人的支持下，尝试将银行房屋商业贷款引入拍卖程序中。经过与银行、拍卖机构多次协商，在不违反有关司法解释及银行关于发放房屋贷款规定的情况下，制定了周密的执行方案。

　　首先，在拍卖前讲明，竞买人可以向法院认可的商业银行办理房屋商业贷款，用贷款支付购房款。同时，拟通过银行贷款购房的人员，必须先通过银行的贷款资质审查，审查合格具备还贷能力的人员才能取得竞买资格，拍卖机构也才能收取竞买保证金并办理有关竞买手续。

　　拍卖成交后，法院将根据拍卖机构出具的成交确认书，解除对拍卖房产的查封，银行开始为买受人办理借款和房屋抵押等贷款手续，并将发放的贷款汇入法院指定并已冻结的银行账户。当所有拍卖成交价款都进入该指定账户后，法院将裁定将拍卖成交的房产过户至买受人名下。

　　法院的这一举措取得了显著效果，37套高档商品住宅房几乎全部以上述方式拍卖成交，成交价款共计3802万元。北京一中院执行庭庭长郭忆滨说，引入商业贷款按揭模式解决查封财产出售变卖问题，是该院近年来全力解决执行难，进行有益探索所取得的成果之一。一中院在执行中，采用委托管理经营、第三人并购等最大限度减少社会资源浪费的方式，2006年一年就执结了近100亿元。