城中村改造创出四种“福田模式”

　　综合整治让城中村不再是城市难看的“疮疤”，使城中村环境面貌、城市安全、经济发展实现“三个根本转变”

　　城中村改造创出四种“福田模式”

　　昨天，福田区召开的表彰大会为福田历史上对城中村最大规模的综合整治暂时画上了一个句号，同时也吹响了引导城中村物业转型的冲锋号。

　　从2006年1月1日起，历时近1年的时间，在市委、市政府的坚定支持下，福田区对辖区15个城中村内900多家娱乐场所展开了综合整治。历经几次交锋，前后共查封违规经营的城中村公共娱乐场所389家，有效打击了违法经营娱乐场所的行为，消防安全隐患得到有效控制，“黄赌毒”现象得到有效遏制，最终赢得了整治行动的阶段性胜利，使得城中村环境面貌、城市安全、经济发展实现“三个根本转变”。

　　区委书记许德森、区长李平提出，综合整治首先让这些地方不再是城市难看的“疮疤”；而由这次整治带来的对城中村改造和转型的契机，则将让城中村成为城市建设新亮点、购物旅游点和新经济增长点。这次综合整治意义深远，整治工作后续和延伸的出租屋物业转型、特色产业基地建设、提升环境水平、城中村改造等一系列漂亮的战略性工程，因地制宜地催生出了改造城中村的四种福田模式。

　　模式一：推动物业转型实施“换血工程”

　　代表案例：水围、沙嘴

　　城中村内有福田区半数以上人口，90％的流动人口都居住在其中，而各个村基本都以出租物业为主要经济来源。大量的治安和安全隐患根源并不是那些鳞次栉比的“握手楼”，而是长久以来因大量违法违规娱乐场所存在带来的问题。要从根本上铲除滋生“黄赌毒黑”土壤，从源头上消除安全隐患，必须先通过对娱乐场所的整治，从源头上切断这些不安定因素，再通过实施出租物业转型彻底改变城中村“内涵”，通过“换血工程”达到长治久安。福田区以水围、沙嘴为试点，大力推进城中村出租物业转型工作，通过“优化人口结构、优化产业结构、提升综合环境”等手段，取得了非常良好的效果。

　　环境的优化直接带来了人气和财气的旺盛，以最早进行城中村娱乐场所整治的水围股份公司为例，由于整治后环境的改善，直接带动了出租物业收益的增长，村内房屋出租率从改造前的60％达到了目前的100％，过去两室一厅700~800元的租金升至1300~1500元，集体物业的月租也由每平方米30~40元增至现在的120~150元，许多知名商家也争先进驻水围谋求发展。在水围村的租住人口中，中心区及周边企业的员工占总数的15％，有正当职业的居住人口超过95％。

　　而沙嘴村在今年3月成立物业公司，公司与村民代表签约，统一托管该村二坊一楼共1.9万平方米的临街物业，用于引进连锁商业专卖店和社区服务专营点。目前，沙嘴村423栋民宅共有出租屋9000多套，平均出租率达81％。

　　模式二：建特色产业基地

　　改变经济发展模式代表案例：田面、沙尾、上沙

　　城中村内拥有中心城区最宝贵的土地资源，可一方面长期以来形成了以出租物业为主要收入来源的单一经济发展模式，另一方面部分工业厂房却产出效益低下，小型加工企业充斥其中。以改造前的沙尾工业区为例，每年产出的租金、税收等不过1000多万元，这与中心城区的效益水平相去甚远，与其所处的便利优越的地理位置也不相称，甚至几栋工业厂房由于年久失修已成为危房。

　　而福田区在整治城中村的同时，为城中村找出了新的经济发展模式，那就是培育特色产业。目前城中村地区的产业发展和规划呈现特色化、集群化的特点，如田面的设计之都、沙尾文化艺术品交易市场都已经或即将投入运营，上沙工业厂房改造后正在实现转型，将建成以手机生产为特色的高科技园区，岗厦南片区的巨型商业航母也将在不久的将来巍然成型。

　　未来的城中村必将告别过去那种“黄赌毒”泛滥的不光彩历史和仅靠出租物业为主的低端产业模式，将逐步建设成为15个环境优美、特色鲜明、前途光明的产业配套园区、商业旺区和城市新社区。

　　模式三：提升环境水平增强城市配套功能

　　代表案例：皇岗、下沙

　　城中村对这个城市的作用，并不仅仅是负面的，更不能简单地采取“推倒重建”模式。例如，它们在很大程度上承担了“廉租房”、中低档商业等城市的配套功能，为中低收入人群、甚至是刚刚创业的白领人群提供住宿和消费的场所。所以，对于它们要辩证看待，通过不断完善其水电路等公共配套设施，提升其总体环境，增强其城市配套功能。

　　以皇岗村为例，地处中心区的中心地带，历年来，在区委、区政府的支持下，由股份公司出资投资3000多万元，修建了宽敞的道路；投资1.5亿元，兴建了能容纳上万人的“大家乐”舞台、拥有15万册藏书的图书馆、占地1.5万平方米的皇岗公园、文化广场、音乐喷泉、博物馆等等，有6.3万多人在这里安居乐业。下沙村建成了全省首个生态示范社区，村内建成了博物馆、文体中心等公共配套设施，吸引了周边很多大工业区的白领人群居住。

　　据统计，去年1年来，福田区财政投入资金2.74亿元，扶持项目90个，涉及到城中村的道路、供电供水、停车场、幼儿园、文化体育设施、电子监控系统等方面，还率先给每个股份公司配备了一台消防车，有效解决了城中村基础设施“欠账”太多问题。而今年，区委、区政府更是决心加大投入，对村内的水、电、路等各项基础设施进行全面升级改造，提供清洁环保的生态型、循环经济型的能源设施和休闲场所，提供优质的物业和生活服务。

　　模式四：彻底改造融入现代都市

　　代表案例：渔农村、岗厦河园片区

　　不可否认，一些城中村的面貌的确与深圳现代化国际都市的定位不相衬。以渔农村为例，地处皇岗口岸圈和香港遥遥相望，其违法抢建一度蔓延到近乎失控状态，已不是“握手楼”、“亲嘴楼”那么简单了。别说产生税收，每年政府还要投入几百万元应对各种管理难题。而岗厦河园片区，地处深圳CBD内，却是一片近百年老宅，很多是危房，污水横流，黑加工点藏身其中。对于这些地处黄金地段，其商业价值非常之高，条件成熟后，就需要对其进行整体改造，使其彻底融入现代都市。

　　“中国第一爆”将脏乱差的渔农村彻底变为历史，历时两年的渔农村改造于今年3月底彻底竣工。立即产生了可喜的效益，光公寓住宅和商业裙楼的物业销售税收、固定资产投资建设产生的税收就达5.2亿元。过去脏乱差的城中村，如今摇身一变成为政府财政收入的“摇钱树”。

　　2006年7月，福田区乘胜追击，区政府、岗厦股份有限公司和金地集团公司在市民中心共同签订了岗厦河园片区改造框架性协议，改造项目总用地面积15.16万平方米，总建筑面积68.2万平方米，是目前我市拆迁量最大、涉及面最广、改造难度最大和建设标准要求最高的重大改造项目。新岗厦将成为深圳市中心区CBD的商务配套功能区，服务功能包括：办公、商业、酒店、时尚住宅、休闲娱乐、交通枢纽等。