限价房动了开发商的奶酪 能否抑制北京高房价?

　　经历了近一年的蛰伏，北京首批限价房用地终于在3月30日，也就是三月份的最后一个工作日水落石出。在实现了政府之前“今年一季度肯定有限价地推出”的承诺同时，这三块总规划建筑面积达到110万平方米、至少能提供1万套限价住宅的土地，又一次引起了所有人的无限期待。

特别是6350元/平方米的均价，更让不少购房人对北京楼市产生了新的期待：这么大面积的限价房入市，是不是会对北京目前的高房价起到抑制作用？甚至，房地产市场的价格会不会由此发生转折？

　　买卖双方各执一词 限价房动了开发商的奶酪？

　　“6350？那先不买房子了！”本来已经准备在一套一手商品房购买合同上签字的小赵在得知北京限价房6350元/平方米的定价之后，立即决定再次推迟自己的置业计划，“看看再说”。

　　小赵的说法代表了不少因为限价房终于有了眉目又一次重回观望的购房者的心态。在他们眼中，110万平方米的限价房颇有几分“灵丹妙药”的色彩，这药，当然治的是现在北京楼市不断不涨的房价。“便宜的房子多了，肯定人们更愿意买这些房子，那开发商手里高价的房子卖不出去，价格的回落也就自然而然了，特别是限价房周边的项目，价格的下滑会更明显。”

　　但市场的反应并不像小赵他们想得那样立竿见影。在6350元/平方米的价格公布之后，记者先后致电多个限价房周边楼盘的电话。在问道这些普遍价格在10000元/平方米左右的楼盘会不会因为限价房而受到影响时，几个项目的工作人员无一例外否认限价房会让自己的项目经营业绩受损。“我们的项目主要面对城市中产阶层，而限价房面对的是中低收入者”；“我们楼盘的卖点在于高品质的社区环境和用于每家每户的高科技建筑技术，这都是限价房给不了您的”；“限价房提供的都是中小户型，我们楼盘主打大户型精装修住宅，二者不会相互交叉”。这样的说法几乎是所有售楼员被问及这一问题时不约而同的说辞。

　　打压房价限价房确有其用

　　几乎没有开发商愿意承认，限价房的入市会动了他们的“奶酪”，在公开场合也都保持着“限价房对普通商品房影响不大”的统一口径。但在6350元/平方米价格被公布当天，几家开发商闻风而动的市场公关，恐怕不只是项目推广的巧合。

　　一位不愿透露姓名的开发商私下里向记者坦言，说限价房不对普通商品房市场产生影响的确有“嘴硬”之嫌。“短期的影响其实不会太明显，这次首推的三块地，全部建完之后也就1万多套房子，如果说1万套房子就能打压房价其实是不现实的。但这次三块地背后的意义在于北京市政府终于开始在大面积建设经济适用房和限价房方面有所动作，如果北京市两会上‘两个一千万’的承诺都变成了现实，那对市场的影响肯定是明显的。”

　　这位开发商表示，目前北京市一再攀升的高房价，最直接的诱因就是需求量的不断增加，使住宅处于绝对的稀缺位置，但居住需求是不可忽略的，所以必须买房，就算房价再涨也得买。“有的楼盘说自己卖社区、卖品质，但问题是相当多的置业人群并不管你的社区如何，‘居者有其屋’就是他们买房的唯一目的，这样的话，有价格更便宜的房子，购买人群发生大面积转移是可想而知的。”

　　前景不明限价房影响市场尚待时日

　　尽管上面提到的这位开发商坦承限价房或许会对市场产生影响，但也依然认为限价房要想真正给市场带来足够大的影响，并不是一朝一夕就能实现的。在这一点，北京成业行房地产投资顾问公司总经理、管理学博士邵念强的观点颇具代表性。

　　首先，“限价房限的价究竟从哪里来？”邵念强说，限价房把房价压缩了10%-15%，但这10%-15%是从政府获得的土地出让金里出还是从开发商利润里出并不明确。如果从土地出让金里出，那么在未来销售时，政府将占有主导，限价房将作为一种有公共资源色彩的住宅被分配；而如果是从开发商利润里出，那么开发商将占主导。从目前限价地转让“地价高者、房价低者”拿地的规则来看，限的这部分价很可能是由开发商出，由开发商分配这种有社会福利意味的限价房，是不是会比政府分配能更公平，这点是存疑的。

　　第二，“6350元是现在的价格，是不是也能指导未来的产品？”邵念强指出，6350元/平方米中间，包含了土地成本，还要包含建安成本，但目前建筑材料的价格是处于上涨通道的，很多材料两个月间的涨幅就是明显的。从现在的情况来看，限价房至少要一年半左右的时间才能上市，这中间建安成本还会继续上升，那么开发商的难度就会更大。一旦开发商困于成本，不得不降低建筑质量，这可能是谁都不愿意看到的结果。最后，限价房所惠及的，也不可能是所有人。虽然现在对购买人的限制还没有完全出台，但北京户口、中低收入、首次购房、购买后五年内不准转让却已基本达到共识。这几条标准看似简单，但依然会挡住北京市场需求中不少的置业者。12

　　 走进限价地

　　北京轮胎厂周边房价破万元

　　大面积地块易于开发

　　沿西三旗桥下的建材东路一直东行，大概公交车四站的距离一个北向路口，往里走两百米就是4月26日将上市的西三旗限价地块。

　　该地块前身是北京轮胎厂，也是北京最有历史的大型国有企业。1999年厂子转给首创集团后，被“一劈三瓣”，分成了三个厂，都先后搬走了，去年10月全部正式停产，厂房已经腾空了。今后，厂区里只留一个办公楼，其他厂房、宾馆全都拆掉。

　　毫无疑问，这块地最大的吸引人之处在于体量。建设用地面积22万多平方米，代征地面积9万平方米，规划建筑面积近49万平方米。在西三旗的位置，这样大的地块如果正常上市，肯定会引来众多大开发商的密切关注，然而尽管是限价房用地，对其的争夺也难免相当激烈。甚至传言这块地目前的主人首创集团也对拿下它信心不足，“价格可能会有些高。”一位内部人士如是说。

　　交通成熟配套趋完善

　　先说交通。西三旗地块守着很少堵车的建材东路，往西直走就能上八达岭高速，可直接通往市区。公交车也很方便，运通105、运通111、814、811、315、353、748等十余条公交线路都在项目附近经过，四通八达的公交网络能实现与几大中心区的点对点到达。

　　再说商业生活配套。虽然从轮胎厂地块一出来，商业并不十分丰富，但往西走走，越靠近西三旗桥，配套也越周全。小白羊超市、京龙百货、大鸭梨家常菜、九头鸟、潇湘府酒楼等超市和餐饮设施完全能满足居住者的日常需求。

　　除此之外，在教育方面，附近有安宁里小学、清河中学等不少学校，北京外国语学院的小学部、初中高中部也会解决孩子上学问题；而在医疗方面，与项目一站地的北京天昱医院属医保定点，嘉事堂药店也能消解偶尔的头疼脑热。

　　周边房价普遍接近每平方米万元

　　西三旗一带的房价最近一两年水涨船高，记者对周边楼市的探访中了解到，西三旗一带的代表楼盘富力桃园已经从去年十一月开盘时8500元/平方米的均价上涨到10500元/平方米，是周边楼市第一个均价上万的楼盘。如果说桃园的价格一定程度上是借助于富力的品牌效应和非常值得信任的社区环境的话，其他几个项目的价格可能更能实际地反映出区域的价值。上奥城、颐清家园、左邻右社都是与西三旗地块不远的新盘，目前价格都在8500-9000元/平方米的水平线上，即使是二手房，几个次新房项目也都达到了7000元/平方米左右。第2页