房价太高 开发商获超额利润 该挤掉房价水分了

　　每平方米建筑价格为679元的商品房，售价却达到4200元。北京更是房价疯涨，而实际销售量明显下降。这种充满水分的房价，该是狠挤的时候了！

　　房价炒得太高

　　4月11日，《市场报》刊登《房价疯涨 问多买少》一文，各大网站纷纷转载，激起了广大读者和网友的共鸣。

　　一位网友称，看了报道后，开始不相信，光一个房展，就能说明北京房价涨得如此厉害吗？他在某房产网站上搜索，均价10000元以上的楼盘，就有603个；查看有的楼盘，开盘两年，价格已经翻番。

　　一位新华网网友说，北京房价现在就是有价无市，像是庄家自己炒作价格。他举例说，经常接到楼盘促销的信息，什么内部认购，购房送大奖等。

　　事实上，与房价猛涨极不协调的，则是销售量下降。有售楼员接受《市场报》记者采访时称，从去年10月开始，他三个月一套房也没售出。其他楼盘售楼员说的和他的情况差不多——也是基本无单可签。

　　北京市建委交易系统的统计数据同样如此。不景气的还有房展会，有楼市风向标之称的四季房展，组委会称今年只办春秋二季，夏冬二季将转做二手房展，春季房展北京只有7个新项目参展。

　　据了解，北京目前还有近10万套房没有售出，但房价仍在猛涨。知情人士告诉《市场报》记者，开发商通过炒作黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产等概念，不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本。

　　他还称，炒作的不只是房价，还有大量的虚假信息，目的也是抵制调控、抬高房价。

　　老百姓买不到小户型住房，仍有媒体称，北京市中小户型的项目增量明显，适合购房越来越多。据记者了解，春季房展北京参展项目才30余个，而北京市建委主办的房地产交易网显示，光2007年1月1日至4月5日，就有98个新项目获得预售许可证，加上在售的2000多个项目，几乎95%的项目没上房展，怎么能说小户型项目明显增多？去年下半年才调整政策，按照建设周期也不可能这么快上市。

　　业内人士称，这是在操纵舆论，因为国家去年出台政策“新建项目中90平方米以下户型须占70%”，事实上，市场上仍是大户型的天下。

　　再好的政策也有滞后期，每每有新政策出台，就有人跟风炒作，房产市场更是应声而落。例如银行刚宣布加息，立即就会有文章和地产商呼应：房地产市场平稳，已达到调控目的。言下之意，房地产市场，无需再做进一步整顿。

　　建房成本有多高

　　北京市统计局4月10日发布调查数据：2006年北京城市居民人均可支配收入达19978元，比2000年增加9628元，“十五”期间，城市居民人均可支配收入年均增长12.5％。以此计算，就是购买50万元一套的住房，也要25年。

　　“国外一般房价同家庭年收入之比为1：3到1：5，即一般5年以内家庭收入，可以购买一套住房。而在中国一般需15至20年的家庭收入才能买一套房。”国务院参事任玉岭撰文说。据统计，我国开始实施住房贷款6年以来，住房贷款已高达2700亿美元，在亚洲居首位，相当于2005年我国GDP总量的十分之一。12

　　 建房成本究竟有多大？

　　前几天，广州某媒体刊登了，一位业内人士揭开房价成本的迷雾。

　　一个从事了10多年建筑行业的包工头透露：他承包了建筑总面积大约是11893平方米的商品房，合同上的交货价是808万元，这样算下来每平方米的建筑均价为679元，而他的实际建筑成本是每平方米572元。在180天的工程里，实际盈利近80万元，而该房现在的销售价格是每平方米平均4200元。

　　全国政协常委、国务院参事任玉岭在今年两会上交的提案中说，房产造价实际是不高的。“2001年，我在河北燕郊、廊坊调研，那时盖房的成本也就是每平方米550元。2006年年底，我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区，房子的售价不算土地只有610元/平方米。”“按照房地产商的说法，是存在隐形成本的。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于‘勾兑关系’。因此房地产领域的商业贿赂比较严重，腐败黑洞比较深。”

　　对此，开发商大都讳莫如深。知名地产商任志强公开讲：“开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”

　　房价监管有多难？

　　没有权威部门的说法，不知道房价的真实成本，房地产的利润成了解不开的谜。如何监管高高上扬的房价？

　　2005年，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本：在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　一石激起千层浪。随后，各地并没有跟进公布房价成本。

　　北京市建设、土地部门的工作人员都称，目前还没有公开本市房价成本的计划。“目前北京有4000多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，工作量是相当大的。”

　　北京市发改委价格热线12358第104号接线员告诉记者，根据价格法规定，商品房价格由房地产开发商自主确定，由市场调节。

　　“房价的问题比较复杂，不是简单的公布成本就能解决。”中国社会科学院财贸所价格室原主任温桂芳研究员接受《市场报》记者采访时说：“房价不同于其他的价格，其中有供求关系，有炒作因素，还有政府和开发商等多方面的原因。”温主任说，比起房价公布成本，政府在控制土地和银行贷款上可以有更大的作为，也更有效。第2页