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房屋成本就像老婆胸围不能说 房价里有多少水分?

  广州媒体揭出典型案例:每平方米建筑价格为679元的商品房,售价却达到4200元。北京更是房价疯涨,而实际销售量明显下降。这种充满水分的房价,该是狠挤的时候了!

  房价炒得太高

  4月11日,《市场报》刊登《房价疯涨 问多买少》一文,各大网站纷纷转载,激起了广大读者和网友的共鸣。

  一位网友称,看了报道后,开始不相信,光一个房展,就能说明北京房价涨得如此厉害吗?他在某房产网站上搜索,均价10000元以上的楼盘,就有603个;查看有的楼盘,开盘两年,价格已经翻番。

  一位新华网网友说,北京房价现在就是有价无市,像是庄家自己炒作价格。他举例说,经常接到楼盘促销的信息,什么内部认购,购房送大奖等。

  事实上,与房价猛涨极不协调的,则是销售量下降。有售楼员接受《市场报》记者采访时称,从去年10月开始,他三个月一套房也没售出。其他楼盘售楼员说的和他的情况差不多——也是基本无单可签。

  北京市建委交易系统的统计数据同样如此。不景气的还有房展会,有楼市风向标之称的四季房展,组委会称今年只办春秋二季,夏冬二季将转做二手房展,春季房展北京只有7个新项目参展。

  据了解,北京目前还有近10万套房没有售出,但房价仍在猛涨。知情人士告诉《市场报》记者,开发商通过炒作黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产等概念,不断放大价格信号,最终的销售价格大大偏离真实成本。

  他还称,炒作的不只是房价,还有大量的虚假信息,目的也是抵制调控、抬高房价。

  老百姓买不到小户型住房,仍有媒体称,北京市中小户型的项目增量明显,适合购房越来越多。据记者了解,春季房展北京参展项目才30余个,而北京市建委主办的房地产交易网显示,光2007年1月1日至4月5日,就有98个新项目获得预售许可证,加上在售的2000多个项目,几乎95%的项目没上房展,怎么能说小户型项目明显增多?去年下半年才调整政策,按照建设周期也不可能这么快上市。

  业内人士称,这是在操纵舆论,因为国家去年出台政策“新建项目中90平方米以下户型须占70%”,事实上,市场上仍是大户型的天下。

  再好的政策也有滞后期,每每有新政策出台,就有人跟风炒作,房产市场更是应声而落。例如银行刚宣布加息,立即就会有文章和地产商呼应:房地产市场平稳,已达到调控目的。言下之意,房地产市场,无需再做进一步整顿。

  建房成本有多高

  北京市统计局4月10日发布调查数据:2006年北京城市居民人均可支配收入达19978元,比2000年增加9628元,“十五”期间,城市居民人均可支配收入年均增长12.5%。以此计算,就是购买50万元一套的住房,也要25年。

  “国外一般房价同家庭年收入之比为1:3到1:5,即一般5年以内家庭收入,可以购买一套住房。而在中国一般需15至20年的家庭收入才能买一套房。”国务院参事任玉岭撰文说。

  据统计,我国开始实施住房贷款6年以来,住房贷款已高达2700亿美元,在亚洲居首位,相当于2005年我国GDP总量的十分之一。

  建房成本究竟有多大?

  前几天,广州某媒体刊登了,一位业内人士揭开房价成本的迷雾。

  一个从事了10多年建筑行业的包工头透露:他承包了建筑总面积大约是11893平方米的商品房,合同上的交货价是808万元,这样算下来每平方米的建筑均价为679元,而他的实际建筑成本是每平方米572元。在180天的工程里,实际盈利近80万元,而该房现在的销售价格是每平方米平均4200元。

  全国政协常委、国务院参事任玉岭在今年两会上交的提案中说,房产造价实际是不高的。“2001年,我在河北燕郊、廊坊调研,那时盖房的成本也就是每平方米550元。2006年年底,我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区,房子的售价不算土地只有610元/平方米。”“按照房地产商的说法,是存在隐形成本的。比如有房地产商说利润达到150%,其中一半要用于‘勾兑关系’。因此房地产领域的商业贿赂比较严重,腐败黑洞比较深。”

  对此,开发商大都讳莫如深。知名地产商任志强公开讲:“开发商公开成本,就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”

  房价监管有多难?

  没有权威部门的说法,不知道房价的真实成本,房地产的利润成了解不开的谜。如何监管高高上扬的房价?

  2005年,福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本:在所列的23个楼盘成本目录中,商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等;销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个,呈现出楼盘越高档,利润率越高的基本特点。

  一石激起千层浪。随后,各地并没有跟进公布房价成本。

  北京市建设、土地部门的工作人员都称,目前还没有公开本市房价成本的计划。“目前北京有4000多家开发商,每一个开发商的楼盘开发成本不一样,真正公开房价的成本清单,工作量是相当大的。”

  北京市发改委价格热线12358第104号接线员告诉记者,根据价格法规定,商品房价格由房地产开发商自主确定,由市场调节。

  “房价的问题比较复杂,不是简单的公布成本就能解决。”中国社会科学院财贸所价格室原主任温桂芳研究员接受《市场报》记者采访时说:“房价不同于其他的价格,其中有供求关系,有炒作因素,还有政府和开发商等多方面的原因。”温主任说,比起房价公布成本,政府在控制土地和银行贷款上可以有更大的作为,也更有效。(李忠峰)

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