专业人士深度剖析深圳房价成因和楼市走势

　　——专业人士深度剖析深圳房价成因和楼市走势

　　韩文嘉

　　话题缘起

　　如今房地产市场是否真的存在泡沫？虽然尚存争议，但在深圳，楼市是否存在“非理性繁荣”的现象，已经引起广大市民的思考。

今年前三个月，深圳市场价格呈现出较快上涨的趋势，房价仍然居高不下。一些地区，尤其是关外，已经显现出了未来资源被现有房价提前透支的情况。许多楼盘自开盘伊始，售价便一升再升，而市内大多数住宅的租金却几年来都没有很大变化，住宅的投资回报率明显降低。房价已经趋于一个极端，投资风险不断放大，市场的繁荣背后，非理性的一面隐藏巨大风险。

　　许多人会从房价本身的形成过程中，探寻房价高涨、市场火热的原因。在业内人士的概念里，房价不仅仅是由硬性指标如土地成本、建安成本、税费等等简单相加而成，同样也受市场供求关系、政府调控、置业者心理预期等软环境影响。而从这几方面分析，则可以在风云诡谲的地产市场中，剖析出未来房价运行的轨迹。

　　构成房价的硬指标

　　在专业人士眼中，房价的构成公式可以繁杂得出乎人们的想象：房价＝土地成本＋公关成本＋建筑成本＋监理成本＋策划费用＋销售成本（含广告费、人力）＋开发商利润＋税收＋银行巨额贷款利息＋财务费用＋人力开支＋其他损耗，还有一些无法列出的名目。稍微简单一些的分法，则可以将房屋价格视为由五个部分组成：一是土地成本，一是建安成本，一是开发管理费，一是税费，还有就是利润。

　　在近几年，大多数土地实行的招拍挂政策，使得现在的土地成本不断增加。而建安成本在整个市场环境下，也有逐渐升高的趋势。作为开发商，深圳市承翰投资开发有限公司副总经理陈德才深有体会：“现在的建安成本，比传统的建安费用要高出起码20％。”因为在拍得的土地中，有一部分面积属于小区内非营业性公开配套设施，都是要无偿交付给政府的。在深圳现在的土地拍卖中还要捆绑上15％的政策性住房，对开发商而言，可售面积只是建筑面积的一部分，但在不可售的土地上投入的建筑成本与可售土地一样，是没有折扣可言，都要返算到建安成本中的。

　　商品房价中包含有开发管理费，还有银行贷款的资金利息和各项税金，如5.5％的营业税、33％的所得税，以及近期开始清算的土地增值税等等。剩下的就是开发商获得的利润。不同的开发商，不同的项目，所得利润也不可一概而言，就业内人士透露，一般开发项目的利润率在20％－40％之间，有些甚至高达50％以上。

　　德思勤置业董事长龙固新对此表示：“目前深圳市场的土地成本逐年增高，建安成本受市场影响也有增加，其他费用中税费在增加，而销售费用在减少。而其他费用目前没有太大变化。”虽然建房成本有所增加，但其增加的比例也远远没有赶上房价的升幅。英联国际的郭建波就认为，目前的房价偏离自身价值太大，原本每平方米售价6000多元的房子可以在几个月内上升到一万多元，这说明房价与成本的几个硬指标并没有太大的关系，完全是市场等软环境在推动房价上扬。Page:1

　　 影响房价的软环境

　　房价不是成本的简单相加，其形成主要还是受供求关系的影响，市场条件才是房价变动的关键。

　　深圳的房价现在的高位运行，是深圳特殊的市场环境所决定的。城市地理结构、土地、人口组成、经济发展水平、深港一体化等等，都是深圳区别于内地城市的市场环境的地方。随着深圳的持续稳定的经济发展，可预见的由于地铁开通而大幅改善的交通状况，以及深圳作为移民城市，源源不断的新进人口，都会造成持续旺盛的刚性需求，而可作为供应量的土地，尤其是关内，却越来越少，造成供不应求的市场状况，同时市场炒作行为的出现，驱使房价日益抬高。

　　龙固新对供求关系的理解是，供求最终表现为市场的房价总价与租金之间哪个更能被接受。比如单价增长，总价不变的情况下，对仍有购房需求者而言，购买的面积会缩小。如市场长期走好，租金与房价大致相当，可以认为市场需求仍在，只是面积减小了，与政府目标发展中小户型一致，但房价可能仍在上升。但如总价上升远远超出正常成本上涨的范围之外，在政府相关的政策调控与消费引导下，面对经济实力无法承受的区域市场或经济能力不足的购房者，就会直接影响购买力。

　　除此之外，深圳房地产业作为全国的样板，其注重技术创新，住宅产品自身的更新换代，物业品质的日新月异，都会提升房地产产品的核心价值。区位条件，包括楼盘所处地域的升值前瞻性，以及周边配套，在房价中也能表现出明显的作用。

　　几大因素左右未来房价

　　“供应的总量没有太大变化，结构会有变化；资金供应没有逆转式的变化，投资分流渠道依然偏少；新的政策2006年出台，2007年重点是落实；高价格水平，集中在个别地区、个别类型。”针对今年的房价走势，世联地产董事长陈劲松如是说。

　　在中国经济持续快速的增长、人民币升值、股市长期看好的大环境下，以及深圳本身城市环境水平整体提高，地铁的兴建带来的交通改善，和沿线商业的发展，都能够影响居民的置业热情。片区成熟度和城市化进程的加快，都将为市民提供更成熟更舒适的居住环境，提升片区的居住价值，由于内在城市价值的提升，也可以看出在未来的时间里，楼价仍有一定的上升空间。

　　今年前几个月，房价增幅比以往更大，甚至超出业内外人士的预期。“现在的涨幅无疑是太快了”，陈德才表示，由于上半年的入市供应量减少，造成供不应求的情况加重，房价反而上扬。真正起到作用的应该是在政策出台一年后，即是在今年下半年，调控政策将会开始发挥作用，房价涨势会明显放缓。由于90平米以下户型的大量入市，造成一定范围内供应量的爆发，产品的趋同性较强，导致产品结构的变化，从而使房价上涨的节奏减缓。

　　郭建波并不认为房价会只涨不跌：“预计这两年，最快今年下半年，深圳一些泡沫较为严重的地区，如龙岗中心区、宝安中心区、特区内楼龄较长的旧盘等将会出现局部下跌，甚至可能出现退房潮。”按目前的走势，上半年房价仍会持续走高，而进入下半年，房价将会有所抑制，房产市场将进入一个理性的稳定时期，是业内人士的共识。Page:2