只租不售写字楼成新宠 单一业权写字楼抢手

　　单一业权管理、物管统一规范、高素质企业聚集

　　“只租不售”写字楼成新宠

　　深圳的写字楼市场开始由经营“类金融产品”发展到了经营“物业”的新阶段，深圳市社会科学院地产与城市营运研究中心主任高海燕认为，单一业权物业将逐渐发展成为深圳写字楼市场的主流模式。

　　目前，深圳市场上已有6座单一业权甲级写字楼。业内人士认为，深圳已经开始呈现对单一产权物业的迫切需求。据了解，今年深圳还将有一些单一业权写字楼推出。其中，成功开发国际商会中心和荣超经贸中心的荣超地产，也将在福田中心区开发一栋只租不售的写字楼。

　　单一业权写字楼供不应求

　　2007年—2009年，深圳总共将推出160万平方米写字楼，虽然写字楼持续的大供应量达到了历史高峰期，但是深圳的写字楼市场目前仍是以“业权分拆销售模式”的传统经营模式为主。然而，随着“免税大厦”和“地铁大厦”的推出，深圳的“业权分拆销售模式”一统市场的局面开始被打破。

　　“单一业权物业的趋势说明深圳写字楼市场从传统的经营“类金融产品”向经营“物业”转变，高海燕说，单一业权物业的模式是国际通行的写字楼经营模式，目前在北京、上海比较多见，深圳还比较稀少。

　　比起传统的“业权分拆销售模式”，业权高度统一的“单一业权物业”更能够满足国际大公司的需求。在选择写字楼的大小、户型时，客户可以有较大的自主性。同时，就像商场一样，单一业权的物业能够有效的控制进驻企业的业态。这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。深圳目前有华润大厦、招商银行大厦、汉唐大厦、新时代广场、地铁大厦、免税大厦6栋单一业权写字楼。由于种种利好，这些写字楼供不应求。据戴德梁行调查显示，单一业权写字楼平均租金水平高于同级别其他写字楼10％，而且空置率较低。Page:1

　　 市场和开发商选择新模式

　　写字楼面临的问题往往在于统一的形象效应和经营管理。传统的“业权分拆销售模式”并不能很好地解决这些问题。而“单一业权物业”的模式在这个方面有着很大的优势。

　　“单一业权管理”最核心的意义在于可以统一业态。统一业权管理下，差不多档次的公司聚集在同一个写字楼，能够最大化地实现集群价值。如果进一步发展，可以形成产业链办公。这对于保证租金持续增值和写字楼市场价值的累积非常有利。

　　另外，“单一业权物业”也有利于写字楼统一的经营管理，这对于写字楼经营来说也很重要。比如客户需要大规模的写字楼，或者办理相关的手续，在单一业权的情况下比较容易解决。

　　实现写字楼的集群价值是对写字楼的一个挑战，是在第一阶段业权分拆销售模式下解决起来非常困难的问题。在单一业权物业的模式下，如果经营得当，应该有很大的成效。

　　写字楼单一业权的发展态势，最终是由市场需求决定的。据戴德梁行统计显示，随着地铁的开通、大型商业项目的投入使用，配套的不断完善，商务氛围的日趋成熟，区域规划逐渐成熟，入驻深圳的大型企业及跨国公司越来越多，中心区、中心西区的高配置、高素质写字楼不断受到追捧。

　　“在选择地点的时候，管理统一规范又形成一定形象品质的写字楼是我们最看中的。”在华润大厦办公的王经理表示。

　　除开市场的因素，业内人士也认为，写字楼开发商实力更加雄厚也是一个原因。传统的模式下，开发商拿地，到银行等地争取融资，开发完成后为了尽快保证资金回笼，一般都会出售70％—90％的写字楼，有些甚至出现全部出售的情况。业内人士称，“如果开发商经济实力比较强一些，对深圳写字楼市场有信心，就会采取只租不售的经营模式”。

　　租赁和出售是开发商衡量长期利益和短期效益的博弈，目前的深圳宏观经济成长环境强、经济活跃、租金增长稳健，开发商越来越多的愿意持有物业获得长远利益。

　　土地增值税助推新模式出现

　　市场发展和商家实力是促进单一业权写字楼发展的根本原因，但是近期的波动也受到了其他一些因素影响。这其中，土地增值税是一个相当大的因素。

　　土地增值税对于住房开发的影响可能只在于利润多少，因为住房开发出来，始终都是要出售的，不存在持有物业租售盈利的方式。但是对于写字楼来说，增值税的征收会影响到经营模式的转变。

　　“开发商如果将物业售卖增值后要缴纳税金，但是如果只租不售，物业仍是开发商自己持有，就可以免除被征税”，深圳市世联地产一位分析员认为。

　　纵观中心区的写字楼，都是由一些中小型的民营企业投资兴建，因此这些企业往往通过销售途径来解决资金的压力。

　　一位不愿意透露姓名的开发商说：“以往写字楼建成后销售完了资金回笼，但是当土地增值税开征后，很多实际操作中发现如果加上税金，在追求利润的最大化的前提下，开发商都愿意将写字楼自己持有。”见习记者　苏妮Page:2