南京再出“新十条”监管楼市

　　在4月初公布6条规定后，昨日南京市房管局以正式文件形式出台十条楼市监管新规。该局有关人士表示，这份名为《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》的文件已陆续下发各相关企事业单位，即日起开发商提前放号、以在建工程为由囤房惜售等都将遭到长达半年的停盘处罚；而停盘解禁后，开发商不得随意调高价格。

南京市房管局有关负责人解释，新十条是对“老十条”的进一步完善。　亮点　停盘解禁后房价不得上涨　“新十条”首次提到了价格。第九条规定：开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。

　　有关人士解读，比如停盘前某楼盘公示的价格为8500元/平方米，停盘半年后该楼盘周边的房价已涨到了9500元/平方米，那么解禁后，遭停盘处罚的该楼盘仍然只能以8500元/平方米。“调控首次堵死了开发商涨价路。”南京农业

　　大学不动产研究中心的专家表示，相比此前新规，该条规定显然动了真格。南京市房管局参与制定该政策的有关人士介绍，该条规定将明显提高“停盘”处罚的威慑力。　“新十条”更严，“老十条”继续有效　南京市房管部门的有关专家表示，新规相比以前主要有两方面的改进。一是将以往“打擦边球”的部分囤房行为纳入打击之列；第二是在以往的基础上明显加大了处罚力度。比如此次明确表示在建工程也得销售，这在以前没有。此外，停盘多半是1个月，而此次将停盘时间延长到了半年。

　　为何出台“新十条”？南京房管部门有关负责人表示，去年出台的“老十条”已不能适应市场需要，“部分开发商钻空子，有了对策，在这种情况下，就得完善政策，出台新的措施”。新规将结合老规同时推行，即此前的“老十条”继续有效。　工商、物价组合拳或将出台　相比中央山雨欲来的宏观调控，南京此次出台的“新十条”更多是对市场的规范。南京市房管局有关人士坦陈，此次出台新规只是他们房管一方，尚未有工商、物价参与。至于是否有更多部门参与出台组合拳目前还不得而知。　政策及解读　开发企业取得预售许可证前，不得发布销售广告，也不得以排号、发牌、发放VIP卡或其他形式吸纳客户。若有上述行为，房产管理部门可在6个月内停办所涉商品房项目的预售许可手续。

　　开发企业在申领预售许可证时，必须明确开盘销售时间，取得预售许可证后30日内必须开盘销售。未按其明确的期限开盘或开盘后有拒售行为的，预售许可证作废，房产管理部门可在6个月内停办该商品房项目的预售许可手续。

　　对已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房，开发企业也必须在其明确的期限内开盘销售。开发企业销售已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房前，需经抵押权人同意，也可采用直客式担保等方式妥善处理拟售商品房的抵押。解读：领了销售许可证，开发商却仍迟迟不开盘，理由是“我的房子已经抵押了”。今后，这种行为肯定行不通。南京市房管局有关人士表示，今后在建工程也得明确开盘时间，并必须在期限内对外销售。规定表示，开发商可以通过直客式担保等方式处理拟售商品房的抵押。有关人士解读时表示，这意味着今后在建工程也得拿出来卖。

　　已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房预售款监管人应当是该抵押的抵押权人。

　　解读：“该抵押的抵押权人”一般指放款银行，该条规定意味着银行对开发商在建工程抵押有监管义务。

　　商品房销售现场公示的销控表应包含幢号、房号、建筑面积、单价、认购或签约状况等内容；销售现场公示的销控表应与网上房地产的公示内容一致，否则不予网上登记备案。

　　解读：为了让老百姓更清楚地了解“一房一价”，要求开发商公示信息必须细化到每一套价格。

　　对开发企业认购阶段收取房款、不按认购协议约定时间签订销售合同、不告知购房人商品房的权利瑕疵、不在认购协议或销售合同中明确注销权利瑕疵的期限等行为，房产管理部门可给予停止销售1到6个月的处理。

　　房地产经纪机构和经纪人员从事存量房经纪业务中，发布虚假信息、隐瞒重要事项、截留房款，以公证委托方式利用信息不对称分别与买卖双方签定两份买卖合同赚取差价等行为，管理部门可吊销相关经纪机构和经纪人员的《房地产经纪机构备案证书》和《房地产经纪执业证书》。

　　房地产经纪机构取得营业执照30日内房产管理部门进行备案登记，没有取得房地产经纪执业证从事房地产经纪业务，或不使用南京市房产局和工商局联合监制的中介合同示范文本的，房产管理部门可予以通报批评。

　　开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。

　　解读：此条规定与所有停盘规定相结合，避免开发商停盘后再涨价。

　　对上述违规违法行为除按规定进行处罚外，房产管理部门还将对相关开发企业、房地产经纪机构和经纪人员的违法违规行为通过媒体进行曝光并记入其诚信档案。　记者观察　别让新规打“水漂”　从2005年的房产新政到2006年的“新十条”，再到今年的10项新规，南京有关楼市调控的规定已经“新”了数次。但与接二连三的新规相对应，房价仍是呼呼上涨。

　　房价为何屡调屡涨？每次谈起此话题，很多人可能都会以“供求关系”、“供小于求”来解释。可为什么房地产市场发展到现在还“供小于求”呢？又是哪些原因带来市场“供不应求”呢？试想，如果多建一些经济适用房，在拿地时就规定开发商必须什么时候开盘，在卖地时就规定最高价卖到什么位置，那么，市场或许是另外一番状况。这么多次出台新规，为何开发商违规行为还是屡禁不止，背后的原因令人深思。