“鱼翅皇”被告，暴露业主相邻维权存在死角

　　南京日报报道公共外墙被他人做上广告，共用的一楼大厅、停车场等被人占用，这一现象在一些高层商住楼很普遍。近日，位于玄武区太平门街6号的御花园贵宾楼3位业主，在我市首次以此类公共权益受损为由，将同一幢楼的鱼翅皇酒楼及其房东告上法院，讨要说法。

　　酒店占用一楼共用大厅并在外墙做广告

　　老鲁、小鲁、王女士是御花园贵宾楼的3位业主。这3人到玄武法院打官司时说，几年前，同为该楼业主的江苏天泰公司，把自己的3楼租给他人开了一家酒店，名字叫南京万马鱼翅皇酒楼。随后，该酒楼没经大楼全体业主同意，在楼外公共墙面上打起了自己的广告（如图，南京日报记者王成兵摄）。广告牌白天遮了部分业主的光线，晚上闪烁的灯光又成了光污染。另外，为业主们共有的一楼大厅和两处露天停车场，也被“鱼翅皇”占用。大厅被放置店招、沙发等，成了小接待室，停车场供就餐人停车。有关业主多次要求天泰公司、“鱼翅皇”不要损害公共利益，但他们置之不理。老鲁认为，目前这幢楼虽有物管公司，但未成立业主委员会。业主委员会未成立之前，任何一位业主，只要其权益受到损害，都可以单独或与他人联手到法院起诉侵权人。近日，这3人将天泰公司、“鱼翅皇”告上玄武区法院，要求拆除外墙广告、恢复一楼大厅原状、归还两处露天停车场。但法院两次开庭审理后发现，“鱼翅皇”租用房的使用权人并非天泰公司，而是南京瑞柏贸易有限公司。根据原告申请，法院追加瑞柏公司为本案被告，天泰公司的被告身份被撤销。第三次庭审时，被告瑞柏公司辩解说，该公司与“鱼翅皇”的租赁范围，不包括公共部分的使用，也没要求其使用。“鱼翅皇”在法庭上讲，该酒楼用房虽是租赁，但他们是合法的使用人，也有权使用公用部分。店招广告是经过市容局许可的，是合法的。3位原告不能代表全体业主，不具有诉讼主体资格。原告则认为，他们起诉的是公共建筑物所有权和相邻权关系的诉讼，被告未经全体业主或业主委员会的同意，私设广告、店招，占用大厅公用部位及停车场，就是侵害了全体业主的利益。行政机关的手续仅是一种行政行为，与这起民事纠纷没关系。目前，本案仍在进一步审理中。

　　“鱼翅皇”被告案首次暴露相邻维权死角

　　记者随后在市内走访得知，楼上个别业主或承租人，在大楼外墙、电梯口做广告，将一楼共用大厅占为己有，设置店招、开辟接待室的现象比较普遍。法律界有关人士指出，这在一定程序上侵害了其他业主合法的权益。昨天记者在市中级法院采访得知，虽然上述相邻侵权现象比较普遍，但真正上法院打官司维权的，此前在我市还没见过。江苏金禾律师事务所律师李亚军认为，其中原因有三：一是像“鱼翅皇”一样，没有业主委员会出面领头；二是不少业主委员会缺乏替业主维权意识，依法维权的能力差；三是因为这一现象很普遍，无论侵权人还是被侵权人，都觉得“见怪不怪”。李亚军说，就“鱼翅皇”被告一案而言，市容部门的行政行为，仅是从市容管理角度作出的，并不影响案件的判决。本案判决结果，如是驳回或拆除、恢复，还比较好弄；如将侵权人广告的受益钱财补偿给全体业主，问题就来了。3位原告并非代表全体业主，仅能拿属于自己的那部分。而其他没有主张自己权利的业主，并没声明放弃自己的权利，法律就不能视为放弃。因此，这补偿的钱怎么给，暂时由谁管，就是个问题。他认为，此类维权，最好由业主委员会出面；没有业主委员会的，也要由全体业主签名推荐代表。李亚军说，不管法院的审理结果怎样，“鱼翅皇“3位业主的行为，在一定程度上首次暴露了存在多年的相邻维权被“遗忘”的死角，说明业主们在处理相邻关系时，物权意识有所觉醒。相邻权纠纷呈上升趋势据统计，2003年初至2006年底，全市两级法院共审理各种相邻纠纷案件938件。这4年的案件数分别为192件、223件、244件和279件，呈逐年上升趋势。其中，因遮光、通风、排烟、装修以及公共通道使用不当引发的矛盾占91．2％。上述案件，半数以上调解结案。相邻关系的好坏，事关社会的和谐与稳定。南京大学法学院教授邱鹭风说，《民法通则》规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。将于今年10月1日开始实施的《物权法》，对该条又作了延伸和具体规定。邱鹭风认为，“鱼翅皇”案件的审理，将进一步推动人们对相邻权的保护，尤其对那些“遗忘角落”的保护。一些侵权人也应从中受到启示，不要为了自己的私利，任意侵害相邻关系人的合法权益。否则，迟早要受到法律的处罚。行政执法机关在做出一些行政行为时，更要充分考虑相邻关系的和谐相处。南京日报记者　殷学兵　通讯员　佳明