先租后售:流动性过剩下的调控困局新见解

　　今年年初，央行上海总部发布的《2006年上海市货币信贷运行情况》分析指出：从当前和今后一段时间的形势分析，我国银行体系流动性过剩问题短期内难以得到缓解。

　　在完善的金融体系中，流动性过剩可通过资本市场的有效运行吸收。

然而，中国的金融市场发育远未成熟，居民的金融资产过于单一。迄今为止，面向中国公众的金融资产只有两类，一为高风险的外汇、股票和房产，一为低收益的黄金和国债。就国债而言，虽然人民币利率上升的预期不断抑制国债市场，令其走软，但作为“金边债券”，往往还是在极短的时间内被抢购一空。黄金业务方面（包括对居民个人开办黄金投资产品及零售业务），2002年中国人民银行才批准四大国有银行开办。尽管很多人对个人黄金产品的前景看好，但内地在黄金投资文化方面存在长达40多年的断层，要重新培育需付出长时间的努力。外汇投资则需要更多的信息，以及对信息的分析能力，对投资者的综合素质要求很高。由于我国一直实行严格的外汇管制政策，银行对外汇业务的开展与推广在一定程度上受到制约，银行在行情信息服务、咨询服务等方面还不成熟。投资者在缺乏对市场环境、交易运作及相关外汇知识了解的前提下，不会轻易涉足该项业务。而我国股市目前的容量还很小，即便以现在罕见的大牛市行情而言，能够吸收的流动性也不过三四千亿，相对于30万亿的流动性过剩，仍是杯水车薪。

　　在这样的背景下，国家房地产政策的核心目标应该是如何以最小的成本，在降低房价上涨速度的同时，维持足够的建设规模，吸收巨额的流动性。要实现这两个目标，关键在于如何将具有投资性质的房地产市场和具有必需品性质的房地产市场作有效的划分。只有将这两个市场区分开，且投资者无法在两个市场间进行套利，才有可能规避目前有些措施因缺乏对需求结构的准确把握而“一刀切”，反而加重了中低收入者负担的情况，从而制定出更加有针对性的房地产政策：在投资品市场抑制房价上涨的速度，消除泡沫经济隐患；在必需品市场扩大建设规模，解决中低收入阶层的住房问题。

　　在必需品市场，政府主要履行社会保障职能，解决的就是社会公平问题，而在投资品市场政府则主要履行经济职能，产品供给的结构和价格由市场决定，由市场机制实现房地产业的运行效率问题。投资品市场主要由非住宅产品、公寓房、别墅房等组成。由于买卖价格和交易成本直接决定了投资收益，因此与必需品相比，投资品对经济变量很敏感，为了稳定市场，政府用税收、信贷等经济手段调控投资品市场就容易多了，不至于出现投资品与必需品市场不分的投鼠忌器情况。

　　目前，保障类住房市场主要有两种产品：廉租房和经济适用房。但这两种产品都具有严重的缺陷。首先，廉租房的特点是只租不售，无法进入市场流通，虽然可以同投资品有效区分，但必然占用大量政府财政资金，这就决定了廉租房的供应数量极少。经济适用房所有者短期内可以获得产权，但由于经济适用房补助对象的资格认定极为困难，并且经济适用房的再转让政策缺位，使得这部分住宅很容易进入资本品市场，而经济适用房与商品房之间的价格差（主要来自政府减免土地出让金），必然会成为寻租者和套利者的目标。此外，当前只有部分中低收入家庭基本能够承受经济适用房的价格，由于廉租房的供给极少，必然会出现既不够条件租住廉租房，又买不起经济适用房的群体。因此，必须设计出一种在不影响资本品房地产市场情况下，既能够满足这些人口住宅需要，又能够避免寻租和套利的保障类住房产品。这个产品就是“先租后售”的“福利房”。

　　它既不同于廉租房“只租不售”，又不同于经济适用房限价“只售不租”，由于租户在租用期间没有产权，福利房市场就可以同资本品市场区分开。福利房本质上是一种零首付的分期付款购房方式。其对象为新引进人才、青年公务员、刚毕业的研究生等住房困难家庭；房源则来自政府购买的新审批、新开工、套型建筑面积90平方米以下的商品住房。购房融资采用以土地及住宅作抵押从银行获取贷款的方式。在租金标准上，按优惠租金计算，优惠租金与市场租金的差价，由政府进行补贴。租赁期间签订租赁协议，租用期限由租户根据预期的未来收入情况自行选择，五至十五年后租赁期满，实施由租改售。

　　福利房的最大特点是在不占用政府资金情况下，既保障了中低收入阶层的住房需求，又将银行过剩的大量资金投入到风险较低的保障类住宅市场，因此，不仅吸纳的资金巨大，而且避免了银行资金通过各种渠道大量涌入高风险的资本品房地产市场。此外，政府采用“先租后售”机制大规模提供保障类住宅，也不会对中低价商品房市场产生冲击。因为福利房的房源本身来自商品房市场。“先租后售”福利房的具体运作程序和办法还需要反复推敲完善，但这可以作为一个区分房地产投资品市场和必需品市场，启动房地产缓解当前银行体系流动性过剩的思路之一。