新闻背景:2006年底,上海社科院房地产业研究中心的研究曾显示:上海房地产价格指数从2000年开始增长,增速在2003年到达顶点后放缓,与之相对应,上海房价上涨幅度也在逐步回落,住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅。
杨波:近期,有关上海房地产市场的争论和数据异常繁杂,专家之间的观点也都差异很大,不由让人心生疑窦:究竟是因为事实太过于复杂,还是分析者本身有问题?
张泓铭:谈房地产问题首先一定要放正心态,否则方法的合理性与结论的准确性也会大打折扣。分析者应该要站在独立的、客观的角度去认识房地产市场,既不能简单地站在消费者的角度,更不能站在有房者的角度,或者站在某一个政府部门的角度来看问题,发布言论。应该说,现在很多有关房市和股市的分析和讨论,都有利益相关人的主观意愿掺杂其间的痕迹,呈现出来的观点也是大相径庭。
房地产作为一种特殊的商品,不仅有地域性,而且有异质性。分析房市有一套复杂的指标体系,比如购买土地,开发土地,工程施工,商品预售、销售,空置率以及价格指标等。用什么方法、指标来分析房地产市场,因人而异,千变万化。现在很多评论文章仅从某一个指标入手,意图说清复杂的房市问题,显然不够科学,不够严密,不够准确。我认为,要测度房产价格稳定与否,应该采用能反映供求变化的同质价格指数,所以我们选用了发布多年的“中房上海价格指数”作为数据来分析上海房地产市场。
杨波:可是有业内人士对“中房价格指数”的客观性提出了质疑,认为该指数并不是所有交易成交价格的统计,而是“选择了一些楼盘的价格作为样本来进行统计”。
张泓铭:选择中房价格指数,首先因为它时间长,是从1995年开始长期观察的结果,有延续性,有可信度,能够比较好地反映市场供求关系。其次,住房价格是一个立体的概念,分析房市的价格指标很多,究竟用哪一个?有人用“平均价格”来分析房市,“平均价格”受房市结构的影响很大,高价房多了,平均价格上扬;低价房多了,平均价格则下跌。再有,我们现在很多住房价格并未纳入统计,因此单纯地采用“平均价格”是不够准确的。
杨波:是不是说,有关房地产市场供求状况的观点差异,是由于分析方法的差异所导致的?
张泓铭:应该说,媒体的报道也有误导的成分。一些报纸就喜欢寻章摘句,断章取义。我2006年末个人说的“上海宏观调控基本到位”的话,结果就变成了最近一个报告的基本观点。还把2006年年中别的机构一份报告的内容,如“上海商品房供大于求至少三年”也安在2007年的报告里。这是技术层面的失误。还有一些报道则是道德层面的问题,它追求的是眼球效应,所以发布言论就有点不负责任。
我们观察和研究房地产市场,主要是看它的一个长期走势,看它的价格是不是稳定,是不是与GDP增幅、与职工收入水平、与CPI相协调。我们的研究表明,2005、2006两年,由于中央政府加强了对房地产的调控力度,这两年上海的新建住房价格和新建住房市场基本上是稳定的。
杨波:调控基本到位,评判的标准是什么?难道不是看房产价格与老百姓的收入水平是否相匹配吗?
张泓铭:上海目前的新建住房价格水平是否合适,是否同消费者的承受能力相匹配,那是另外一个重要问题,需要在调控中继续探索解决。不能因为对价格水平的质疑,而否认目前房地产市场基本稳定的结论。
调控政策是国家对房地产市场的特殊管理手段。调控有阶段性,更有针对性。纵观2004年以来中央政府对房地产业的调控举措,主要是为了解决四大问题:房产投资过猛;房价上升太快;住房结构不合理;房地产市场秩序比较混乱。2004年春夏,针对当时房产价格飙升、投机成分过大等问题,中央政府有过一次收紧地根和银根的调控,对市场起到了某种收敛作用。但是2004年秋冬房市价格再次飙升,一直延续到2005年春。假如不予调控的话,后果不堪设想。按照中央部署,上海实施了一系列规范投资、抑制投机的措施。两年以来,上海房地产投资增速下降,价格平稳,投机者相继离场,房地产市场供求关系导致的混乱基本上得到缓解。
从阶段性目标来看,调控显现了成效。至于住房结构不合理,价格水平偏高,这些问题不是一两年间的阶段性调控能够达到的目标,需要通过长期的有智慧的房地产管理来加以解决。
杨波:国际上对于一个地区房价是否合理,通常使用一个房价收入比来衡量。根据这个指标,很多人认为,我们现在的房价还不太合理。
张泓铭:我们必须反思一个问题:房价收入比过高的情况下,为什么那么多人买了房?这是不是另一个不合理呢?我觉得我们可能把所谓的房价收入比看得过分简单了。比如现在有人算出来的11:1,究竟是哪个价格与哪个价格的比值?如果是平均价格与平均收入水平的比,我觉得是片面的、不完整的,至少在学术上是不严密的。
中国有自己的国情。由于目前住房保障体系还不到位,造成房地产刚性需求太强,某种意义上扩大了市场需求,导致住房价格居高不下。房价有不合理的地方,但不是一个单纯的价格问题,还有一个供求关系的问题和住房保障问题需要解决。
杨波:有人说,股市上涨房价下跌,政策风向不容乐观,这十六个字,大致可以反映上海地产界对2007年楼市发展的普遍预期。
张泓铭:在资本市场不很充分、货币紧缺的前提下,是有可能会出现这种情况。但现在在人民币流动过剩的条件下,股市的上涨只是降低了对房地产市场的冲击。2006房地产市场保持了平稳发展的态势,2007年将继续企稳,这不仅是惯性使然,从供求关系来看,市场的真实需求和理性投资的量也会相对稳定。此外,从全国来看,宏观经济的稳定,将为上海未来几年房市的稳定奠定坚实的基础。其中,有两项重大的或决定性的因素:中央要求2007年经济发展“又好又快”,“好”在“快”前,确保宏观经济不过热,这将消减房地产过热和价格上升的基础;中央将把促进国际收支平衡放在突出位置,降低人民币流动性过剩的程度,这将降低对房地产消费和价格冲击的可能性。此外,在房地产管理上,中央要求增加住房供给,直接从供求关系上调节房价;要求各地抓紧建立住房保障体系,从另一面降低“房市”过热的可能性。
杨波:有观点认为,房价问题首先是政治问题,其次是政策问题,最后才是市场供需问题。您是否同意?
张泓铭:住房价格问题首先是经济问题,同时也是政治问题。但不要把什么问题都政治化。说到底,住房是与民生息息相关的问题,房地产价格剧烈波动,比如猛涨或猛跌,都有可能会酿成严重的政治问题。
我们认为,目前上海房价指数基本在正负1%-2%之间波动,是在合理、正常范围。当然,因为房地产是非常特殊的商品,总价值非常高,而且交易时间较长,市场反应相对迟钝,供求的数据往往来不及反映即时的变化,因此不能光看一两个月的数据,也不能将由个案的研究得出的结论整体化。
如果从长时段的发展来看的话,1999年,按照中房指数,上海房价大体跌掉27%,处于历史的低谷,其时房屋空置率也是最高,但是为什么消费者仍然觉得房价高?市场也没有出现疯抢的局面?或许从消费心理学角度才能更好理解,价格的高低永远只是个相对的指标。
杨波:长期来看,上海房价的走势是否与经济发展水平同步?
张泓铭:根据我的观察,房价的走势与经济发展是密切相关的。这一点很多国家、地区的经验都可以证实。当然,在经济总体上升的过程中,也不排除房价某些年份上升、某些年份下降的情况。因为除了供求关系是否协调,也要考虑季节性、地域性因素的影响。总体而言,未来上海房地产市场的供求关系,在各项政策基本稳定的前提下,不会有重大波动。
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