擅停业主水电　物管下课

　　擅停业主水电　物管下课

　　《广州市物业管理规定》今起征求意见，其中居委会“领导”业委会引争议

　　本报讯(记者王卫国　实习生饶兰)昨日，广州市国土房管局发布了新拟定的《广州市物业管理规定(征求意见稿)》，这是继国家《物权法》出台后，广州首次就相关基层法律文件征求意见。

新规定对急需解决的业委会换届、专项维修资金的归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题做出操作性较强的规定。

　　这次拟定的《广州市物业管理规定(征求意见稿)》(以下简称《规定》)共分八章，分别从总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、专项维修资金、法律责任、附则等八个方面制定了相关规范。

　　征求意见稿规定了首次业主大会的成立程序、业主委员会的运作，明确了业主及业主委员会的权利义务、物业的所有权、物业服务企业的责任、各行政主管部门的职责，并就社会较为关注的专项维修资金的收取、使用、管理等内容作了明确规定。

　　目前，《广州市物业管理规定(征求意见稿)》，已经在广州市国土房管局网站全文发布，从4月18日到5月18日，市民如果对征求意见稿有自己的看法和意见，可以致电广州市国土房管局，电话83177301。市民也可通过电子邮件(wyglgd＠126.com)或邮寄(广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处，邮编：510030)等形式反馈意见。

　　解读《广州市物业管理规定》

　　建立物管联席会议制度

　　实践表明，在小区的业委会换届选举往往产生各方纠纷。新制定的《广州市物业管理规定》提出了物业管理联席会议的概念，为小区棘手的重大问题提供了解决出路。

　　《规定》第四条指出，物业管理区域内，可以建立由街道办事处(乡镇人民政府)牵头，市国土房管局各区分局(县级市国土房管局)、辖区派出所、社区居民委员会(村民委员会)、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。

　　所谓重大问题是指，有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；发生影响物业管理区域稳定情况的。

　　业委会办公地点至少10平方米

　　《规定》对小区何时召开业主大会，选举产生业主委员会也做出了明确的规定。小区已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者首套物业交付使用满两年的情况下，可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　许多小区面临的经费和办公地点困难也有望得到解决。《规定》中有条款指出，业主委员会工作经费由全体业主共同分担，筹集及使用方案由业主大会决定。业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过30平方米。

　　物管面临21项行为禁律

　　《规定》对物业管理公司的服务标准做出了详细的规定，指出如果物业服务企业出现21种行为中的任何一种，都将得不到政府部门的资质核定，也就是说，物业服务企业今后再想胡作非为时，要考虑自己的饭碗可能不保了。

　　这21种行为包括截留或挪用专项维修资金的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自利用物业共有部分、公用设施进行经营的；擅自停止供水供电的；不按国家有关保安管理法规，设立保安服务组织或委托保安服务公司负责物业管理区域内安全防范工作的等。

　　物业转手专项维修资金不退

　　《规定》明确了首期专项维修资金的缴交标准，指出业主应当在办理房地产交易登记前，按照住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项维修资金，并存入指定银行。此外，还规定专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。物业服务企业至少每半年公布一次专项维修资金的使用情况，接受广大业主的监督。《规定》首次做出规定，业主转让物业时，其所缴存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

　　占道车位属业主共有

　　物业管理区域内的车位、车库，应当依法经营并首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　居委会指导业委会引争议

　　《规定》指出，业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会(村民委员会)代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会(村民委员会)代表担任，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域显著位置公示三日；对成员名单有异议的，由社区居民委员会(村民委员会)在五日内调查核实，并作出相应处理。

　　从上述规定可以看出，广州的物管细则趋向于强化政府在小区物业管理中的作用，特别是在业委会的成立环节，代表政府的居民委员会几乎具有裁定权。业内人士认为，这与国家《物权法》淡化政府在业主自治中的监管色彩是相背离的。

　　参与《规定》拟定的负责人昨日告诉记者，居委会作为群众自治组织，本身就具有调解所辖区域内矛盾的职责。荔湾区通过居委会指导业委会成立的实践效果很好，广州市将推行这种模式。但也有业主代表担心，现在很多居委会的办公地点都由开发商提供，居委会能否在业委会成立过程中做到公正值得疑问。广东君之杰律师事务所周玉忠律师则认为，让居委会指导业委会，是公权和私权的混淆，居委会不能代表小区的共有物权，因此过多介入业委会的事会破坏业主自治。