江苏宿迁推行商品住宅成本强制认证 操作有难度

　　江苏宿迁推行商品住宅成本强制认证

　　早报记者鲁勋

　　江苏省宿迁市物价局近日出台《宿迁市商品房成本认证管理办法》（以下简称“办法”）规定，房地产开发企业在办理商品房预（销）售许可证之前，将必须进行商品房成本认证，并将推行商品房销售“一价清”制度，努力做到价格透明。

　　上海东方早报记者了解到，该市的这种做法，初衷是为了防止房产开发商扩大成本开支范围、虚列成本等违规追求投资利润最大化。

　　成本列出七项明细

　　宿迁市物价局副局长周海涓介绍，该市于2001年3月起放开了商品房价格，实行市场调节，由开发商自主定价，几年来，房价一路持续走高。一些开发商将商品房成本核算神秘化、模糊化，借口分期开发、公共费用分摊困难、准确核算难度大等，出现开发成本虚高、不及时足额缴纳营业税等情况；此外还出现价格不明模糊销售，如在房价之外加收管道煤气建设费、电子对讲机门费等。

　　为了使商品房成本公开透明，宿迁市物价局出台的“办法”规定，住宅商品房成本由土地使用权取得费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施费（含小区非营业性公共配套设施）、管理费、贷款利息、税金七项构成。其中管理费按前四项费用的总和为基数，区别开发企业的资质按相应比例提取；贷款利息计算基数不超过前4项费用之和的30％，计息时间为多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。

　　根据认证成本定价

　　根据该办法，该市开发商在开发销售经济适用房和普通住宅商品房之前，都必须履行商品房成本认证手续，别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续。房地产开发企业必须持土地使用权证和土地征用（出让）及拆迁补偿费明细，规划、施工许可证及缴费清单等资料到辖区行政审批中心物价局窗口申请办理。

　　认证人员进行现场查勘和成本认证后，向开发企业出具认证报告，并报同级价格、建设部门备案。开发企业凭商品房成本认证结论报告及建设部门确定的要件，到建设行政主管部门办理商品房初始登记，并可根据认证后的成本情况结合市场供求自主确定销售价格。

　　据了解，该《办法》从今年3月起开始试行，目前已有7家开发商提供材料进行认证，其中只有一家企业的汇报成本单价在1700元以上。而2006年年底该市商品住宅均价已达2100元/平方米以上，最高单价已突破2800元。

　　专家认为操作有难度

　　周海涓认为，商品房成本信息将为政府调控房地产市场决策提供参考，各级税务部门也可以依据认证资料，加强税收征管工作，房地产开发商可以根据成本认证结论，结合市场供求，合理制定商品房销售价格。

　　周海涓表示，将努力在该市推行商品房销售“一价清”制度，并通过价格部门网站或媒体对辖区内商品房销售价格进行公示，监督房地产开发企业的销售行为，防止房地产开发企业在房价之外加收其他费用，让老百姓明明白白消费。对不履行成本认证手续、不如实提供商品房成本资料、不按规定明码标价销售等行为将严格执法。有关人士表示，价格透明公开有助于控制房价虚高。

　　南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬昨天在接受上海东方早报记者采访时表示，该市成本认证的做法从理论上讲有助于挤掉房价泡沫，但从操作层面上看有些难度，因为商品房跟普通的商品不同，价格成本的构成相对复杂，有一些成本构成很模糊，难以界定，如区域性特点等，加上我国经济转型期的特殊性，如何来通过成本认证控制房价还要进一步探讨。