楼市看好卖家变脸忙 二手房买卖遇“违约潮”

　　签字盖章、交付定金、资金监管，忙乎了一阵之后，本以为可以舒舒服服等着过户和交楼的买家们，却在近段时间里徒增了不少烦恼：由于所购房屋市场行情节节攀升，“心有不甘”的卖家们不约而同地选择了“毁约”，要么拒绝以原价格继续出售，要么收回房屋静观其变，让众多买家和中介方感到措手不及。

　　近一段时间以来，本报“房地产投诉热线”接到多起类似投诉，因二手房市场行情看好，房价变化快，由卖家反悔导致的二手房交易违约率激增，而大部分违约方又不愿意“按合同办事”，赔付事先约定的违约金。房屋买卖中途遭“腰斩”致电本报投诉的罗金平就是这一群叫苦不迭的买家之一，他的遭遇也是这轮新“违约潮”中的典型一例。

　　今年1月7日，罗金平来到位于梅林关口的一家中介机构，与业主张××、王××签订了一份《房屋转让合同》。《合同》约定，罗金平通过银行按揭付款方式购进张、王两人共同拥有的宝安区丰泽湖山庄11栋2单元的一处住房，建筑面积115.89平方米，业主实收价格为95万元。按照约定，罗金平先向卖方支付2万元定金，并于办理房产过户前将一部分楼款存入指定银行账号作资金监管，待确认买方产权后由银行放款给卖方。剩余的按揭款则由按揭银行确认买方产权后支付给卖方。而买卖双方共同约定的物业转让过户手续是2007年4月30日前，同时基于卖方融资赎楼，买卖双方均全权公证委托给担保公司办理赎楼。

　　罗金平告诉记者，《合同》签订当日，他就将2万元定金支付给卖方，并收到卖方签字确认的收条。同时，为确保买方利益，中介方要求卖方将这笔定金交于中介托管。3月7日，买卖双方前往建设银行办理资金监管，并签订了一份《二手楼交易资金托管协议》，买方将30万元存入托管账户。

　　4月9日，买方委托的担保公司中兰德预备赎楼时，却被突然告知“业主张、王已知会其房屋按揭银行，称由于不愿意承受担保公司赎楼所产生的手续费用，所以拒绝担保公司行使这一权利，将由自己来完成赎楼”。另一方面，卖方对中介方解释，“其所做生意出现资金问题，房屋已做财产保全，无法实现交易。担保公司认为存在风险，所以不愿意赎楼。”此后，买方和中介也曾多次联系张、王二人，希望尽快解决购房一事，但卖方以种种理由搪塞，他们始终无法会面详谈。于是，罗金平的购房计划就这样中途“破产”了。卖方变卦皆因房价涨了“我私下里去了解过，这段时间二手房价格行情天天在变，我所购的那套房价格涨了10多万元，所以业主就不愿意再‘低价’出手了。”罗金平对记者说。而业主张××在电话中也对记者明确表示，“这套房子我们决定不卖了，也愿意承担违约责任”。违约金买卖双方谈不拢按照《合同》约定，“如卖方在签署本合约后不依本合约条款将物业出售予买方，则卖方须双倍返还所收定金予买方，以弥补买方之损失。”可是，罗金平在索取定金和违约金时同样磕磕绊绊。卖方认为，2万元定金托管在中介处，自己并没有真正接触过这笔钱，所以罗先生不应向其索回定金，而应敦促中介返还。待中介返还后，再协商违约金一事；中介方国杰地产则表示，自己只是行托管之责，定金的所有权归卖方所有，卖方理应履行《合同》约定，返还双倍定金予买方。此后，卖方可以凭托管收据向中介索回所托管的2万元定金，但同时，卖方也必须按《合同》约定给付中介方违约金3万元。

　　“双方互相踢皮球，我也不知该怎么取回这2万元。而30万元也依然在银行监管着，必须买卖双方同时出面才能解除。”罗金平的语气中充满委屈。

　　到底该由谁返还定金呢？国扬律师事务所王英辉律师解释，从法律上说，由于卖方已开具收条，故定金的所有权已转移到卖方名下。作为托管方的中介事实上没有权利私自将定金返还给买方。不过，卖方可写一份类似于“委托声明”的书面材料，委托中介返还这笔定金予买方，那么，买方拿着这份材料就可以向中介索回定金了。目前，罗金平已产生了诉诸法律的想法，但他对前景不乐观。中介也表示，涉及到卖方违约的，卖方大部分不会“按合同办事”，赔付违约金给买方和中介的业主“实在不多”。Page:1

　　 主管说法

　　工商部门支招遏制卖方频频违约

　　提高定金增加违约成本

　　签定房屋买卖合同后，由于房价高涨，卖方频频违约，导致投诉纠纷不断。市工商局合同管理部门有关人士接受本报记者采访时建议，买方可以在签定合同时要求以合同条款形式提高定金数额，从而提高卖方违约成本。另据了解，即将出台的《二手房交易合同示范文本》和即将正式实施的《物权法》都将对二手房交易过程中可能出现的违约行为予以规范。定金数额小导致违约成本低采访中，市工商局合同管理部门有关人士表示，在房地产买卖过程中，对于已经签定的合同，单方违约是常见的情形，不过要承担相应的违约责任。

　　这里所说的违约金主要是用于补偿因有一方违约而对守约方造成的损失。《合同法》对此规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，卖方私自违约，应当双倍返还定金给买方。

　　然而，由于过去房屋买卖双方签订的合同中，考虑房价波动的因素比较少，定金条款中约定的定金数额比较低，通常是1万元到2万元，即便卖方双倍返还定金，承担的损失也不过1万元到2万元。与房价变动的幅度相比，起不到保障合同正常履行的作用。

　　提高定金数额根据《合同法》规定，买方给付的定金不得超过总房款的20％。工商部门表示，这是一条有利于保障购房者权益的法律条款，但由于房价波动是近几年出现的新情况，很少有购房者在实际签订合同时使用到这一条款。该部门建议，当买卖双方签定正式的履约合同前，买方可以要求在合同中写明，将已经给付的首期购房款（通常为总房款的30％左右）中的一部分（不超过总房款的20％），转为定金，从而提高定金的数额，提高合同履约的强制性，加重违约方的违约责任。以一套总房款100万元的房屋为例，买方首付30万元（含定金2万元），签定履约合同时买方可以要求在合同中约定，把20万元的首付款转为定金。如卖方单方违约，按法律规定，双倍返还定金，卖方则要返还买方40万元。《物权法》限制买方违约行为采访中，工商部门指出，即将于今年10月1日起正式施行的《物权法》对房屋买卖双方违约情况做出了限制，有利于规范二手房交易行为。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据该规定，双方签订履约合同后，向国土房产部门申请预告登记，卖方即便违约把房屋卖给第三方，第三方在3个月内也无法办理房屋产权过户登记。因为除了预告登记的买方，3个月内卖方无法再与其他人进行房产交易。这实际上限制了“一房多卖”行为和合同违约的可能性，统一合同文本即将出台过去，由于没有统一的合同文本，买卖双方签定购房合同时，常常就如何确定违约责任而争执不下。根据《合同法》规定，出现违约情况时，约定的违约金如低于或者高于造成的损失，双方无法协商解决时，都不得不通过法院或者仲裁方式解决。据工商部门透露，该部门联合国土房产部门共同制定的《二手房交易合同示范文本》正在修改中，近期即将出台。根据《深圳经济特区房地产转让条例》规定，房地产买卖合同应当采用主管机关统一制作的文本，且文本中应当具备违约责任的条款。这意味着今后买卖二手房，均必须按工商和国土房产部门联合制定的统一的合同文本签定合同，二手房交易市场有望得到全面规范。Page:2

　　 律师观点

　　广东星辰律师事务所梁刚律师：

　　卖方毁约可能“赔了夫人又折兵”

　　广东星辰律师事务所梁刚律师认为，在二手楼交易中，由于签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程。而在这期间，房价的上涨幅度有时远远超过卖方收取的定金。有的卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主。这种现象时常出现，在于卖方对违约责任的片面理解，错误地认为只需双倍返还定金即可解除合同。根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任，卖家将有可能“赔了夫人又折兵”，将房价上涨的收益赔进去，还要赔偿买方其他损失。在实际操作中，而买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手楼交易的正常进行，消除卖方主动违约行为。Page:3