央行报告建议:房屋预售款实施第三方监管制

　　中国人民银行在2007年4月最新出版的《中国房地产金融报告》(2005)中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。

　　报告提出，应考虑采取四方面的措施：第一，严格执行现有房地产信贷管理关于“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定；第二，可借鉴香港经验，加强对预售款的管理，由律师事务所、银行等机构负责管理预售款除定金以外的首付款和个人购房贷款，根据工程进度向开发商逐笔拨付资金；第三，也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。

但为避免对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5-6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度；第四，在改革模式选择上，避免“一刀切”，各地可以选择香港地区的房屋预售模式或欧美的房屋预售模式，也可结合上述两种模式的做法，逐步向欧美模式过渡，在过渡期内，对预售款按香港模式实施第三方监管制度。

　　报告还提出，应加快拓展房地产融资渠道，加速开放直接融资。一是大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品体系，研究适合国情的不动产证券工具，加快短期融资券信用评级系统建设。研究扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等机构的房地产金融支持服务体系，形成一个广泛的房地产金融分工布局。

　　二是支持房地产企业参与金融市场的创新。积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。

　　此外，报告称，应加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境资本外汇资金流动的管理。完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁外汇资金流出入的查处力度，抑制投机行为。(郭凤琳)