京城楼盘流行“商改住” 产权四五十年存在隐患

　　从明天第一城、东亚奥北中心到华业国际、嘉美风尚，始于去年的“公建改住宅”势头今年有增无减。记者调查发现，目前城区的一些热点板块，以商业、写字楼立项开发成住宅卖的项目不在少数。专家分析，部分区域市场住宅需求旺盛、售价高涨，销售压力远远低于公建项目,是造成这一现象的主要原因。

　　现象：城区热地热衷“公建改住宅”

　　从去年开始，京北的明天第一城、东亚奥北中心等项目就掀起了一轮“商改住”热潮。尽管产权只有五十年，但相比前些年的“住改商”，这类产品有一定优势——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能当作办公自用或出租。今年的“商改住”势头继续高涨。高力国际分析人士告诉记者，包括华业国际、幸福村等在内的多个项目，都将公建立项的地块部分建成了住宅。“虽然项目规划没有改变，但设计和推广上都按住宅做”。例如望京嘉美风尚两栋写字楼中就有一栋做成了住宅。和去年相比，今年的“商改住”有几个新特点：一是地段上。去年这种产品多位于立水桥等新兴板块；而今年却出现在城区成熟板块，甚至是寸土寸金的商圈内，例如朝阳公园板块的华业国际、工体板块的幸福村等。二是地段火。住宅市场价格高，产品多瞄准高档公寓甚至豪宅。

　　分析：区域住宅需求大回报高

　　永同昌房集团营销总监肖志刚认为，市场需求是造成一些项目“商改住”的重要原因。“在市区一些公建过剩或商务氛围不足的区域，住宅的需求量非常大。对开发商来说，自然是什么产品好卖做什么。”肖志刚以中关村西区为例分析说，前几年中小企业创业需求增大，区域不少住宅立项的楼盘建成写字楼卖。但近两年，区域写字楼放量巨大，而住宅项目愈发稀缺。在这样的情形下，只要条件允许，开发商肯定倾向于做住宅。而对于商务氛围不浓的地段，做公建项目开发商承受的压力也远远高于住宅，因为公建项目对周边的氛围和密度要求很高。“链家地产”副总经理金育松认为，今年商业物业放量、竞争激烈也是一个成因。“今年商业投资类物业将达到255万平方米，此前供应的商业地产也陆续集中在今年开业运营。开发商业地产不但要面临本身投资多、见效慢的特点，还要面临供应过分充足带来的销售竞争”。以具体项目分析，今年优质零售物业将供应95万平方米，而嘉美风尚所在的望京、幸福村所在的工体、华业国际所在的燕莎，都是优质商圈的代表，不缺优质商业物业。而中高档住宅却较为稀缺且价格高，开发住宅的优势明显。入市提醒公建立项的住宅虽受市场推崇，但专家提醒，注意这类产品是否存在隐患。首先，住宅产权70年，到期自动续期，而公建产权一般四五十年，且如何续期尚无明确政策。其次，因为产品规划是公建，不受“住宅禁商”限制，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。另外，公建立项的产品可能缺失住宅必备的设施条件，即使设计上完全满足住宅需求，业主也可能面临商用水、电的居住高成本。最后，由于规划和用途不同，未来再交易可能会面临障碍。（杨舒萌）