兰州购房欺诈案引争议 38万房款仲裁赔偿上百万

产生合同纠纷长达10年的商铺位于兰州市七里河区建兰路125号

　　38万购房款仲裁赔偿上百万

　　兰州“房屋购销欺诈仲裁第一案”引争议

　　法制网记者 周文馨

　　3月28日，兰州市中级人民法院驳回了甘肃省城建第三工程公司（以下简称省城建三公司）的撤销仲裁申请，兰州“房屋购销欺诈仲裁第一案”进入执行阶段，这起僵持了长达10年的购房合同纠纷暂时告一段落。

　　然而，兰州仲裁委“还一罚一”的仲裁裁决不但未平息当事人之间的争议，反而在司法业界引起了强烈反响。

　　38万购房款仲裁裁决上百万

　　1997年6月2日，兰州市民宋天明(乙方)与省城建三公司(甲方)签订一份《商品房购销合同》，合同约定乙方向甲方购买商品房，“建筑面积为129平方米，每平方米4500元，计580500元”。

　　合同约定，“根据兰州市房屋买卖规定，卖方向买方办理100%产权，商品房交工日期为当年11月，交工3个月内，根据有关房屋买卖的规定，卖方向买方办理产权手续”。

　　合同签订后，宋天明按约定向省城建三公司支付购房款38.8万元。但在合同约定的交付时间该楼没能竣工，省城建三公司更未能履行办理产权的义务。1998年10月该楼正式竣工后，宋天明多次催促，省城建三公司仍一再推辞未能履行合同。实际上，早在1996年8月12日，省城建三公司已将预售给宋天明的商品楼房所在的2号楼整体转让给甘肃某房地产开发公司。

　　宋天明多次交涉未果，2001年3月31日，他和省城建三公司又签订一份《商品房购销合同补充协议》，省城建三公司承诺，如果在2001年12月1日前还未能将房屋交付给乙方使用，将按乙方所交房款的两倍赔偿并一次性付清款项；延期交房造成的损失，从1998年6月算起，按交房款金额的10%(年利率)赔偿；并负责办妥房屋的产权证明。

　　2005年10月30日，在宋天明强烈要求省城建三公司履行合同的情况下，双方又签订了第二份《商品房购销合同补充协议》，该协议除了继续承诺第一份补充协议内容外，将交房日期再次推至2006年10月1日。

　　又是一年过去了，省城建三公司还是没有兑现承诺。2006年11月，宋天明根据双方补充协议的约定，向兰州仲裁委申请仲裁。

　　兰州仲裁委审理后认为，“省城建三公司在没取得房屋预售许可证的情况下‘一房二卖’，以《商品房购销合同》和两份《商品房购销合同补充协议》的形式，故意隐瞒事实，欺诈宋天明时间延续长达9年之多。”“省城建三公司辩称‘自己没有取得该房屋的产权，也没有办理相关的产权证明’、‘没有资格办理商品房预售许可证’、‘对该房屋没有处分权利’，更充分说明其违反法律、行政法规的强制性规定的主观恶意，违法欺诈宋天明，并恶意占有其财产(购房款)的客观行为”。

　　2007年1月，兰州仲裁委根据有关法律，以兰仲裁字(2006)第72号裁决书裁决：省城建三公司返还宋天明购房款38.8万元，并承担购房款一倍的赔偿38.8万元，合计77.6万元；同时城建三公司承担宋天明已付房款38.8万元的同期银行利息损失23.0282万元并承担全部仲裁费用2.2433万元。以上费用共计102.87万元。

　　2007年1月28日，省城建三公司以仲裁庭漏列当事人和裁决书明显适用法律错误为由，向兰州市中级人民法院提起诉讼，要求撤销兰仲裁字(2006)第72号裁决书。

　　3月28日，兰州市中级人民法院以“所提‘漏列当事人的请求’不能成立和‘适用法律错误’不属于《仲裁法》第58条第一款规定的人民法院审查仲裁裁决的范围”为由，以(2007)兰法民一初字第00038号《民事裁定书》驳回了省城建三公司的撤销仲裁裁决申请。

　　接到兰州市中级人民法院的《民事裁定书》后，宋天明夫妇悬了长达10年的心终于放下来了。4月10日上午，他们把一面锦旗送到了兰州仲裁委员会。

　　兰州仲裁委的同志也对法院的这个裁定感到振奋：如此一来，“兰州房屋购销欺诈仲裁第一案”进入了强制执行阶段，“还一罚一”裁决有力地惩罚了欺诈方，维护了弱势方买房人的合法权益，尤其是适用《消费者权益保护法》裁决商品房购销合同纠纷尚属甘肃之首例，兰州仲裁委成了第一个敢于“吃螃蟹”者！然而，由于本案并非典型的商品房购销合同欺诈行为，宋天明购买的房屋是“商铺”以及省城建三公司不具有房地产开发企业资格的事实，引发了甘肃法律界人士对兰州仲裁委“还一罚一”裁决的争议。

　　“商铺”能否适用消保法第49条

　　兰州仲裁委(2006)第72号裁决书“双倍赔偿”所适用的法律依据之一为《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消保法》）第49条。该条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍。

　　长期以来，房地产欺诈案件屡屡发生，可是消费者能得到“双倍赔偿”的却鲜有所闻。多数法院不适用《消保法》第49条，理由是该法第2条明确规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。《消保法》制定时所设想的适用范围不包括商品房在内；而且商品房买卖合同金额巨大，如判决双倍赔偿，将导致双方利害关系的显失平衡，违背我国民法通则规定的公平原则。

　　兰州仲裁委副秘书长杨金河透露，这起案件之所以采用了《消保法》第49条，主要基于以下考虑：一者，宋天明是下岗职工，主要靠借贷筹款买下商铺用于经营，是作为谋取生计的一种手段和条件，应该看作是生活消费；二者，宋天明是个人，售房者是公司，法律保护应向弱者倾斜，应坚持生存权利的原则精神；三者，当消费者和经营者在这个问题上发生争执时，解释应有利于消费者。

　　杨金河坦承，《消保法》第49条的适用范围，法律界、司法界至今还在争论，意见尚未完全统一。“当然，上述三点考虑，毕竟不是法律规定。这些理由能否成立，还需要继续接受实践的考验和案例的积累。”

　　甘肃省城建三公司则认为，这起案件中所涉及的房产是商铺房，宋天明购买该房产根本不是进行生活消费，所以就不属于消费者权益保护法的调整范围，根本不能适用《消保法》第49条，依其裁决毫无疑问是适用法律错误。

　　建筑企业能否等同于出卖人

　　兰州仲裁委裁决“双倍赔偿”所适用的法律依据之二，即为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第9条。

　　该《解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　兰州仲裁委审理查明，“省城建三公司在没取得房屋预售许可证的情况下“一房二卖”，以《商品房购销合同》和两份《商品房购销合同补充协议》的形式，故意隐瞒事实，欺诈买房人宋天明时间延续长达9年之多。”

　　杨金河认为，仲裁庭在对本案的裁决上适用了《中华人民共和国合同法》第42条(损害赔偿责任的承担)、第58条(无效合同下当事人责任的承担)，同时还适用了最高法《解释》第9条(一)、(三)项，对这些法律法规条款的适用都是紧扣本案事实的。

　　省城建三公司的代理律师认为，最高法《解释》第1条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下简称出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中省城建三公司是一个建筑企业，没有取得任何等级的房地产开发资质证书，即它并不是符合规定的房地产开发企业，没有开发和销售房地产的资质，所以不属于上述司法解释调整的范围。兰州仲裁委认为省城建三公司不符合房地产开发企业的性质，认定双方《商品房购销合同》无效，却又将一个建筑企业等同于具有房地产开发企业资格的商品房出卖人，而适用最高法《解释》第9条，不可理解。

　　是“吃螃蟹”还是“错裁”

　　据记者了解，近十余年来，一些不良房地产商钻部分法律规定的空子，大行骗术，占用购房人的巨额房款，以实现其发财梦想，待事发之后，合同因欺诈行为而被宣布无效，然后返还购房款项，依照合同欺诈的过错责任赔本还息，而开发商却早已“借鸡生蛋”赚足了购房人的便宜。

　　兰州仲裁委副秘书长杨金河认为，省城建三公司骗得38万余元房款，仲裁裁决让他们要付100余万元的代价。“过去消费者遇到购房诈骗情况时，可能多半只能认输，而现在多少能遏制一下开发商，对开发商也是一个警示。”

　　对于“双倍赔偿”的裁决，甘肃司法界专家见仁见智。有专家认为，这一裁判是和谐社会发展、和谐法制建设的样板，尤其在本案中适用了《消费者权益保护法》，这是兰州仲裁委的“吃螃蟹”创举。但甘肃省正天合律师事务所房地产部主任高华阳律师却认为，兰州仲裁委的裁定对《消费者权益保护法》中的一些法律条文进行了延伸理解，值得商榷。

　　据记者了解，省城建三公司对法院驳回其撤销仲裁申请不服，已于近日又向兰州市中级人民法院以不同理由提交了《不予执行仲裁裁决申请书》。