关注《物权法》报道：物管规定规范主体错位?

　　白云区业主联合提交修改意见

　　新快报讯（记者　陈志杰　实习生　谭欣）“意见稿把业委会作为规范的主体对象，而不是物业服务企业，这种立法错位，无助于解决影响社会稳定，制止严重损害业主合法权益的焦点问题。

”昨天上午，白云区二十多家小区的业主代表讨论了正在征求意见的《广州市物业管理规定》（下称意见稿），共提出修改意见三十多条，将于近日递送广州市物业主管部门和立法机构。

　　“意见稿规范主体错位”

　　讨论会昨天上午9时在位于白云大道北的“业主之家”办公室进行。“业主之家”是白云区业主为自己搭建的一个沟通平台，自去年以来，业主通过联合的方式向政府部门反映意见，以使得在物业管理领域，业主的声音能够表达得更充分和理性。

　　业主们指出，意见稿无论从规定条款的数量到规定的细化、操作性、制约性，都把业主委员会作为规范的主体对象，而不是物业服务企业，这种立法错位，无助于解决影响社会稳定，制止严重损害业主合法权益的焦点问题。

　　业主李先生说，现实的情况是，业主委员会确实存在某些违规行为，但与开发商、物业服务企业动辄侵吞数以百万元、千万元，动辄断水断电，打伤打残业主的行为比较，简直是小巫见大巫。但意见稿制定了多达二十五条一百多款规定规范业主委员会运作，而规范开发商只制订了八条规定，规范物业服务企业只制订了十一条规定，而且规范开发商、物业服务企业的规定可操作性不强，意见稿似乎成为了一部规范业主委员会的《物业管理规定》。

　　“回避公共收益问题”

　　业主经过研究后还发现，意见稿回避了开发商、物业服务企业独吞共用部位、共用设施设备经营收益“这一最致命的问题”。业主叶先生说，几乎所有的物业管理区域的共用部位、共用设施设备的经营收益，开发商、物业服务企业都巧立名目全部独吞。但意见稿基本上回避了这种违法行为，更加没有制定确保这部分经营收益归属业主所有的可行性震摄性的规定。例如，“国条例”第五十五条规定“物业共用部位，共用设施设备的经营收益”，“主要用于补充专项维修资金”；第六十六条规定“擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的”，“处5万元以上20万元以下的罚款”，但意见稿对以上的违规行为不制订处罚规定。

　　有业主认为，长期以来，开发商违规垄断了广州市95%以上小区的物业管理服务，但意见稿淡化了开发商的垄断行为。例如，“国条例”提倡通过“市场竞争机制选择物业管理企业”，对垄断物业管理服务，第五十七条规定“责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款”。但意见稿只是在第五十七条规定“限期改正，给予警告”。对挪用专项维修资金，意见稿也只是在第五十七条规定“责令限期缴交”一句了事。

　　物管规定应由市人大立法

　　意见稿规定，物管规定由广州市人民政府负责解释。对此，业主们评论说，物管规定由广州市人民政府制定，是属于地方政府规章。而《广东省物业管理条例》是由广东省人民代表大会制订，另外参考《上海市住宅物业管理规定》由上海市人大制订的做法，业主们建议，《广州市物业管理规定》由广州市人民代表大会立法才更有专业性和权威性。

　　据记者了解，物业管理规定征求意见时间将持续到5月18日。5月10日下午，市房管局将在其办公地召开立法座谈会，广泛征求业主、业主委员会的意见。