物权法海口遇困境 业主用公共设施要掏钱

　　海口晚报网4月23日讯：

　　“真弄不明白，按理说我们业主当时买房子所付的款项中就包含了小区公共设施的费用，可为什么现在我们去会所和健身中心消费还要掏钱？新出台的《物权法》对这些是怎么规定的？”4月9日，家住海南省海口市某高档小区的林先生对记者这样抱怨。

记者走访发现，海口大约有九成以上的高档小区的公共设施如车库、会所、健身房、游泳池等均需要业主付费使用。那么，业主在使用小区车库等设施究竟该不该付费呢？业主、物业公司、法律界人士等相关各方各有看法。

　　业主：“凭什么还要收我们的钱”

　　“物权法都已经写得非常清楚了，这应该是我们业主自己的地方，你对外经营的收益不分配给我们业主也就算了，怎么还要对我们收费呢？”刚刚住进海口市海甸岛某高档小区的林先生这几天感觉很不爽，因为前些天当他兴冲冲地到小区的健身中心去游泳时却被告知，要缴费或者办理月卡、年卡后才能进入，“而且那里的收费人员还对我说，收费标准对业主已经很优惠了。好像我们占了多大便宜似的，你说气人不气人？”而家住南海大道某小区的王先生也遭遇了类似的烦恼：“物权法上不是说小区业主享有车库等设施，可直到现在物业公司还在收我们的停车费！”王先生说，他入住小区以后，每个月都要向物业管理处缴纳80元停车费，而他没有享受到相关的收益。他总觉得不太合理，但又说不出所以然，而《物权法》的相关规定让他找到了依据。“按理说我们是车库的主人，物业作为服务者，即使为了管理收费了，这些钱也是业主的，物业公司充其量只是保管者。可这么多钱用到哪里去了我们业主一点也不知道！”记者在采访过程中接到不少业主反映，开发商在卖房时，已经把车位等摊销了，可是等到他们入住后，想拥有车位，就必须再交钱，实际上等于一件东西卖了2次。据记者调查走访，海口大多数小区的公共设施如车库、会所、健身房、游泳池等，物业公司均要求业主在缴纳了相关费用后方能使用。譬如海口市海秀路上的奥林匹克花园，业主到健身中心游泳池是10元／人次，而对外营业的收费标准是30元／人次。业主办理一张可以消费健身中心所有项目的综合年卡是1450元，而对外办理时仅游泳一项内容的年卡就需要1500元／人次。位于海口市南海大道上的四季华庭小区，游泳池对业主的收费标准是8元／人次，健身房以前收费，现在不收费了，麻将室还是收费的。而各个小区收取的停车费也有所不同，大多在80-200元不等，几乎没有哪家小区免收这项费用。

　　物业公司：这些设施不属于业主

　　那么，小区的公共设施如车库、会所、健身房、游泳池等是否属于业主共有，业主是否应该免费使用并分享其收益呢？记者采访到的物业公司均认为，业主无此权利。“我们购房合同里所说的公摊面积包括电梯，楼道、墙体、楼层里的水房、电房等处的面积，会所一类都没有计算入购房的公摊面积里。”四季华庭一售楼小姐告诉记者，一切以购房合同的约定为主，如果没有约定的话，业主就没有这一权利。奥林匹克花园物业公司一负责人对记者说，小区里的健身中心在开发商售房之初就出售给了他人经营，所以一开始就不属于业主，业主当然也无权提出免费使用等要求。关于公共收益的问题，很多物业公司认为业主根本就无权分享。一不愿透露姓名的物业公司老总说，业主认为公共收益是业主的。但法律却规定，是要经过物业公司才能获取的，怎么解决这个问题？此外，假如不收取停车费的话，那么业主车辆如果因为无人看管而在小区内损坏了由谁来负责？再者，一些公共设施是需要付费维护的，如果不维护，产生的损失最终还是要由业主自己来承担。他希望业主讲权利的时候，也是要提一提义务，这样才能够做到权利和义务配套，方便物业管理的开展。法律专家：物权法有待进一步细化“按照目前《物权法》相关条文的规定，并没有切实解决小区车位问题。”海南金凯旋律师事务所的王向和律师表示，尽管车位问题是在国家法律中第一次有相关的规定，但是这次最终还是小业主的一次失败。解决这个方面的纠纷，有关部门应该尽快出台相关的详细办法和政策，对物权法的条文进一步细化和明确。王律师说，再比如《物权法》规定的“业主可以自主自行管理建筑物和设施”。所谓的业主自行管理是一个什么概念？自行管理过程中出现的问题如何解决？相关条文的约定都不是特别明确。此外，也有业内人士指出，根据《物权法》精神，小区内部分公共物权已明确划归业主。公共物权产生公共收入。业主有收入，意味着业委会可以承担一定责任。这有助于业委会运作和小区自治得到进一步规范、发展。但要保证业主的合法权益，必须首先健全业委会这一组织，但遗憾的是，来自海口市房管局的数据显示，截至目前，海口市居民小区成立业主委员会的比例仅有42%左右。很显然，小区业主要想依靠《物权法》来维护自己的合法权益，还有相当一段漫长的路要走。（证券导报/记者宁远）（来源：南海网）