物权法能否解决小区停车费纠纷

　　先宣布停交小区停车费，数天之后又宣布收回上述决定。北京回龙观龙锦苑二区业委会因为挑起了小区泊车位权属这个敏感神经，最近一直备受关注。规划居住人口20万人的回龙观，是北京最大的经济适用房小区之一。

　　业委会宣布停交小区停车费

　　4月16日，北京市回龙观龙锦苑二区业委会将一篇《致天鸿宝地公函——关于小区停车场事宜》贴到了业主论坛里。

就是这份公函，制造了业主停交小区停车费事件。

　　公函称，业委会与物业就停车收费问题经谈判无法达成一致，因此业委会“做出如下决定”：

　　1、取消小区停车场收费服务，不再将小区停车场委托贵公司经营。

　　2、自5月1日起，直至就车位委托经营收益分成达成一致，签署新的车位委托经营合同后的自然月终止期间，业主在小区停车场停车，贵公司不得收费。

　　3、业委会将在5月1日前向业主发放停车证并告知贵公司，用于此期间业主车辆的识别和管理。

　　4、对于4月30日及以前，贵公司就小区停车场所收取的费用问题，业委会坚决主张贵公司收取的费用中包含停车场共有产权收益，并就此保留法律诉讼的权利。

　　上述公函在业主论坛发布后，一时间跟帖众多，许多业主表示赞同。一位老先生去年交了一年停车管理费，今年就没交，而是把车停在小区门口。“不是交不起，是感觉交得冤。丢了、划了我有保险，要他物业做什么呢？”

　　作为该小区的物业管理公司，天鸿宝地物业公司很快作出反击，认为业委会只是业主大会决议的执行机构，无权“做出决定”，而停交停车费这样重大的决定，更应该听取全体业主的决定；其次，小区现在的停车收费及标准有北京市国土和房管局、发改委等多个政府部门的法规条文为依据。

　　但也有业主认为，车管费降一些可以，但不能不收。一张姓业主表示，“上哪吃饭都不能白吃，收费是应该的，但最好降。”他告诉记者，自己最担心业委会和物业闹僵，以至最后小区没人管。“小区门口黑车很多，城管一抓，很可能会跑到小区内。况且小区里孩子多，如果没有良好的管理，安全秩序可能没保障。”

　　但小区业主委员会主任晋岩伟表示，只降停车费是不合理的。他给记者打了个比方，“这好比三个人拥有一个椅子，但是只有其中一个人在租用，他本身当然是希望便宜点，但对其他两个不用的人就是不公平了。”

　　一位自称对该业委会相当了解的老业主认为，这是业委会在给业主维权。他指着门前没有草的空地告诉记者，去年业委会没成立之前，物业在那盖起了两栋平房，要做商业办公室。群众看了很不满，自发组织起来质问物业公司，最终强行拆掉了。

　　不交停车费是个“双输”的决定？

　　在北京市业主委员会协会申办委员会的撮合下，龙锦苑二区业主委员会同物业公司双方进行了不少谈判。4月29日，尽管双方并没有就停车费问题达成一致，该小区业主委员会还是同物业公司联合发布了声明：收回停交停车费的说法，仍按原有标准交纳停车费。

　　是什么使得业主委员会作出停交停车费的决定，又是什么促使业主委员会最终放弃了这个决定？

　　目前，该业主委员会同物业公司仍在进行着一轮又一轮的谈判，但双方拒绝透露谈判进展。

　　据悉，2006年12月27日，龙锦苑二区业委会成立的第一天，就向天鸿宝地物业公司发了公函称，依照《物业管理条例》，龙锦苑二区全体业主享有对物业管理区域以内物业共用部分，共用设施设备的所有权。利用物业共用部分共用设备进行经营的收益归全体业主所有。

　　今年3月，该小区740余名业主向物业公司提出：小区地面停车位所用的面积是公摊面积，属于业主共有。那么，全年停车费扣除必要的管理维护成本，其收益应该由小区740多位业主共有。

　　据了解，龙锦苑二区自2005年入住以来，其地面停车位就以租赁的方式进行使用，价格是1600元／年。“小区里有220个车位，”该小区业主委员会主任晋岩伟认为，“如果全部出租，物业公司每年就收入35.2万元，除去物业的管理成本，还剩20多万元盈余，应该归小区的业主共有。”

　　这个要求遭到了天鸿宝地物业公司的拒绝，其副总经理陈纳在接受媒体采访时曾表示，目前小区停车场长期出租的车位是65个，出租率只有22％，因此停车收益远没有晋岩伟说的20万元那么多，目前的收益都花在小区公共设施维护上了。

　　由于数次在这个问题上谈不拢，该小区业委会决定取消物业的委托经营，小区业主停车免费，于是就出现了4月16日的公函。

　　对于这样的决定，晋岩伟在给记者的一些资料里也表示是个“双输”的做法，“但在合同谈判破裂后，这是唯一的选择。”

　　就在这个停交停车费的决定发布之后，小区相继出现了打人事件、晋岩伟家门被泼了汽油。但业主委员会坚持认为，地面停车位归业主所有，其停车费受益也应该归业主所有。

　　将于10月1日起实施的物权法第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是回龙观龙锦苑二区业委会理直气壮的理由。但天鸿宝地物业公司也坚持认为，自己的收费合法合理，依据是北京市的相关规定。

　　物权法能否解决小区停车费纠纷

　　小区停车费究竟该不该收，该怎么收？因为对此理解不同而发生的纠纷，在很多小区都有，但似乎并没有一个答案，即使物权法即将实施。

　　“关于小区停车费的纠纷很多，关键就是确定权属。”北京亿通律师事务所律师毕文强说，涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。

　　毕文强说，目前物权法并没有对地下车库的权属做出明确的规定，但把主导权交给了建筑开发单位。“在物权法颁布以后，如果地下车库的权属归开发商所有，那么停车费必须要交；如果权属归业主所有，停车费也要交，但收益归全体业主所有。”

　　对地上车位，毕文强认为也分两种情况：权属归开发商的当然要交停车费，归业主所有的公共用地其交费则由业主委员会决定。“但目前还存在两个法律盲点，对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”

　　据了解，目前北京有六七千个住宅小区，但成立了业主委员会的小区尚不足500个。加上当前未对小区停车费的标准做出统一、明确的规定，实际上大部分小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取。

　　对于小区停车场所的权属问题，中国人民大学法学院教授杨立新有不同看法，“物权法已经把权属问题规定死了，车库和车位按照合同确定其权属，如果出售和赠与，那么业主取得所有权，如果是租赁，业主只有使用权。”

　　杨立新认为，按照物权法，地上公共的道路用作停车用的，其所有权归全体业主共同所有，但停车还牵扯到管理成本，而且有些小区的地上车位可以买卖。对于小区停车场所的收费，各地不同，各个小区也不同，如果只依据目前的物权法，还不能解决这些问题，需要相关部门出台一个实施细则。

　　“我觉得，对业主所有的停车位的收益，其大部分应该归业主所有，剩下的应该归物业公司用以支付管理成本，同时获得一点盈利。”杨立新说。

　　有意思的是，在法学家和律师看来都需要新的实施细则来解决的问题，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、被称为小区维权专家的舒可心并不认同。“这个跟物权法没有关系，法律只要规定一个原则就行，不能无限制地细化。在这个原则下，怎么解决纠纷就要靠业主和物业公司协商，协商解决不了，就诉诸法律，通过法院解决。”

　　舒可心觉得，中国目前的发展处在转型期，房地产市场的发展造成了开发商、物业公司对业主权力的侵略，“中国的物业公司一般都不把业主当回事儿，收费不收费物业公司说了算，收费多少也是他们说了算。”但现在，很多业主已经开始同物业公司做斗争，争回自己的权利。目前造成纠纷的根源就在于权属不清，但权属不清并非不能解决。

　　“比如停车位，物业公司如果认为权属归自己所有，那么请拿出证据，业主认为权属在业主，同样也要拿出证据，如果双方都拿不出足够的证据，那就由法院裁决。”舒可心说，业主同物业公司之间是需要“战争”的，现在强势的一方是物业公司，业主争取自己的利益就需要通过战争的方式，比如发出声明不再交停车费。一旦双方势均力敌，就会通过谈判的方式来解决纠纷。

　　舒可心认为，小区的权利原本就是业主的，物业公司不过是业主雇佣来管理的机构，不能鸠占鹊巢。“一个小区的收费取决于业主大会同物业公司谈判的结果，不需要政府出台什么统一标准，因为小区与小区之间存在很大差异。”

　　那么，如果有业主因为停车费问题与物业公司对簿公堂，将会面临什么情况？

　　今年3月底，就在物权法在全国人大通过不久，北京市第一中级人民法院法官姜庶伟就在自己的博客上撰文发表看法。

　　他认为，如果有业主就此起诉物业公司要求物业公司分配泊车费的利润，应当如何证明物业公司到底收了多少钱，其中“必要的管理费”所占的比例是多少？泊车是一种动态的行为，业主或业主委员会没有能力时时监控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的车位，其必要管理费用的确定也需要专业财会人员的审计后才能确定，而这样一来，案件审理的成本就会大增，业主获得的维权收益与付出的维权成本相比可能会得不偿失。

　　“一部法律制订的成败，尚须实际的案件审理来评判。”姜庶伟在博客中写道。