广东城市圈地后遗症调查 茂名存在千亩烂尾项目

　　内幕

　　在这起事件中，处在矛盾的最顶峰的，无疑是茂南区第二建筑工程有限责任公司。该公司成立于1988年，前身为茂南区第二建筑工程公司，原是一家具有三级施工资质的工程施工企业，数年后即摇身一变，以几千万贷款染指上亿元的项目，高调进入本市的房地产行业。

　　1993年，二建公司拿下高水公路两侧逾千亩土地，并提出建设南香城小区项目。当时，还是邓德成当总经理。该项目被包装成当地首屈一指的“大楼盘”。

　　二建公司以房地产商的身份浮出水面后，许多同行都“大感奇怪”。因为据他们所知，二建公司作为工程施工企业，只是在1992年获得了房产开发权，并没有向有关部门取得地产开发权。

　　早在1992年，二建公司刚取得房产开发权，便专门成立房产经营科，由尹显著任科长，在当时的电白县羊角镇“一口气开发”了五期逾千亩地产。其中包括：西一期（高水公路西边，南海渔村对面）300多亩，东一期（高水公路东边，南海渔村至龙门大酒店段）200多亩，东二期（高水公路东边，龙达羊蛇餐馆段及龙门大酒店背后）150多亩，西二期（高水公路西边至水渠，龙门大酒店斜对面）300多亩，职工建房区（南香城，现叫愉园小区）200多亩。

　　这些地，二建公司每亩只花3万－5万元“征”过来（2001年8月在正式变更国有土地使用权时，还交给电白县政府每平方米15元的出让金），然后以每亩12万元－18万元（规划后实建面积的价格）的价格转让给业主，报建费和三通一平费均另由业主承担。职工建房区那一块，虽然售价比市场价格便宜一半，但公司的全部职工，加起来才80多人。大部分的土地，其实都是用于赚钱的。

　　业主们后来反映，羊角镇这一带的房地产市场，早在1991年初，高水一级公路定线时，就急剧升温。“南香城”的创意出来后，附近的地价更是一路狂飙。二建公司简单一转手，便至少赚了近1个亿。“单从西一期320多户业主身上，就收进近2000万元购地款。”

　　1994年底，全部土地基本卖完。业主李干就和蔡绍友“搭尾班车”，从邓信昌和谭伟群手里共同受让了一块107．6平方米的“二手地”。李干只占一半，便花了6万元。

　　业主易焕彪的经历和李干如出一辙。“不到一年时间，买二手地的价钱就比原来升了一倍多。当年，部分二建公司职工，光是炒卖二手地，就已赚得盆满钵满。因是私下交易，根本不需向国家交一分钱税。”

　　暴利的背后，隐藏的是鲜为人知的商业操作内幕。一个“小小的”工程建筑公司，何以能够吃进这么一大块肥肉，且在短期内全部消化？许多业内人士不得而解，“不管在何时，这都是违反房地产开发经营规律的。”囿于当时的社会潜规则，他们无从解开这个商业之谜。

　　直到1999年底，项目在茂名市规划部门的强势介入之下，陷入了半流产状态。接着，茂南二建、华粤公司和富达公司（伟恒地产公司的前身）之间的官司爆发，人们才“雾里看花”，觉察到二建公司当初违法运作的一些蛛丝马迹。

　　2001年，茂南第二建筑工程公司从集体所有制企业改革为股份制企业，后因各种问题引发职工集体上访，使得与项目有关的更多内幕信息“大白于天下”。

　　“简直是空手套白狼。”业主代表易焕彪后来在记者面前愤而揭发。

　　据悉，1992年项目刚上马时，二建公司用来投资的钱，除有3000万元来自银行贷款，还有几百万是来自职工的集资和借款。1993年3月底拿到一部分用地手续前，二建公司已与近600户业主完成交易，不仅顺利收到卖地款，连三通一平费和报建费都全部转嫁到了业主的头上。“完成这一系列动作，二建公司几乎没花过自己的一分钱。”

　　二建公司当初与业主们交易时，不但通过签订《订购房产协议书》方式，把“卖地”掩盖成“卖房”，从而逃避无权开发的危险——这一事实，记者后来从茂名市国土资源局和城市规划管理局一些曾亲自参与调查此案的官员口中得到了证实。而当年，二建公司开给部分业主的收据，赫然写着的也是购地款。

　　“如果卖的是房，为什么要收我们的三通一平费和报建费，而且建房的工程款和材料款还要我们自己负担。”高州业主卢均时说，“事实上，到1995年止，我们已有3户建好了三层主体框架，6户建好了二层主体框架，12户建好了一层主体框架，19户建好基础，28户开挖地基，32户把建筑材料运进工地，准备动工。后来，项目因规划问题被迫叫停，这些业主至今无法复工，损失比没动工的业主还要大。”

　　一方面，茂南二建与业主签订挂羊头卖狗肉的合同，另一方面，又打着“联合经营”的名义，试图把项目有偿转让到有资质的公司头上，迅速“金蝉脱壳”。

　　1993年3月22日，二建公司与富达公司（其法人代表是柯万才的堂兄柯国庆，2001年后成为二建公司经理，而富达公司2002年变身为伟恒地产公司，由柯国庆之妹柯建萍任经理。故有业主怀疑今天的二建公司和伟恒公司是一套人马两块牌子的家庭公司）签订《联合经营协议》，以愉园小区内的110亩土地作为投入，与富达公司联合经营开发。同一天，双方又签订《经营补充协议》，约定那110亩土地，由富达公司单方承包开发经营，自负盈亏，享有一切权利和利润，富达公司按每亩11万元付给二建公司承包经营费。

　　1993年3月25日到10月7日，富达公司与另一家华粤公司签订协议，以同样的方式把这110亩土地，又转到了华粤公司名下。

　　不过，2001年8月，这三家公司互相缔结的合同，被广东省高级人民法院认定为“名为联营，实为转让土地”的无效合同。

　　二建公司“空手套白狼”的把戏被法院揭穿后，茂名市政府遂要求国土部门暂时冻结涉及纠纷的所有土地，以保护数百户业主的合法利益。这样一来，二建公司即便手拿着《国有土地使用证》，也没法将它们转让给他人。

　　从项目开发至今，时间已过去10多年，当年的优秀企业，今天已沦为一个资不抵债、濒临破产的问题企业。而公司前两任老总邓德成和柯万才，也在业主们的反复“骚扰”下，从茂名消失得无影无踪。“新科”董事长兼法人代表柯国新（柯万才的堂弟）也从来不跟业主们接触。剩下的职工，同样是“头顶百般冤屈”的受害者。而文明北路城东街道办旁的二建公司办公室，则终日紧锁着大门。谁来理顺这摊旧账？

　　公司原行政科科长朱群珍称，二建公司目前拖欠职工工资226210元，社保费434092元，集资款3000483元，下岗职工安置费约200000元。

　　身上背着如此沉重的债务，二建公司当年吃进去的钱，还能吐出来吗？数百名像龚国华一样的“业主”们，有相当一部分都表示失望了。今天，他们惟一的希望，就寄托在眼前这几块还在空置的土地上。经过10多年的发展，这一带的地价已由每平方米几百元，一路飙升到了数千元。

　　然而，业主们有心分食，政府和法院就会轻易让他们得手吗？在这最后一块肥肉前面，还站着一大串公司当年的债权人，他们的合法权益也需要法律的保护。问题是，在事实和法律面前，谁的理由更充分？

　　（摄影：冯善书 谢建超）