聚焦宝山地铁房之成熟地铁房

　　主持人：

　　完全地产记者

　　本期嘉宾：

　　上海谷元房地产开发有限公司市场营销部总监：高晓冬美岸栖庭销售部经理：潘征峰威格斯物业顾问（上海）有限公司联席董事黄志峰富阳（中国）控股有限公司研发处副理罗玮玮

　　地产圆桌栏目在对周康板块进行全方位的报道后，将把重心转移到宝山地区，接下来数周聚焦宝山地铁房，对相应的主力楼盘进行全方位的展示。

　　目前，宝山地区距离市中心区域相对较近，房价也不高，地区内有多条轨道交通，深受中低收入购房者的青睐，本期地产圆桌将先行对宝山区域内成熟地铁房给予整体分析，以摸清脉络、把握虚实。

　　本版撰文李琛

　　地铁通车给市场带来活力

　　威格斯黄志峰:

　　宝山一直是上海购房者长期关注的焦点，其主要原因不完全是区域内楼盘价格相对较低更主要的原因在于，近些年，随着宝山市政建设的不断完善，不少消费者看好它未来的发展。而如今，地铁1号、3号线延伸段已经开通，成为成熟的轨道交通线。

　　1号线北延伸段的开通直接将宝山与上海市中心城区连为一个整体，而随着3号线宝山延伸段的开通，赋予了宝山更加大的活力。

　　成熟地铁房

　　主持人：宝山地区地域虽大，但也有多条轨道交通，宝山地区的成熟地铁房何在，这样的成熟地铁对于沿线的市场是否也起到了较大的推动作用？

　　成熟地铁促进市场

　　上海谷元高晓冬：

　　地铁一号线已是通车多时的成熟轨道交通，依靠它可以到达人民广场、徐家汇等市中心区域，其对于周边地区的楼市起到了非常大的促进作用。近期整个地区成交量都不错，像九英里上月就成交了100多套。

　　居住价值得到提升

　　美岸栖庭潘征峰：

　　轨道交通三号线延伸段也已通车，成为一条较为成熟的轨道交通线。在轨道交通三号线延伸段的支撑下，整个三号线地区目前呈现出一个价格盆地的趋势。与相关地铁房所在莘庄地区11000元/平方米以上的价格相比，价格差较大，从中居住价值得到了提升。

　　潜力何在

　　主持人：地铁一号线与三号线沿线房地产市场目前已达到一定规模，不知日后发展潜力如何，尤其是价格走势，在此过程中开发商需要从哪些方面进行突破？

　　价格上涨10％

　　上海谷元高晓冬：

　　从目前的情况看，地铁一号线沿线地区的房价还将会继续向上攀升，因为目前周边地区配套已相当成熟，如医院、学校等，日后还会有总建筑面积6万平方米左右的北斗星商业广场等商业项目，整体性价比较高，以自己项目为例预计在正常情况下价格会有10％的上涨。

　　两三成上涨空间

　　美岸栖庭潘征峰：

　　与相关联的区域比较能发现，该地区的价格优势还是很明显的，随着后期殷高路商业街的建成与新江湾城之间的道路建设完成成为五角场生活配套区，预计未来还有20－30％的价格上涨空间。不过需要注意的是，现在地区不少基础设施还很薄弱，人口导入与业态的改变将是地区发展的一个重要环节。

　　前后差异

　　主持人：地铁一号线与三号线作为成熟地铁对市场的确起到了较大促进作用，但在轨道交通通车以前地区状况如何，前后差异何在？

　　从人口导出到导入的转变

　　美岸栖庭潘征峰：

　　2004、2005年的时候，整个三号线延伸段地区的房价相比现在要低许多，以美岸栖庭为例，当时的价格在7000－8000元/平方米，而现在的价格已达到9700元/平方米，价格上涨明显，这其中确实有地铁的影响，但除此之外还有不少其他因素，如经过发展宝山地区已经让购房者改变了原先不接受的观点，使得宝山出现了从人口导出区转变为人口导入区得翻天覆地的变化。

　　价格正常上涨

　　上海谷元高晓冬：

　　地铁一号线不少楼盘在上市时地铁已通车，不过至今的前后价格变化并不大，而且处于一个正常的范畴之内。如九英里在2005年10月时的均价在7900元/平方米，而现在的均价只上涨至8500元/平方米，其中还包括经历从原先期房到现在准现房的过程。

　　对周边房价影响并不大

　　富阳中国罗玮玮：

　　一般而言，普通住宅楼盘的价格存在这样一个规律，离市中心（或者说一个区域的商业中心）越远，价格越低；离轨道交通站点越远，价格越低。有不少地区的地铁房价格在万元以上也不完全是因为靠近地铁，还有其他方面的因素在起作用，比如开发商的品牌、物业的类型及周边的配套完善等。不可否认，地铁的建设将对价格起到提升作用，但这个作用在其建成时就基本结束了，它起作用的时间是在提出规划到建成以前，去年3号线北延伸段开通对周边房价影响不大就是这个原因。

　　地铁房直追大华板块

　　威格斯黄志峰：

　　虽然价格相比之前有所上涨，但相比其他区域地铁房来说，目前宝山地铁房的价格处于一个低位。之所以价格上有一定差距，其主要原因可能在于宝山区原有的大片工业厂区的存在以及生活社区概念与商业集中度不够而造成，而随着1号线与3号线延伸段周边的入住人群日益增多将很快带动宝山地铁房价的窜升，对于收入一般的购房者来说，宝山地铁房无疑为不错的选择。随着新江湾城的开发与推进和轨道交通3号线延伸段的开通，一直以来倍受冷漠的淞南高境板块新盘均价也已经达到7000-9000元/平方米，其势头直追宝山西区知名度较高的大华板块。