大连房企如何接招央行“组合拳”？

　　上周五，中国人民银行宣布了包括加息、上调存款准备金率等内容在内的一系列宏观调控措施，这被业内称为宏观调控的“组合拳”。虽然这套“组合拳”并非专门针对楼市而来，但是房地产市场各方势必要受此影响。大连楼市作为国内二线城市房地产市场的重要组成部分，将如何应对这一次调控，更健康地发展呢？

　　加息难降大连开发商热情

　　央行此次加息的目的也很明确，就是使过快的经济增速能够降下来，其中就包括房地产行业。

但是记者在采访了大连市多名房地产业内人士之后得到的结论是，像这样的加息对大连房地产的发展影响不大，大连开发商的投资热情仍旧很高。

　　央行这次将一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，这显然增加了开发商的融资成本。对此，大连指南针营销策划公司总经理陈雪锋认为，表面上看贷款利率的上调使得开发商降低了利润率，其实利率仅仅上调0.18%，对开发商而言几乎没有什么影响，因为大连很多没有通过银行而采用其他方式融资的开发商，其利率要比银行利率高得多，这种情况开发商都能够接受，相比之下银行利率提高后仍然很低，而且这种成本的提高是可以列入会计报表之中的，很多开发商根本没放在眼里。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士表示，目前大连的房地产仍然属于高利润的行业，其利润率与其他行业相比高很多，在这种情况下，开发商又岂能因为银行贷款利率有了微调，就停止自己的房地产开发呢？因此，大连的房地产开发不会因为加息而放缓发展脚步。

　　大连开发商融资将更困难

　　虽然对开发商来说，融资成本的影响不大，但是业内人士普遍认为，经过这次调整，大连开发商的融资难度肯定将比以前更大。从银行的角度来看，这次央行加息有一个最大特点，就是存款利率要比贷款利率上调幅度大，也就等于降低了银行的利差收入，同时还上调了存款准备金率。利差的减小将降低银行的放贷动力；同时，准备金率的上调将能降低银行放贷能力。可以说，这次调整之后银行受到的影响是最大的。

　　有关统计数据显示，目前房地产市场上，大多数房企从拿地到项目出售，都会向银行贷款。大连的房地产开发企业也不例外。据陈雪锋估计，目前大连开发商平均每个开发项目中，银行贷款资金在全部资金中所占比重应该在40%以上。他分析说，在央行未加息之前，大连市各大银行在对房地产企业发放贷款时已经非常谨慎，开发商想取得贷款已经很不容易了，在加息之后，这种情况只可能进一步加剧，不可能有所缓解，这对开发商资金实力要求将更高。

　　业内人士普遍认为，像新型、亿达这样的大型开发商，受的影响不会太大，因为他们在银行都有很高的信用额度，银行也愿意为这种企业发放贷款，这种开发商的信用高，贷款的风险也低很多。相比较而言，受加息以及相伴随进行的信贷控制影响，首当其冲的是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商。如果融资成本不断提高，再加上销售不畅，资金回笼受阻，那么对实力平平的房地产企业来说，就会变得非常困难。部分中小开发商可能会与其他开发商合作，甚至转让自己手中的项目。

　　大连楼市亟须融资新途径

　　今年还不到半年时间，央行已经两次上调贷款利率，五次上调存款准备金率，但是在经济过热和通货膨胀的压力面前，业内普通预期今年仍然有加息和上调准备金率的空间。可以说，央行的每一次调控都在一定程度上提高了房地产企业融资的难度，对大连开发商来讲尤其如此。因为大连的房地产企业融资渠道更为单一。

　　房地产属于资金密集型行业，大连开发商对资金的渴求也非同一般，可惜的是大连开发商的融资渠道却极为有限。大连市现在还没有一家直接上市的房地产企业，即使是有上市公司背景的开发商也就只有铁龙、友谊合升、国合等有限的几家。能够直接上市自然是最好的融资渠道，不仅融资额大，且融资成本低，大连几家房地产企业也有这种想法，但是这对开发商来说要求极高。据世邦魏理仕环球研究部副经理温静分析，大连还没有一家房地产企业能够达到上市的标准。这可能也是大连房地产企业亟须解决的一个问题。

　　在一时还无法上市，银行融资难度加大的情况下，一些大连房地产企业选择了其他融资方式，如与海外基金合作，争取外资的投入；与信托资金合作；与银行合作发行企业债券等，可谓是各显神通。当然，这还只是少数比较有实力的开发商才能做到的，大连房地产若想更健康、快速发展，还需要在融资方面下更大的工夫。（柳毓）

　　新闻链接

　　2004年以来央行历次加息时间表

　　2007年05月19日一年期存款基准利率均上调0.27%，贷款上调0.18

　　%2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27

　　%2006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27

　　%2006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27

　　%2005年03月17日提高了住房贷款利率

　　2004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%。

　　（来源：大连晚报）