历时四年的“物业维修基金第一案”终落幕
本报记者李春日韦 实习生黄念
“这是业主的胜利！”昨天上午，尽管骄阳似火，但广州越秀区五羊新城一座住宅楼上，汗流浃背的业主们心情并没有受到一丝影响。
被称为“物业维修基金第一案”的东悦居案尘埃落定，业主全数追回被违规挪用的187万元维修基金。
昨天特殊新闻发布会的现场，东悦居业委会主任孙威力是名副其实的主角。尽管脸上挂满汗珠，但仍难掩住那份发自内心的喜悦。
他向记者介绍说，约10天前，广州市房管局有关人员通知他，开发商已将拖欠东悦居业主的187万维修资金全数存入政府指定的专用账户。167户业主按照房屋建筑面积比例得到相应份额的维修资金，这笔钱将被存入每个业主的维修资金专用卡。整个费用的计算，将参照1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》，最大限度地保护了业主的利益。
在多年的官司中，东悦居“老”了，墙体开始出现剥落，电梯也会出现故障。这笔维修基金的到位，无疑是雪中送炭。孙威力说，他会尽快安排公共设施的维护。他相信，经过这么多的风风雨雨，东悦居的业主们会加倍珍惜这来之不易的基金，对它进行依法使用。
欠缴维修基金企业名单公布，将被限制卖楼
追讨成功，房管部门立一功
此前，“第一案”曾在广州市原东山区法院、中院和广东省高院之间流转，被媒体形容为“踢皮球”，结果球最后回到行政主管部门———房管局。这个判决成了“第一案”最关键的转机。
事实上，自业主们向市房管局投诉以来，房管局一直有催促发展商尽快将维修资金到位，但苦于手段有限。情况在去年得到改观，随着业主维权意识的高涨，市房管局也展现出前所未有的决心。
2006年11月，广州市房管局明确告知欠缴维修资金的建设单位和物业管理公司，逾期欠缴维修资金，将受到限制卖楼的惩罚。12月4日，房管局再发通知，公布了欠缴维修资金的28家建设单位名单，并指出公布的仅为第一批欠缴单位。业内人士注意到，这是主管部门第一次公布欠缴维修资金的建设单位名单。
记者昨天下午致电市房管局，相关人士介绍，这次追讨成功的原因确实可以归功于政府部门加大了力度。他说，此前在报纸上公布了一批欠交企业名单，起到了威慑作用；同时，限制投资房地产的规定也让不少无良发展商“有所避忌”。不排除这次成功讨还，是“发展商觉得他们这么做更有利”。而在新措施实行一段时间以来，成果显著。
他说，市房管局一直在做大量相关工作，希望今后立法和司法机构能够大力提供协助。
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事件回放
法规“打架”，官司成了马拉松
东悦居的官司可以追溯到2002年。当时，由于小区的电梯坏了，孙威力和其他业主申请动用维修基金进行维修，却发现账户是空的。2003年8月，业主以不缴纳物业维修资金为由，将开发商告上法院，被称为“广州维修基金第一案”。
此案历经三年诉讼，四个裁决，影响波及全国。其后，各地陆续揭出小区维修基金遭非法挪用现象。其中，广州市涉及金额达9亿元之巨。
事件持续发酵，去年广州12个小区联名追讨物业维修基金，行动随后得到市内数十个小区声援和加入。
作为“第一案”，东悦居见证了国内物业管理法规之间的“相互打架”。1998年7月29日，广东省第九届人大常委会第四次会议公布了《广东省物业管理条例》。其中规定，物业维修基金由建设单位按物业总投资的2%缴交。
仅仅三个月后，11月9日，建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，其中规定，购房者应当按购房款的2%至3%的比例向售房单位缴交。
两个法规的打架造成了法庭上双方的各执一词，官司也成了漫长的马拉松。
案件的突破在2005年10月，有业主通过上海证券交易所网站查询东悦居发展商的财务报告。其中2000年至2002年的报告中，发展商提到，“物业维修基金，……按房屋物业总投资的2%计入成本”。而在此前的庭审中，开发商均否认将维修基金计入成本。
但业主并未因此赢得官司，2006年1月，广州中院以“双方当事人未就维修基金事项通过平等协商设立权利义务关系”为由驳回业主起诉。法院还认为，法律、法规对物业管理维修基金的收取、使用和管理赋予了行政主管部门先行处理的职责。在双方当事人未就物业管理维修基金缴纳问题平等协商达成协议的情况下，从本质上说当事人就此承担的是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。
2006年1月17日本报报道
律师说法
同类案件有了参照
对于维修基金的成功讨还，担任业主方律师的周玉忠百感交集。
他说，2006年10月，广州市房管局曾表示，将尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。“第一案”告捷，表明广州市房管局在以上时段缴交主体的确定上，采用了原《广东省物业管理条例》，坚决维护了省人大的立法权威。
东悦居的官司告一段落，但当年维权路上不少“结伴而行”的小区却仍未成功讨还。周玉忠说，由于性质相同，这次的经验将为其他案件的解决提供有益的借鉴。
而在昨天的电话采访中，市房管部门相关人士也表示，对可能增加的同类事件有一定程度的预感。他表示，希望新的《广东省物业管理条例》尽快通过，给行政部门更加清晰的指引。
据了解，广州市国土房管局已提请广东省人大加快《广东省物业管理条例》修改进度，以推动进一步完善房屋维修基金管理办法。同时，还将争取立法部门解决地方性法规与部门规范性文件之间的冲突，尽快解释法律适用问题。
（Robby／编制）
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