预告登记防止一房多卖

　　《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　案例：

　　王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。法院经审理认为，原告与成远公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，原告向成远公司认购的商品房被成远公司销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，应当认定被告与善意第三人所签订的合同有效。法院最终判决：原告与成远公司签订的商品房预售合同不能履行，驳回原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。善意第三人张某最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给原告造成的损失，应承担相应的民事责任。

　　评析：

　　在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。《物权法》第二十条规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。就本案而言，虽然张某办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，理应认定张某最终取得该房屋的所有权，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。实行预告登记可以保证登记人的优先购买权，一旦卖房人“一房两卖”，购房者仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究卖房者的违约责任。今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一房二卖”了。要注意的是，从可以办理不动产登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。

　　(作者单位：贵州警官职业学院)