租金上扬阻击沪上投资市场

　　租金上涨导致售价过高影响投资市场

　　戴德梁行投资部相关人士告诉记者，2007年上半年，与过去海外投资者热情高涨的购买情绪相比，上海投资市场呈现出了明显放缓的趋势，这与政府颁布的一系列的房地产以及收购兼并方面的政策密切相关。

　　尽管新政使房地产交易更加复杂化，但这并没有彻底熄灭海外投资者收购中国房地产项目的热情，他们依然非常积极的在寻找可投资的项目。与此同时，受到办公楼租金飞速上涨的带动，业主的出售心态也渐渐随之改变。他们根据过去租金上涨的趋势对物业价值进行重估，从而导致物业的销售价格远远高于投资者可以承受的范围。

　　写字楼市场：新增供应量创新低

　　戴德梁行市场报告显示，第一季度，由于上海甲级写字楼市场的需求量毫无衰落的迹象且新增供应创1995年第二季度以来最低水平，使得市场平均空置率继续呈下降趋势，但市场需求的增加趋势并没有停止，因而甲级写字楼租金仍在不断上涨。如果以美元作为报价单位，则2007年第一季度的写字楼租金较去年同比上涨了13%，然而如果以人民币作为报价单位来看，则租金较去年环比上涨了9%，达1.02美元/平方米/天（7.89人民币/平方米/天）。

　　戴德梁行相关人士表示，由于需求量不断增长且甲级写字楼市场的新增供应缺乏，为了能得到相邻层面的办公面积，一些现有或潜在的甲级写字楼大客户甚至开始考虑远到2009年才上市的甲级写字楼项目。

　　鉴于目前市场需求和供应的变化，上海甲级写字楼租金报价继续呈现上涨的趋势。

　　购物中心市场：全年底层租金将增长13％

　　上海高力物业最新报告显示，截至今年第一季度，上海购物中心市场底层平均租金达到120.6美元每平方米每月，比去年第三季度增长了8.2%，比去年同期增长了8.8%。二层平均租金达到78.7美元每平方米每月，比去年三季度增长了9.4%。其中，卢湾区购物中心底层平均租金为全市最高，达到147.3美元每平方米每月，静安区及徐汇区紧随其后，分别达到135.4和132.2美元每平米每月。分传统商业区和新兴商业区来看，传统区购物中心底层平均租金达到129.4美元每平方米每月，比去年第三季度增长了13.7%；新兴区底层租金为65.8美元每平方米每月，比去年三季度增长了15.3%。

　　从未来供应来看，2007年购物中心供应量与2006年基本持平，预计达到46万平方米，其中传统商业区的供应量所占比重较大，约为73%。2008年全市供应略有上升，约有59万平方米，其中新兴商业区比重约占67%左右。虽然未来空置率有所上升，但上海强劲的人均收入增长对消费的促进作用仍将使购物中心底层平均租金高速增长。根据预测，上海城镇人均可支配收入在未来两年将继续保持12%-13%的增长，预计2007年全市购物中心底层租金约增长13%左右，而2008年增长将达到10%左右。

　　本版撰文李琛