业内人士“大话”南京二手房

　　江苏商报报道 商报记者　曾璐　报道

　　昨天是5月的最后一天，两年前的这个时候都是新政出台的前夜。今年也一样不平静，二手房20%个税征不征？二手房市场的真实情况怎么样？老百姓买房心理是怎样的？昨天，365地产家居网召集我爱我家、南京置换、城开千居、中广置业、满堂红、中原地产、南京融众等房屋中介公司有关负责人进行一场“大话二手房”的讨论。

　　20%个税的影响？

　　“这个消息没有传出来之前，市场和以往一样，但是这个消息出来以后市场反应比较强烈，在27日的时候我们房源突然上涨，房源新增量比以前整整翻了一倍。”我爱我家市场部经理舒莉莉在谈到征收20%个税的影响时表示，上海是25、26日传出来可能征收20%的个税的，所以27日量就突然增加了。但是具体挂牌量怎么样还是要看6月1日有没有政策出台，如果没有政策出台，也有可能挂牌量会突然下降。

　　但也有中介公司的房源挂牌量没有明显增加，但是相比4月份，成交量有所上升。南京置换置换部经理王兴南分析，去年新政出台以后，好多抢在6月1日前成交的客户，6月1日以后都后悔了，他们觉得房子不应该卖的，房价反而呼呼地涨了。今年如果再有新政出台的话，可能有些房主不一定会急着把房屋出手。

　　不光挂牌量和成交量会受影响，个税政策出台以后，中介和业主谈判的容易度好多了。满堂红经纪管理部经理栾玲玲说，因为对于卖房人来讲，个税可能是他来交，他的成本可能会上升。既然有这样的传言，卖房人也希望早点卖掉再说。买房人也担心房价上涨。经过这么多次政策的出台，老百姓的抗压性心理应该比较强了，能买的也就买了。

　　刚性需求在，房价很难降

　　最近南京楼市在全国出了名。

　　中原地产区域经理余晨煊说，二手房也不能够独立地来看，应该跟一手房捆在一起，而且物价局也在严格地执行“一房一价”。决定房价唯一决定的就是供求，如果政府加税、降低开发商的开发热情、控制对开发商的贷款，这只会降低供应量。如果说降低供应量，那么按中国传统的根深蒂固的想法是：居者有其屋，那么势必就会变成举债去拿这个房子。而这个房源供应不能够被增加，需求不能够被遏制，所以不管怎么样都没有办法降低房价。

　　他的这一看法也得到了栾铃铃的认同。栾铃铃说，一些政策短期内可能会起到作用，但是长期来看的话还是会涨。比如奥体房价前一段时间降了一下，但是后来全部涨上去了。

　　“需求一部分是自住型的，还有一块是投资需求，我先讲自住型的，这也是我们的主流客户需求，我觉得全国房价，包括南京的房价也是不贵的。”余晨煊说，用国外成熟的东西评价中国是不合理的，因为中国有非常大的隐性收入。中国现在的收入不可能工作两三年就能买房，其实他们都是靠父母，80后的年轻人的房子都是父母给的。他在买房子上面没有花太多钱，他这辈子的钱都不需要买房，他甚至可以将他的两套房子卖掉一套给他的小孩的。

　　365网站房产频道总监尹海峡则认为，中国的城市人口和农村人口比重关系正是房地产发展动力所在。

　　“用征税的手段控制房价肯定是不会成功的，前面已经证明了，这样房价非但控制不住，反而会越来越高。我觉得房地产想调控的话，最好的方法是盘活二手房市场。”我爱我家舒莉莉说，现在很多老百姓一人有两套房甚至三套房。如果让这些二手房能上市交易，而不是留在手上，这样市场盘活以后，就不会造成一手房价格的上涨了。现在一手和二手房子销售比例是10:3，这是非常不正常的，发达国家都是倒过来的。

　　二手房销量会超新房？

　　“股市降低了部分投资者的刚性需求。”王兴南说。余晨煊认为，这里面影响更大的可能是一手房。中国的二手房是从1998年以后开始的，中国的一手房真正交给开发商承担建设任务也是1998年，其实中国的一手房发展还比较短暂。像国外二手房和一手房的销售比例是8:2的话，可能需要一段时间，最少需要二三十年。

　　但舒莉莉有不一样的观点。舒莉莉说，从我爱我家的数据来看，在2004年的时候一手房和二手房成交比重是5:5，2005年国家宏观调控，二手是4，一手房是6，到2006年是3:7，现在差距是越拉越大。很多东西是宏观调控造成的，本来预计在2005年二手房交易量就可以超过一手的。所以她觉得这个时间不应该有二三十年，如果有合理的政策配置的话，二手房会很快赶上一手房。我觉得只要做好这一步二手房超过一手时间不会太长久。

　　正如商报之前的报道，目前南京市场上的房屋租售比已经超过国际警戒线，一些一百万的房子在市场上顶多能够租到两三千。余晨渲表示，现在买房子租给人家，可能回报率只有3%，这还没有考虑加息。如果再次加息的话，那么买房子跟租房子哪个更划算，市民会自己权衡。以前市民的观点是必须有产权，但是如果这个要求满足不了的，房子自然会由买转为租，房价也就涨到底了。

　　“如果说到这种情况的话，那这个市场就非常恐怖了。”舒莉莉说，其实贵的房子不好成交，不是说他房子不好，而是因为市民接受不了，只能买便宜的房子，挂牌价格和成交房子是有一个差距的，我们觉得楼市现在已经到了一个比较微妙的时刻了。（10版《江苏地产·资讯》）

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