北京首批“70/90”楼盘入市 项目面临短暂观望

　　中小户型为主楼盘将在今年下半年至明年上半年达到供应高峰。

　　符合“70/90”新政的第一批“过关”楼盘已高调入市。

　　自春节过后，符合“70/90”标准（套型建筑面积90平方米以下住房，面积所占比重达到开发总面积的70%以上）的中小户型项目的供应速度明显加快。

据统计，4、5两个月有23个以中小户型为主的新增项目及按“70/90”要求调整规划后入市的老项目后期开盘销售。除此之外，北京市的两个1000万工程，即2008年前开工建设“1000万平方米经济适用房，1000万平方米两限房”也将严格按照“70/90”标准执行，预计以中小户型为主的项目将在今年下半年至2008年上半年达到供应高峰。

　　在“70/90”政策一周年之际，市场也给予我们很多反馈。

　　“低总价”的市场期待

　　在“70/90”占主流的年代，住宅项目想“热销”不再毫无原则。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，今年一季度，取得预售许可证的住宅项目共43个，截至5月18日平均销售率为65%。在这43个项目中，套均户型面积在90平方米以下的项目销售均价为8063元/平方米，平均销售率为71%，其中销售均价在万元以下的平均销售率为85%，而万元以上的楼盘平均销售率仅为16%。

　　“在一段时间内，人们会对高总价的小户型房持观望态度。”中原地产华北区董事总经理李文杰说，即使是符合“70/90”的规定，如果单价较高使得房子的总价达不到中低收入人群的心理价位，也可能暂时陷入销售困境，这与政府从今年开始大力推进保障性住房的一系列措施有着直接联系。

　　今年北京楼市最被关注的当属限价房用地的接连推进。截至目前，已有五块两限商品房及经济适用房用地获批，其中三块已出让，建成后将提供超过155万平方米的低价商品房，此外政府有关部门表示，今年还计划推出多块两限房用地，如朝阳区常营乡、石景山区老古城等，规划建筑面积超过500万平方米。预计将在2008年形成实际供应，届时大量低价商品房入市将在各城区形成“低价标杆”，抑制周边普通商品房项目价格的盲目上涨。

　　“第一批‘70/90’项目的市场反应，会随着购买限价房的种种条件的明晰而日趋明朗。”李文杰认为，“70/90”住宅项目和限价房的购买人群在一定程度上有所交叉，所以限价房等保障性住房的推进力度和速度将直接对“70/90”项目产生影响。李文杰给记者算了一笔账，以普通两口之家或三口之家每个月有3000元的还贷能力来倒推，得出中低收入家庭目前可以承受的房屋总价约为40万元至50万元之间，限价房显然可以满足这一价位，而70万元至80万元或以上的中小户型则超出了普通百姓的购买能力。所以可能买到限价房的人群中，将有一部分在未来几个月内对高总价的“70/90”项目持币观望。

　　投资价值的重新算法

　　4月28日，壹线国际售楼处热闹非常。据悉，当天壹线国际二期签约165套。同样主打小户型牌的旭辉·奥都5月底开盘，第一天的成交量也十分可观。作为“70/90”第一批过关项目，热销项目的市场反响引出了人们对后新政时代的住宅价值评判的重新审视。

　　壹线国际销售负责人岳洋介绍，这类小户型楼盘之所以受到市场如此追捧，“低总价，月供负担小”是最直接的诱因。譬如壹线国际二期的开盘价约12000元/平方米，如此算来，总价仅50万元至60万元一套，首付大约10万元，月供也就3000元，在中低收入家庭以及年轻购房人群的接受范围内。另一方面，“70/90”对小户型产品带来的一系列推动，如建筑户型设计的进步也让中小户型产品不能仅仅具有价格优势，如何在不大的面积内做到“麻雀虽小，五脏俱全”，如何提高小户型的实用性，同时保证舒适度，成为中小户型是否具有高投资价值的衡量准则。

　　“‘70/90’为京城商品房以户型面积90平方米、单价万元划分了一条清晰的分界线。”中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析说，目前市场比较受欢迎的投资产品有两类，一是舒适度较高的大户型，二是高性价比的中小户型。对于以自住需求为主的购房人来说，小户型产品具有低总价、低首付的优点，且户型设计紧凑避免了空间的浪费，在目前京城房价高企不下的局面下不失为一种理性的选择。但是，这两类产品折射出了不同消费层次购房人的不同心态。选择购买大户型产品的购房人更多地考虑户型的宜居性和舒适度，对于价格的敏感度相对较低。随着大户型的逐渐减少、稀缺，大户型的投资空间开始被投资者看好，而中小户型则还是因为目前保障性住房的供给尚不能满足占总人口80%以上的中低收入人群的需求，一旦保障性住房的作用开始显现，“70/90”项目将面临新的考验。

　　发展商的生存新法则

　　70和90是注定写入中国房地产历史的两个数字。在国六条满周岁之际，这条被业内认为对中国房地产产生历史影响的政策，也促使发展商对新政之下的生存之道作出调整。

　　一段时间以来，房地产界对“70/90”政策存在各种讨论与疑问，甚至出现截然不同的观点。政策本身是否科学、是否能够顺利实行，口舌之争无益，市场会给出答案。万科率先推出的杭州小户型项目三天售罄以及众多北京低总价小户型项目的热销，从一个侧面给了这种讨论一个清晰的回应：实践证明“70/90”政策不但具有可操作性，而且确实有市场。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，目前在售项目中符合“70/90”政策要求的仅占15%左右，中小户型的供应高峰仍未到来。

　　今年年初建设部废止《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》事件，被普遍认为是“70/90”政策不会“软着陆”。更多的开发商开始放弃观望，主动适应新的调整。现在，只是个开始。

　　政策回顾

　　70/90政策一路走来

　　一、在2006年5月29日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例。规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这是90平方米政策的执行起点。

　　二、中国建设部于2006年7月13日正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70％”两个概念给出了明确界定。

　　165号文件核心精神有三：第一，90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；第二，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；第三，6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

　　三、北京90平方米细则于2006年9月5日出台，规定《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（20061101号）文件将从9月1日起执行。该文件对37号文所规定的“90平方米中小套型”和“70%”作了明确规定：凡6月1日后，北京新审批、新开工的住宅项目将严格按照国办37号文和建设部165号文执行，即建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。把执行“70/90”落到每个社区而非一个城市的规划。

　　四、2007年1月9日，建设部下发的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》中明确规定“套型面积”为“住宅的建筑面积”。同时，征求意见稿除了对“90平方米以下”中小套型住宅的面积控制标准、毛坯房等问题进行了进一步的概念界定之外，还将各地各类住宅套型建筑面积标准予以了一些修正，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约为107平方米。引起广泛热议。

　　五、2007年1月10日，建设部网站上贴出一条说明，宣布对《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》予以废止。各地必须严格执行《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发200637号)中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。

　　观察

　　70/90项目面临短暂观望

　　从去年9月北京细则出台到如今已有半年多，第一批新政后报批的“70/90”项目将从现在开始陆续上市，大概统计下来，今年中小户型房的供应量应该比往年增加40%左右。

　　虽然现在很多项目对外告称热销，但我认为总的来说，第一批“70/90”项目将面临短暂观望，最终的市场反应如何在一定程度上取决于保障性住房的推进力度和落实情况。

　　就我们了解的情况而言，目前中高价位的小户型并不是最受投资者追捧的，而中低价位的中小户型（40万元至50万元）市场上的有效供应又非常少，有些高单价低总价的小户型面积只有20至40平方米，并不能满足中低收入家庭居住升级的愿望。所以，“70/90”项目的最主要期待者是中低收入的购房人。政府今年对于限价房等住房性保障的大力推进，以及两个1000万的总体目标，会让中低收入者有所期待，从而产生持币观望的心理。

　　追本溯源，低价房的供应不足还是因为土地供应的紧缺。现在已经落实的三块地其实是2004年“8·31”遗留下来的土地。据我了解，这样未过关的土地应该还有200至300块，这些地块迟迟不能上市是因为“8·31”让拆迁难度大大增加。土地上市速度慢让市场房源供不应求，而房子价格攀升以后再推出土地，地价自然也上去了。如果政府能加大推地速度，在交通便利的地方多批一些土地，是比较务实的缓和市场供需矛盾的做法。另一方面可以靠调节产品来调节需求，把更多的保障性住房做成紧凑型而不是奢侈型，自动分流购买人群，市场就会更加明朗。（中原地产华北区董事总经理李文杰）

　　声音

　　“70/90”最终调控的是生活方式

　　“70/90”政策是政府为调节人们日益膨胀的居住欲望的一种措施，不仅我们国家如此，许多发达国家在房屋面积问题上也有类似的限制。在目前，“70/90”的效力主要还是体现在对户型面积、设计等方面的制约，但到最后，“70/90”带来的将是人们生活方式的改变。

　　一方面，以90平方米以下为主力户型会造成住宅产业随之发生一系列的调整，比如住大房子的人往往会配置大号的家具：大冰箱、大空调、大沙发……如果人们想在面积缩小的房子里保留原有的一切功能，这些家具、电器的尺寸可能就要随之调整。小尺寸的家具并不代表牺牲舒适度，而是减少繁复的设计。而小尺寸的电器实际上正符合了节能环保的需要，小匹数的空调减少了消耗功率和排气量所以更节能，小冰箱在缩小了储藏量的同时也降低了浪费的可能。

　　与此同时，这些调整又会促使人们的生活方式随之发生转变。90平方米的面积限制会促使家的一些功能发生转移，比如减免会客室，把会客的空间挪到楼下的公共场所如咖啡厅和茶馆；小冰箱降低了食物储藏量，因此要求社区超市要足够齐全便利以满足人们的生活需要。所以“70/90”的居住方式要求社区的公共配套更加完善和便捷。（华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司总经理李忠）

　　“70/90”呼唤简约、务实的设计

　　“70/90”对设计师提出的课题是———如何化繁为简。因为随着社区人口密度的增加，不可避免地造成人均公共面积的减少，所以从前那些不精细也能过关的规划设计在未来将被淘汰。“70/90”后，规划设计的趋势应该是走向精细、简约、务实。

　　作为一个规划设计者，我想说的是，别让发展商乱花钱，无论是在建筑设计还是社区景观设计上。而这恰恰需要人们观念上的转变，因为设计师是按照发展商的要求做设计，而发展商是根据人们的喜好做决定。我看到很多社区的景观设计得复杂而不切实际，比如我发现北方的小区非常喜欢用水景，而人们在买房时也往往会被水景社区所打动，其实这既不科学也不实用，因为北方的气候和景观管理水平都不适合做水景。如果用林阴广场代替水景，既提高了绿化率又可以供人们夏天乘凉，这就是务实的设计。而这就需要买房人转变观点，放弃华而不实的景观，给提倡简约、务实，真正注重生活品质的发展商更大的发展空间。

　　“70/90”为设计师设置了很多限制条件，要让限制条件变成对设计尺度的精确把握，在简洁中追求舒适，是设计师现阶段的新课题。（匡形（国际）规划设计咨询有限公司执行总裁、资深设计师吴磊）

　　市场动态

　　万元以下小户型5月集中入市

　　进入5月以来，京城楼市新政后首批小户型开始分批入市，包括悦园、金泰城MINI在内的多个小户型楼盘已经集中开盘。截至5月底，推向市场的中小户型项目有百子湾的金泰先锋、亚奥板块的旭辉·奥都、管庄的尚东阁、通州的珠江·奥古斯塔城邦、大兴的蚂蚁工房等。这批放量的项目大多在价格、地理位置和产品品质上较为优越。据介绍，主要是由于这些项目中有不少是因为“70/90”政策而面对规划调整的。

　　数据显示，5月份开盘项目中小户型占比为25.5%，供应比重在逐渐增加。预计上市的22个纯新盘中有7个项目为中小户型项目，占比31.8%。而根据北京市房地产交易网的获批入市的小户型占比情况来看，1至4月份分别为15％、13％、5％和15％，均不足两成。

　　今年4月，小户型一度传出供应告急的消息，迫切的需求导致小户型房遭到抢购。以壹线国际二期项目为例，首付10万元，月供3000元的低总价优势，使得项目在开盘当天就签约售出165套。而位于亚奥核心区北苑路的旭辉·奥都，在数百人排队的压力下，被迫进行客户购买意向登记，当天进行购买意向登记的人就高达1500多人。业内人士分析，7700元/平方米的单价和38至50平方米的户型把总价控制在25万至35万元，90平方米双阳台两居总价不超过70万元，是旭辉·奥都受到抢购的主要原因。对此，旭辉集团执行总裁林伟表示，随着70/90新政的全面落实，小户型产品将会逐渐增量上市，开发商开始更多地关注产品品质、优化设计、社区整体品质以及综合配套。（文/郑杉杉）

　　（来源：北京青年报）