业主状告开发商违约 开发商败诉不赔违约金

　　入住六年却迟迟拿不到房产证，业主阿君状告开发商违约。开发商败诉，但判决结果却出乎阿君意料。根据法院判决，阿君虽然可以从开发商处拿到房产证，却无法拿回双方所签《购房合同》所约定的违约金。这究竟是为什么呢？

　　1999年，在中山打工多年的阿君看中博爱路某花园的一套商品房，总房款为23.7万元。

8月29日，阿君与开发商签订了一份《商品房购销合同》，合同约定：开发商须于1999年11月20日前，将验收合格的商品房交付阿君使用。此外，还特别约定：如因开发商的过失，造成阿君不能在交接之日90天内取得房产证，阿君有权提出退房，开发商应当在提出退房之日起30天内退还购房款，并按已付款1％赔偿阿君损失。

　　2000年3月，阿君入住新房。然而，6年多过去了，开发商却一直没有为阿君办理房产证登记备案手续。2006年8月15日，一纸诉状，阿君将开发商告到中山市人民法院，提出两项诉讼请求：一是请求法院判令开发商在判决生效后两个月内办理房产证，二是要求法院判令开发商支付违约金约10多万元。

　　阿君没想到，此案经过中山市两级法院审理，对于他同时提出的两项诉求，两级法院给出的答案均是：支持第一项请求，驳回第二项请求。

　　法官说法

　　判决依据是“时效”

　　阿君的两项诉讼请求，由于诉讼时效要求不同，最后的判决结果也不同。

　　诉讼请求一

　　“请求法院判令开发商在判决生效后两个月内办理房产证”，这属于物权请求权，不受时效限制，起诉不存在超时，所以诉求被支持。

　　解释：法院认为，因商品房的买卖，房屋所有权转移，必须要求办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证，故开发商作为商品房出卖人，至今未能为阿君办理房屋所有权的登记备案手续，已违反法律及合同约定的义务，其应承担相应的违约责任。阿君请求开发商继续履行办证义务，属物权的请求权，不适用诉讼时效制度。因此，判令开发商应在二个月内办理房屋所有权登记备案手续。

　　诉讼请求二

　　“要求法院判令开发商支付违约金约10多万元”，这属于债权请求权，要受时效限制，现起诉超时，所以诉求被驳回。

　　解释：法院认为，阿君并无根据所签订的合同要求退房退款，而是要求继续履行合同，阿君主张的违约金，合同对此并无约定。故阿君诉请开发商支付逾期办证违约金的请求，起因自开发商违约所遭受的实际损失，损害赔偿的请求属于债权请求权，适用二年的诉讼时效。

　　阿君自约定的办证期限届满时至其向法院提起诉讼时，已超过6年，据此，驳回阿君要求支付违约金的请求。（记者 邬科通讯员李志金）