北京酒仙桥危改展开利益博弈 拆迁陷入补偿困局

　　北京酒仙桥危改展开利益博弈

　　■实习生 张一鸣

　　进入六月的酒仙桥格外热闹。

　　平日宁静的巷子里，突然多了许多肩扛摄像机，手拿话筒相机的陌生人，在大街小巷里穿梭，酒仙桥的居民一不小心就被框入镜头中。

　　“全民公投”、“民主拆迁”等词语开始与“酒仙桥”三个字一起出现在北京各个都市报的醒目位置。随后的投票结果——总票数3711张，同意票2451张，不同意票1228张，无效票32张，另有弃权票1762张，更是将酒仙桥危改推向舆论的风口浪尖。

　　“路透社、法新社、美联社、西班牙的电视台都来了。”居民们对投票当天的热闹情形记忆犹新。这些突然出现的陌生面孔在酒仙桥住了60年的刘大爷看来是件好事，他现在最关心的还是什么时候才能从这不挡风不遮雨的筒子楼里搬出去，住上66平米的楼房。

　　利益各有不同

　　酒仙桥地处北京东北四环，上世纪50年代到80年代，这里的历史曾经非常辉煌，汇集了当时有名的电子厂如738厂（现在的兆维集团）等，如今酒仙桥是北京中关村科技园电子城分区所在地，聚居着大量电子城的退休职工。

　　资料显示：酒仙桥的房子大部分建于上世纪50年代末，一些房屋已出现不同程度的结构沉降、墙体开裂、线路老化、市政管网严重锈蚀等现象。

　　为此，北京市政府从2002年起就筹备危房改造工程。2003年8月，北京电子控股有限责任公司与首创集团成立了北京电控阳光房地产开发有限公司，开始实施危改前期的各项准备工作。2006年8月20日，朝阳区建委在其网站上公示2006年8月1日危改工程筹备大会召开，这预示着酒仙桥拆迁项目正式启动，然而时至今日，依然没有动工。

　　“酒仙桥危房改造拆迁涉及到1万多个居民，所以必须非常谨慎，最后开发商决定采取同步拆迁的方式。”酒仙桥街道办事处巴书记在接受中国经济时报记者采访时说，为了促进项目尽快实施，酒仙桥街道办事处曾多次组织开发商与拆迁户谈判。随后，开发商制定了《补充意见》，就补偿金额和回迁面积做了大幅度调整。

　　“尽管如此，还是有很多拆迁户不满意，开发商已经尽量调整了拆迁费，但是我们也有自己的底线呀，而且回迁的面积有限，不可能满足每个人的要求。”开发商也有一肚子苦水要往外倒。但是居民对于回迁面积、赔偿金额却并不满意，有人认为其中依然存在水分。但6月9日的投票结果却让这次看起来似乎已有所突破的拆迁又陷入了再一次的等待中。

　　记者了解到，居住在酒仙桥危房中的人们很多渴望着早日搬迁，他们的房子面积只有9平方米，是被政策照顾的一方，毫不犹豫地投赞成票；另一些人对补偿金额和回迁面积不满意，投反对票；还有一些人，住在有产权的套房里，他们认为自己住得很舒服，完全没有搬走的必要。

　　刘大爷说，“大家都想争取更多的利益，我家面积只有9平米，能拿到66平米；人家有18平米，也只能拿到77平米，怎么可能同意？更何况那些住在楼房里、有房产证的人，和我们这些没有证的筒子楼住户想的当然更不一样。”

　　拆迁陷入补偿困局

　　“只是因为我家的两间房子在同一楼层，就要比房子分别在两个不同楼层的少出十多平米的公摊面积，这太不公平。我不是不想拆迁，而是我实在没有办法接受。”指着已经斑驳起锈的水管，陈女士向记者表达着自己想搬家的心情。居住在酒仙桥四街坊的她，在家里堆放着2年前就已经打包好的箱子，这里的房子在整个被拆迁的地区算是最破旧的。

　　“我住在自己的房子里好好的，为什么要拆迁？怎么可以和他们那些只有租赁权的危房相提并论？现在要我们这些过了70岁的老人搬走，到时候能不能回来还难说。现在周边的房租那么贵，让我们出去租房怎么可能。”陈大爷的话得到附近居民的一致赞同，他们就是那些投出反对票的707户居民，住在酒仙桥十街坊，拥有房子产权。

　　“希望开发商可以分区拆迁，先将最需要改建的危房——酒仙桥四街坊改好。否则我们先把回迁款交了，到时候开发商资金链断了，把钱卷跑，我们这些老工人怎么办？”陈大爷的担忧事出有因，此前北京市就发生过类似事件。因此，他们甚至愿意为“看得见”的房子支付购买费用，对于拆自己的房子还要先交回迁款的做法很不理解。

　　6月14日从上午九点到晚上十点，6月15日中午十二点到下午六点，在对酒仙桥居民采访的过程中，中国经济时报记者听到了很多人对拆迁的抱怨。大家的指向非常明确－－－同意拆迁，但对开发商的《补充意见》不同意，给的拆迁补偿款不够多，回迁面积不够大，而且担心回迁中有太多不确定因素。

　　“拆迁户永远都想多拿钱，多要面积，不是那么容易满足的。以前我们让能被哄走的先搬走，剩下的那些再加钱，再谈。早些年时，碰到那些特牛的钉子户，有的公司也难免会有一些过激的行为。”曾经多次替房地产开发公司拆迁、以赚取服务费的刘先生向记者坦承，他认为开发商也要赚“足够”的钱，如果利润不够，开发商不会赔本赚吆喝。

　　“地方政府在拆迁项目中不应当扮演利益方的角色，而应当是独立的第三方，主要起到保障弱势群体权益的作用。政府可以限定最低成交价，但不应直接规定成交价。合理的房屋补偿价格，可以由独立于政府、开发商和拆迁户的房地产估价机构根据市场行情评估确定，提供给相关方协商时参考。”首都经济贸易大学城市学院副院长洪亚敏在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　同时她强调公众应该拥有城乡建设、土地征用、房屋拆迁及其补偿等方面的知情权。日前公布的《政府信息公开条例》将于2008年5月1日起施行。该条例规定，城乡建设和管理的重大事项；社会公益事业建设情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况。都属于设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息。

　　此前，一些部门以拆迁问题涉及重大的利益纠纷和社会矛盾为由，宣称有关土地批租、补偿款和城市规划等敏感内容是“国家机密”，不宜向外公开。

　　“我们希望开发商能够给大家一些明确的信息，比如我们什么时间能回迁，回迁的具体位置在哪，居住条件到底改善在哪？现在我们什么都不知道，开发商却让我们交上十几、二十万的回迁款。”住在有产权房里的严阿姨自称是酒仙桥拆迁的坚决反对者，“我们都是有文化的人，并非不愿意服从大局，就是不愿意看到开发商空手套白狼。”

　　开发商赚“大钱”了吗？

　　“开发商肯定是要赚钱的，指望他们能像我们50年代那批人一样，只求奉献不求回报，那是不可能的。现在报道上说开发商只赚8％的利润，这已经很‘善意’了。”住在附近的赵大爷不属于拆迁户范围，他认为自己的分析比较客观。

　　在采访过程中，有居民指着5月31日公布的《补充意见》告诉记者，“在居民争取、政府协调下，电控阳光在户型、回迁面积、周转补助费等问题上做了一定程度的改善和提高。但是我们觉得这里面还有空间，特别是我们这些有房屋产权并不属于危房的拆迁户。”

　　此前，北京电控阳光房地产开发有限公司总经理孔令国在接受媒体采访时称，酒仙桥危改项目是在2004年“8·31大限”之前接下来的，当时的土地出让主要是通过政府协议出让，接这个项目有增加土地储备的考虑，“但是后来8·31大限之后，所有土地都必须要走招拍挂，所以酒仙桥危改除了69％的总建筑面积用于回迁房及配套规划建设外，其余的31％将在电控阳光进行完一级开发之后，由土地整理储备中心进行招拍挂。”

　　北京电控阳光房地产开发有限公司副总经理武志海曾表示，在政府的指导下做这个危改项目，公司要兼顾到“政策允许、资源有限性、资金平衡”等条件。这与电控阳光给居民的信中观点一致：“居民交纳的回迁款只是建设资金的一部分，其余部分需要按政府规定入市交易地块回收的资金来平衡。”

　　在2006年1月9日公布的广西阳光股份有限公司关于控股子公司北京电控阳光房地产开发有限公司投资北京酒仙桥危改项目公告中显示，本项目的主要收益是回迁居民交纳的回迁款和土地招拍挂所取得的拆迁补偿费。公告称，该项目的开发拓宽了公司的经营模式，有助于公司未来对该项目进行二级开发。

　　2006年6月12日公布的广西阳光股份有限公司关于为控股子公司北京电控阳光房地产开发有限公司提供担保的公告中称，北京电控阳光房地产开发有限公司将向中国工商银行珠市口支行申请4亿元借款，广西阳光股份有限公司就该笔借款将与中国工商银行珠市口支行签订保证合同，担保期限2年，担保责任为连带担保责任。

　　记者采访过程中，有居民指着附近的阳光上东楼盘告诉记者，这里是北京有名的富人区，开发商就是电控阳光的母公司，据说酒仙桥回迁房外的31％的土地将建成阳光上东的第三期。

　　拆迁补偿安置金额确定的依据到底是什么，房地产评估公司的折现率和区域定价分别为多少？6月15日上午十点，记者奔赴电控阳光公司，希望就这些问题对开发商进行采访，接待记者的前台工作人员称公司总经理在半小时前外出，要求记者留下采访提纲和联系电话，记者表示愿意在此等候。该公司的另一位女士则告诉记者总经理昨天下午就已外出开会，至今没有回来，希望记者能离开。半小时后，记者留下联系方式和采访提纲后离开。

　　当天下午四点，记者再次致电该公司，工作人员解释说，领导太忙，实在没有时间接受采访。

　　亟须修订新的拆迁法规

　　酒仙桥危改听取民意决定是否马上拆迁是一种进步，是一次有益尝试。业内专家接受记者采访时对此看法趋同。他们认为，酒仙桥危改中反映出来的一些问题包括政府角色、开发商利润、居民利益等都需要相关法规予以确定。

　　首先，政府在拆迁过程的职责，需要重新界定。洪亚敏向记者坦承：“城市的拆迁过程中有泛化公共利益的倾向，现在亟待相关立法进行判定。首先必须区分政府职责与开发商权益，政府负责弱势群体权益保障，而不应当是执行拆迁，不应当强势参与到危改中。酒仙桥危改借鉴了亚洲其它地区公共建设采取全民公决的形式，收益共担，成本共担，相较以前已经是很大的进步。”

　　她说：“如果拆迁确实是公众利益，就没有理由让公众利益受损。首先应按市场价格对居民进行补偿。酒仙桥居民中有担心拆迁补偿款被卷跑的，政府应当建立资金监管制度，并防止行政部门利益化。”

　　中国人民大学民商法教授杨立新的观点与洪亚敏不谋而合，他认为：“政府在拆迁或征收土地过程中，除了确定土地价格外，还应当保障被拆迁人利益。”

　　在酒仙桥危改中，个人利益难以协调成为影响危改进度的重要原因，有学者建议应当对每套房子的价值进行评估，但是如此一来，工作量就非常庞大，很难有一个机构能够在短时间内对5473户拆迁居民的房产做出公正的评估。

　　但洪亚敏对此有不同的看法，“法规、政策应当更加细化，对补偿的具体内容包括使用权房和租赁房、面积大小不同的房子，应当明确不同的赔偿标准，如果都遵照此执行，百姓的抱怨就会减少一些。”

　　“如果拆迁户对补偿不服，应当交给民事法庭裁定。拆迁是一种民事行为，不应当把拆迁纠纷变成行政诉讼。”中国人民大学民商法教授杨立新在接受记者采访时指出。国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬认同杨立新教授的观点，他认为：“拆迁是一种民事行为，弱势群体的权益应当受到政府和法律的保护，不应该使他们陷入民告官的困境。”

　　“之前的《城市房屋拆迁管理条例》与新颁布的《物权法》42条相矛盾。从《物权法》开始实施起，与其相违背的法律都将有一定程度的调整。”杨立新说。

　　“政府拆迁的目的，如果是为了公共利益，那么可以征收和强制拆迁，如果仅仅是为了商业利益，政府则并没有这样的权力。然而，无论是为了公共利益还是商业利益，拆迁户都应当可以得到足够的补偿。”杨立新对记者表示，拆迁补偿金额不应当由政府说了算，也不是开发商说了算，而应当三方协调解决，应当遵循公平、公正的原则。在涉及公共利益的拆迁行为中，强制拆迁，也必须保护好个人的物权，如果发生争议，应当保证能够进入民事法庭诉讼程序中，由法院最后作出判定。

　　《城市房屋拆迁管理条例》一直以来被业界广为诟病，有些条文严重违反《物权法》。距离《物权法》正式实施还有三个半月了，据悉，《城市房屋拆迁管理条例》的修订正在进行中。专家们希望，酒仙桥危改能以进步、民主、改革的尝试为拆迁法规的修订带来有益的实践经验。