灰色交易 限价房购买资格被倒卖

　　交易流程

　　房款一次性付清给申购人 以申购人名义前去购房

　　交易双方通过公证 以申购人向购房者借款的形式，将房子的产权抵押在购房者那儿

　　5年后，双方再进行过户

　　调查导入

　　近日，家住成都建设路附近的李海军，看中了正在火热销售的成都市首批限价房。

但因为没有成都市五城区的正式户口，李海军没有申购限价房的资格。但他意外发现，有人竟然在网上转让购买限价房的“资格权”。仅仅一个购买资格，开价上万元，甚至几万元。借转让购房资格来投资的人，为数不少。

　　按照《成都市限价商品房住房销售管理实施意见》，购买限价商品房，必须要由成都市房委办对购房者进行资格认定，且要求自住5年后房屋才能上市交易。那么，在政府已将交易渠道切断的情况下，如何能实现这个转让？如此私下操作，又会带来怎样的后果……

　　叫卖

　　资格转让 最高开价五万元

　　“在成都漂了六七年了，就想早点买到合适的房子。”6月15日，30岁的李海军向记者透露他“迫切买房”的心声。李海军家在南充，七年前从电子科大毕业后，进入成都一家证券公司工作。事业稳定后，李海军思量着在成都买房。上月初，位于建设路附近的几个商品房先后开盘，均价在4800元/平米左右，估算下来月供要2000多元。这个价格让月收入不到4000元的李海军打了退堂鼓。

　　不久，一个名为“东郊·红枫岭”的楼盘在建设南路拔地而起。作为成都市今年5月推出的首批限价商品房，“红枫岭”以均价3800元/平米的价格，刚一开盘就备受成都市民的关注，也牢牢抓住了李海军的目光。

　　但李海军随即发现，自己依旧“无缘”此楼盘。因为按政策规定要想购买，必须是有成都市五城区（含高新区）户口的住房困难户（无自有产权住房，或现有住房人均建筑面积不超过16平方米），购买者还必须是以家庭为单位。这让既没成都正住户口，又是单身汉的李海军感到无望。

　　李海军是在“红枫岭”的业主论坛上，发现有不少人发帖子欲转让“红枫岭”购买资格的，转让费最低开价1万元，最高的竟要5万元。抱着试试的态度，李海军联系到了一位自称叫“老胡”的男子。老胡称自己拥有“红枫岭”一号地电梯公寓的购买权，因为自己资金不够，所以想将购买权转让出来。老胡向李海军开价2万元。

　　记者随后在百度里搜索“红枫岭”、“转让”等词，出现许多人在网上发布的有关转让“红枫岭”限价房购买资格的信息。1万元—5万元的价格，包括了该楼盘的各种户型。此外，也有不少人发布了求购购买资格的信息。

　　手段

　　出钱买房 产权五年后过户

　　6月15日下午，记者与另一名打算出让购买权的陈先生取得联系，从他这儿了解到了这批转让者们通用的转让手法。陈先生称，他已经到“红枫岭”选中了一套多层的户型，建筑面积84.85平米，单价4260元/平米。但他经过和家人商量，觉得该地段距他羊西线的工作地点太远，于是为了“不浪费资源”，他决定借此机会投资。由于多层位置好，公摊小，他开出了3万元的转让费。

　　当记者告知陈先生，自己本身并不符合申购限价房的条件时。陈先生表示：“没问题，只要按我说的方式操作，你就能拿到房子。”随即，陈先生给出了他仔细研究出来的“方案”：首先购房者将36万多元的房款一次性付清给他—→以他的名义前去购房—→然后双方通过公证—→以他向购房者借款的形式，将房子的产权抵押在购房者那儿—→5年后，到可以上市交易的期限后，双方再进行过户。之所以不接受按揭付款的方式，陈先生认为按揭购房办理过户手续比较麻烦。“如果这边的手续一直办不完，我5年后再买限价房，就要受限制。”

　　矛盾

　　占坑不买想买的人干着急

　　6月6日，开盘仅一个多月的“红枫岭”，1059套限价房就全部售磬。但直到16日下午，在“红枫岭”的销售现场，依旧有许多刚刚取得限价房购买资格的市民赶到此处咨询。

　　销售人员称，从5月12日第一批选房开始至今，已经有一半以上的购房者来正式办理了购房手续。但由于项目建设的进度问题，多层住宅楼的预售证未能与电梯公寓的预售证同时取得，因此挑选了多层住宅楼房源的购房者目前还不能签购房合同，只是与开发商之间签下了房源保留的订单。

　　就是因为还有部分“占了坑”的人未去正式购买，许多还没买到限价房的市民都希望有人能主动放弃购房资格。在销售中心的登记册上，已有两百多个市民做了登记，一旦有人退房，销售中心就会依顺序通知。

　　“红枫岭”的开发商中房集团策划营销部有关人士明确表示，销售中心在销售阶段不接受任何形式的转让和更名。“任何人想私下转让，是不允许的。但他们约定5年后转让，开发商就无法干涉了。”

　　风险

　　一房二卖买主权益难保障

　　就在“红枫岭”销售告一段落时，第二个开盘的限价房项目“北回归线”目前正在选房和签订合同中，取得“准购证”的申购者可以随到随选。当天下午，记者在位于驷马桥与青龙场立交桥之间的“北回归线”销售中心看到，2292套房源，已接近有三分之一被销售出去。

　　四川衡平律师事务所律师张庆晓说，对于出现限价房私下交易的现象，她表示担忧。在她看来，转让双方虽然在公证处公证了借款协议，约定了将来转让的行为有效，但买主的权益得不到任何的保障。按照《物权法》规定，不动产的变更必须是以在房管局登记为准。买主购买的房子，一旦没有取得所有权，原业主将房子进行抵押或再次转让时，买主根本无法主张自己的权益。买主很难防范对方出现“一房两卖”的情况。

　　对此，成都市房委办工作人员也表示，认购限价房必须要凭成都市房委办审核后发出的《认购通知单》，一户一表，上面严格记录了购房者姓名、住址、产权情况。还未到上市交易期就私下转让，无法在房管局登记备案，一旦出现购房纠纷，未取得产权的一方利益会严重受损。

　　监管 相关政策有待进一步完善

　　今年1月份，《成都市限价商品房住房销售管理实施意见》出台，明确了销售对象、申购条件、程序等。在限价房第二批次申购时，为了让更多成都市民能享受到实际优惠，又将准入条件放宽。

　　“及时出台相关政策，就是为了始终保证限价房的意义。”成都市房产管理局相关人士表示，政府推出限价商品房，首先是满足本地中低收入居民自住的合理住房需求；其次，通过推出一批限价商品房，从量上和价上起到平抑商品房价格的作用。

　　之前，有房地产研究专家认为，为防止限价房与其他商品房混同起来，有必要采取措施以抑制某些非理性“消费冲动”。比如，对于限价房可以规定，购买者只能享有有限产权，而不得在商品流通市场上进行转让或抵押，如果需要退出，只能由政府部门按低于市场价格的标准进行“回购”，用于解决其他中低收入家庭的住房需求，实现此类房屋的循环使用而不“变性”。

　　“限价商品房要求自住5年后才能上市交易。此举就是为了强调限价商品房是为满足居民自住需求，而不是用于做投资。”据房管局该人士介绍，为防止限价房“变性”，按照规定，限价房不但5年内不能出售，甚至不能出租，必须是自己居住。但在上千人居住的限价房小区内，又如何能防止居住者换作他人？“确实很难监管。限价房在全国范围内都还是新鲜事物，其衍生出的一系列问题还需进一步探讨，相关措施还有待进一步完善。”

　　记者手记

　　通过本报记者调查，我们得到这样一个事实：限价房购买资格在购房者之间出现私下交易。我们为这种黑色交易而忧虑，它不仅背离政府实施限价房惠民初衷，甚至会伤害整个限价房惠民体系，且交易无从阳光，利益无从保障。

　　本次调查所显示，《成都市限价商品房住房销售管理实施意见》对限价房销售严格监管，却无法杜绝发生在购房者之间的黑色交易。这好比开车冲红灯违反《道法》，但《道法》不能杜绝没有人不去冲红灯。其风险结果与法律制定与执行者无关，更与道路修建者无关。我们洞察到如此风险，以媒体责任心指出风险所在，并向正在进行或期望交易的购房者发出危险警示。

　　早报记者孙琪摄影华小峰