郑州市今年前5月商品房均价涨20%

　　郑房指数爆出惊天新闻，2007年前5个月——

　　郑州房价涨20％ 直逼全国第一

　　郑州市房管局副局长梁裕民称统计边界不同，学者称政府应改进工作方法

　　□经济视点报记者 刘永艳

　　6月11日，郑州市房管局发布今年5月份郑房指数，郑州当月商品房销售均价为4105元/平方米，较4月份上涨7.21％，每平方米涨276元。

　　此前，该局统计数据显示，2006年12月份郑州市商品房均价为3405元/平方米。

　　按这个数据，郑州市前5个月的涨幅高达20.56%。

　　在目前公布的前5月全国房价涨幅排名中，深圳市以51.57%高居第一。这也是目前媒体有据可查的“全国房价涨幅最高的城市”。国家发改委、国家统计局的最新调查则显示，5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%。而如此横向对比，郑州房价涨幅直逼深圳。

　　更有意思的是，6月12日，读者赵先生爆料：“郑州市统计局2007年年初公布的资料显示，2006年商品房均价为2888元/平方米，按照最新房价，每平方米上涨了1217元，涨幅高达42%以上。”

　　对于郑州商品房涨幅过快的现象，社会反响强烈。不少读者致电《经济视点报》，表达房价上涨过快的强烈不满，更有义愤填膺者，直指政府调控不作为。

　　房价急先锋

　　只感觉房价涨得快，不知快多少。若不是政府铁一样的数字摆在这儿，郑州的老百姓恐怕很难相信，自己所在城市的房价涨幅已直逼全国第一。

　　据国家发改委、国家统计局6月14日发布的调查结果显示：今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均继续上涨，新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上涨幅度均超过5％。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10％。

　　和全国大多数城市一样，郑州房价唯一的权威数据来自房管局。除此之外，如果上网检索，郑州类似的数据来源就是《经济视点报》今年3月份发布的一份《2007年郑州楼市调查报告》。据该报告通过累加161个在售项目计算出的住宅均价为3515.2元/平方米，与此次政府公布的数据基本吻合。

　　值得一提的是，中央公布的调查结果是与去年同期（2006年5月）相比，郑州的数据是与2006年12月相比。换句话说，郑州前5个月的房价涨幅已经超过了全国一年的涨幅！

　　这一数据虽然与深圳同期51.57%的涨幅相比“逊色”不少，但在全国70个大中城市中，郑州这一数据是遥遥领先的。

　　“我一直都很关注房价，当时，郑州市场上已经找不到单价2600元的房子；可现在综观环线内，4000元/平方米的房子已难觅踪迹。”赵先生说。

　　一位不愿透露姓名的开发商私下告诉记者：房价的上涨，主要是地价飞速上涨所致。随着土地资源的日益紧缺，2007年以来，郑州地价几乎以50％的速度快速上扬，而地价几乎占到了房价成本的1/3，有些项目甚至高于这个数字。政府现在几乎完全把土地当作商品一样运作，导致地价疯狂上涨，进而导致房价飙升。多数开发商坦言，地价上涨对房价上涨起着决定性作用。

　　有开发商指出，建安成本的增加也是房价上涨的重要因素，随着土地资源的稀缺，建筑类型日渐向高层发展，高层的建安成本要比多层高一倍还多，多层的建安成本一般是每平方米600～800元，高层则高达每平方米1300～1500元。按国家相关文件规定，高层的建安指标、建筑材料及相关配套等都比多层标准要高。

　　5月份房价涨幅较高的另一个原因，与股市回落有关。“5月份股市的轻微下跌，导致部分资金回流楼市，投资性需求增加，也在一定程度上促使房价上涨。”河南财经学院工程管理系教授刘社说。

　　数据掴了政策一个耳光

　　郑州市房管局有关人士称，导致这几个月房价大幅上涨的根本原因，是住房需求旺盛，加上土地供应萎缩、经济适用房等保障性住房太少等因素。郑州市政府正在加大政策调控力度，增加低价住房供给，想办法平抑、稳定房价。

　　2007年年初，为了进一步解决中低收入者的住房问题，郑州市政府决定，把新开工经济适用住房面积提高到70万平方米；同时，进一步扩大郑州廉租房覆盖面。6月15日，郑州市政府最新公布的消息称，未来4年内，将建4200套廉租房，届时，该市的多数低收入者将成为廉租房政策的受益者。另外，加快中小套型、中低价位的普通商品房供应，严格执行“90/70”标准。为了保证这些政策落实到位，政府还打算成立住宅投资公司，专门开发经济适用房和廉租房。

　　然而，涨幅20.56%的数据，不啻于掴了这些政策一个耳光。

　　刘社说：“从2005年以来，政府出台了一系列政策来稳定房价，先是‘国八条’、‘国六条’再到今年的‘国四条’，可结果呢？房价不降反升。任何一项政策是否有效，关键看执行。”

　　“一些政策在执行中出现偏差也是导致房价上涨的诱因之一。”刘社补充道。“比如，原本政府是为了严格执行‘90/70’政策，结果导致市场上精装修小户型遍地开花。小户型的建安成本不但比大户型略高10%以上，精装修也会在一定程度上抬高房价，而且，小户型又便于投资，导致需求旺盛，进一步抬升房价。因此，这些小户型的价格也远远高于大户型，这也是住房均价上涨的原因之一。”

　　一位从业近十年的资深人士说：“虽然今年政府相关研究机构已经建议不能把房地产行业作为支柱产业，而应作为民生行业对待，但是，房地产及相关产业产值在GDP中所占的比例过高，决定了房地产业对中国经济的快速发展起着支柱性作用。如此看来，政府并不希望房价降下来。现在，市民已享受到了经济发展带来的方便之处，当然，也不得不承受高房价带来的负担。”

　　统计方法有问题？

　　郑州房价上涨是一个不争的事实，但前5个月涨幅有没有达到20.56％，值得商榷。

　　关于此次数据的出炉，刘社也进行了分析：“政府统计商品房均价这个数字的统计边界问题，值得商榷。比如，是否包括经济适用房和廉租房，是郑州市的住宅均价还是郑州六区六县的住宅均价，公布的房价涨幅是依据不变价格还是现行价格计算出来的?”

　　刘社认为，商品房的均价不应该含经济适用房和廉租房；另外，郑州的商品房均价的数据统计边界应该是郑州市区，不应包括郑州的六个县。房价的高低是相对于居民收入水平而言的，若房价增幅扣除了物价上涨因素按不变价格来计算，居民的收入增幅就也应该按不变价格来计算，这样，衡量房价的高低才有可比性。但近来公布的房价增幅多是按不变价格来计算的，市民的收入增幅却是按现行价格来计算的，从而给人以收入增幅高于房价增幅的错觉。

　　目前，郑东新区的商品房价格多数在每平方米5000元以上，金水区的价格多数在每平方米4500元以上，环线以内的住宅价格多在每平方米4000元以上。由于统计边界不清，百姓看到的房价与公布的数据之间就会产生一定的出入。

　　6月18日，郑州市房管局副局长梁裕民在接受《经济视点报》记者采访时，肯定了刘社的说法：“这个数据不含县区，只限郑州市区，价格自然高一些。另外，中央的一些统计数据也值得推敲。”他进一步强调，郑东新区对郑州房价的拉升很大，原因是远景比较好。

　　对于梁裕民的说法，有学者解读为“郑州房价的统计数据更接近于当地房地产市场的真实状况。”