这几年，中国的汽车产业发展十分迅猛，拥有私车的家庭也越来越多。随之而来的小区停车位问题已成为目前城市生活的一大热点。在常州润德半岛小区，为了车库的所有权与管理权，该小区的开发商常州市润达房产开发有限公司(以下简称润达公司)将小区的业主委员会和业委会聘请的物业公司推上被告席，理由是两被告所贴公告内容严重（侵犯了原告的正当物权），并严重影响原告销售和出租车库或车位。
开发商：自身权利受侵犯
据记者了解，常州润德半岛花园小区的车库分为两部分，楼房下面的车库由开发商赠送给全体业主使用，用于存放自行车、摩托车。这部分的面积约6093平方米。而停放汽车的车库则是建在每栋楼房之间绿化带的下面，约有1．5万平方米。而引起纠纷和官司的正是停放汽车的车库。
谈到这场官司，润达公司副总经理徐霞说：“我们公司的权利受到侵犯，我只能通过法律武器来保障。”徐总认为，业委会是一个小区的自治组织，权力应该是为全体业主在行使监督物业公司的行为操作，但现在业委会要管的事情已经超出了这个范围——开发公司卖自己权属车库都要通过业委会的同意。我们本来是委托高正物业公司负责相关工作，但最终该公司主动提出撤离，原因是业委会经常找茬，工作难以开展。”为了让小区的日常工作规范化，润达公司后来在去年年底委托常州新鸿信房产经纪有限公司负责相关工作。今年1至2月份，润德半岛所有的车库都正常地出租出去了，而且销售了大概17个车库。
但计划不如变化快。“业委会两次在小区贴了两张公告，公告提出：产权不明晰，业主不要把车库的租金交给开发公司，所有的钱要交给兰花物业公司；由他们统一收。”对于这两张公告，徐总认为：“兰花物业公司是完全听从于业委会某些人的，开发公司没有授权兰花物业。如果要该物业要收费，至少是两个单位之间要有协议，要有产权人的委托。尽管我没有委托兰花物业，但从2月15日开始，兰花物业已经收取租金了。”
在矛盾无法协调的时候，润达公司在今年3月6日一纸诉状将小区的业主委员会以及兰花物业公司告上常州市天宁区人民法院，请求法院判令两被告立即停止侵权并在小区内消除给原告销售出租车库或车位造成的影响。5月9日，法院开了一次庭。
徐总告诉记者，“出租车库、销售车库，和出租房子、销售房子是一个概念。房子我卖完了，业主是交物管费；后面的事情由物管公司管理的。我的车库出租以后也是一样的性质。其实提起这个诉讼有两个目的：一个是为了开发商的权利，让大家知道开发商的权利也是要得到保护的。二是我觉得业委会在帮小区业主维权的时候也要有个度；因为10月1日实施的《物权法》规定‘业委会不能维权过度更不能做出侵犯业主权利的行为。过度以后就变成违规违法了。’如果按照市场价，现在这些车库可以卖到1400多万元。”
业委会：开发商没有两证
“两年了！我们每次开会都要求开发公司提供两证（土地证和房产证）。开发公司也承诺会提供，但一直到现在都没有提供。在法庭上，开发公司拿出来竟是常州市房产产权监理处发的商品房初始登记权属清册。可这份材料只能说是开发公司在整个销售中的一个证明，不能作为它的最终的产权。”业委会副主任汤新竑无奈地说，“每个业主在这里买房子，都是两证（房产证和土地使用证）齐全的。有的车库就在我们房屋底下。”
一位业主告诉记者，“我们业主是弱者，始终是处在被动的地位。我认为开发商是侵权的，业主委员会现在在维护我们全体业主的利益。”
据介绍，该小区业主委员会形成围绕老百姓生活问题的决议之后，决议的贯彻一般要通过物业公司；但是物业公司在贯彻的过程中就发生了很多问题，原来的高正物业公司感到两头受气就走了。
业委会的何主任告诉记者：“我认为造成现在这种状况完全是由开发商单方面引起的。开发商租赁和销售车库的问题是单方面出了公告，没有经过业主委员会和物业公司协商。出于这样的背景，我们连续发了几次公告被迫地表明我们的态度，以此来维护全体业主的合法权益。在这个公告发出以前（将近两年的时间左右），小区的车辆管理一直比较正常。当时是经过与开发商、物业管理公司和业委会共同商定的办法——业主租用车库的租金每个月是120元。但是开发商出了销售车库的公告以后，就把正常管理打乱了。开发商还说，‘如果小区里面没人买就把车库卖给外面的人。”
“从那个时候开始，整个小区就乱了：地下车库不能去停，都停在马路上；主干道人行道上都停了车。现在小区内连路都走不了。现在开发商拿出一个房产证，并把此证作为唯一的合法依据对业主委员会进行起诉。对这个房产证的取得，业委会有知情权。”何主任说，“本来还是要进行几方面的共同协商，但现在开发商将业主委员会告到法院也未尝不可。我相信司法部门最终会进行公正的判决。”
法庭上：直击三大焦点
开庭当天，旁听席上座无虚席。双方的律师围绕以下几个问题唇枪舌战：
一、业主委员会是否具有诉讼主体资格。被告律师首先对原告把业主委员会作为被告提出质疑。他认为，根据民事诉讼法，作为被告，要有独立财产，而业主委员会是小区业主的自治组织，不具备诉讼主体资格。原告律师反驳说，业主委员会作为原告的案子已屡见不鲜，既然可以作原告，那么就可以作被告。最高法对业主委员会的诉讼地位也有过明确的答复。另外，即将于今年10月1日实施的物权法规定，业主委员会如果违法，也可以作为被告。
二、开发商是否具有处置地下车库的权利。法庭上，原告律师出示了10份由常州房管局产监处颁发给润达房产公司的“地下车库车位权属证”。他们认为，地下车库不存在权属争议问题。无论按照现在的法律还是即将实施的物权法，权属登记和产权证是车库所有权的合法凭证。关于管理权的问题，开发商有对车库的占有、使用、收益、处分的所有权，在出售之前，当然就有对车库的管理权。开发商的做法完全符合法律规定。被告认为，小区的车位权属不明，土地费用已分摊到业主头上，所以地下的车库应归业主所有。他们认为，小区公用场地、计入共摊面积的车库属全体业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或物业公司无权出租或出售。这类车库可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，出租的收益扣除必要的管理成本后归入小区维修基金。被告还认为，小区的车库应由物业公司管理。
三、业主委员会和物业公司是否侵权。原告律师认为，被告对原告出示的有关车库的产权证明置之不理，在小区内张贴公告，宣称地下车库产权归属不明，影响了业主购买或租赁地下车库，导致原告的经营受到严重损害，侵犯了原告合法租售地下车库的权利。以至于原告的车库目前处于非法侵占状态，而且导致了小区停车的混乱。被告说，2006年5月，常州市消协发布消费警示：衡量车库能否销售的惟一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)，消费者购买车库时一定要注意索取产权证。业委会认为，作为小区内的合法的自治机构有义务提醒业主注意购买车库的注意事项，转述消协的提醒，是善意合法的。
产监处：房权证具法律效力
开发公司与业主委员会为车库对簿公堂，双方争论的焦点核心内容就是一个“权”字。开发商认为自己拥有车库所有权，业主现在要使用必须购买或者承租；而业委会则认为，开发商拿出的所谓产权证只是常州是房产产权监理处发的一个商品房初始登记权属清册，而不是常州房管局发的产权证。另外，车库是属于全体业主的，开发商要求业主购买车库属重复收费。
记者在采访中看到，开发公司提供的商品房初始登记权属清册；但说明的第一条的内容为：“本清册仅作已办理新建商品房初始登记所有权明细，不作其他用途使用。”
另外，开发公司还向记者提供了地下车库的房权证。据知情人介绍，房产证是指房屋的产权证明文件，也是指该房屋的权属证明，它使居民的房屋具有上市交易流通的权利。房权证指的是在房产管理部门没有办理相关的登记手续或登记手续不全，税费交纳不完整，或房改房等产权关系未明确界定，不具备上市交易流通的不动产，但又保障使用人的正常使用权益的证明文件，此证不可作抵押贷款，只表示居民的居住权利所用。
就房权证的法律效力，记者6月19日采访了常州市房产产权监理处。产监处一名男工作人员介绍，房权证是房屋所有权证的简称；在国内其他地方还有称为“房照”。房权证与房产证具有同等法律效力。中华人民共和国房地产管理法对此有相关解释。记者随后从1995年1月1日起施行的中华人民共和国房地产管理法中了解到，第59条和第60条有这样的规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
关于业主委员会的法律地位，现行的各地法院和一些地方规定都明确了业主委员会可以成为诉讼主体。记者了解到，今年10月1日起实施的物权法虽然没有明确业主大会和业主委员会的诉讼地位，但该法第78条规定：当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主也有权请求人民法院予以撤销。
法律界：“房屋”取代“商品房”
关于车库所有权问题，物权法第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如何根本解决车库之争？常州法律界一位人士告诉记者：已经出现的车库之争并不可怕，可怕的是不想对策预防。《物权法》第74条允许用合同约定车库权属。现行开发商使用的《商品房买卖合同》是建设部2000年9月份制定的推荐文本。随着时间的推移，文本暴露出很多问题。首先，合同名称的内涵过窄，仅指商品房，在法律上，“商品房”概念不能包容业主共有的财产性（如车库）、非财产性权利（如绿化、采光）。该人士建议用“房屋”概念取代“商品房概念”。“房屋”的法律概念比“商品房”更具有包容性，且商品房与车库同属于《城市房地产管理法》第二条所称的“房屋”。第二，现行《商品房买卖合同》条文过少，仅24条，已经滞后于购房人的权利要求。现行业主与开发商的纠纷，其主要集中在公共配套设施的权属之争，只有少数是关于公共基础设施如道路、绿化等争议。公共配套的争议又主要集中在物管用房、车库的争议上。用《房屋买卖合同》取代《商品房买卖合同》，同时在合同中增加归业主共有的财产性权利及非财产性权利条款，是当务之急。
其实，开发商与业主之间没有就车库的归属进行协商并达成协议或者虽然有约定，但基于种种原因没有就归属达成明确的一致意见，为没有约定或约定不明。对此《物权法（草案）》曾经规定，车位、车库的归属，有约定的，按照规定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。但由于正式通过的《物权法》第74条没有“没有约定或者约定不明的，属于业主共有”的规定，所以在此情况下如何理解，就十分关键。
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