近几年来,随着城市化进程的加快,我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。拆迁补偿问题问题已经成为当前拆迁纠纷的焦点。
一、 拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式有两种,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
在拆迁过程中,对于房屋的补偿安置一般分为两种:一是公有住房屋补偿安置;另一种是私有住房的补偿安置。
二、公有住房的补偿安置
公有居住房屋按政府规定的租金标准出租,在拆迁补偿安置时,被拆迁人(房屋所有人)可以选择房屋调换或货币补偿:
(一)﹑被拆迁人选择房屋调换的,由被拆迁人安置房屋承租人,原租赁关系继续保持。其货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积,所有权归被拆迁人。
(二)﹑被拆迁人选择货币补偿的,被拆迁人与承租人的租赁关系终止,给被拆迁人的货币补偿款不设最低补偿单价标准。对房屋承租人的补偿安置为:
1.不符合“面积标准房屋调换”条件的,可选择货币补偿或价值标准房屋调换;
2.符合“面积标准房屋”条件的,可以选择面积标准房屋调换。
三、私有住房的补偿安置标准
1.被拆除房屋为未出租的私有住房,不符合“面积标准房屋调换”条件的,由被拆迁人选择货币补偿或价值标准房屋调换,其货币补偿金额为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;符合“面积标准房屋”条件的,被拆迁人还可以选择面积标准房屋调换?。
2.被拆迁房屋为按市场价出租的私有住房,被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的,由被拆迁人选择货币补偿或价值标准房屋调换,其货币补偿金额为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的,应对被拆迁人进行价值标准房屋调换,安置房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
3.被拆除房屋为老出租私房的,租赁关系终止,被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换,计算货币补偿金额不设最低补偿单价标准,无价格补贴,计算公式为:被拆除房屋的房地产评估单价×被拆除房屋的建筑面积;对承租人的补偿安置:
(1)不符合“面积标准房屋调换”条件的,可选择货币补偿或价值标准房屋调换。
(2)符合“面积标准房屋”条件的,可以选择面积标准房屋调换。
四、补偿安置争议的解决办法
拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由被拆迁房屋所在地的区﹑县房管局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。居住房屋的拆迁补偿安置争议,应当裁决以房屋调换。非居住的拆迁补偿安置争议,可以裁决以房屋调换,也可以裁决以货币补偿。当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人﹑房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的,行政复议﹑诉讼期间不停止裁决的执行。拆迁补偿安置争议经裁决后,被拆迁人在法定期限内不申请行政复议,也不提起行政诉讼,且拒绝受领补偿款的,拆迁人可以向公证机关办理提存。
拆迁补偿安置协议订立,被拆迁人﹑房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人提供相应安置房屋的,可以依法申请人民法院先予执行。
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