上海陆家嘴中央公寓天价造楼 数亿国资灰飞烟灭

　　“我们不需要招投标”

　　像这样令业内人士难以理解的成本，在陆家嘴中央公寓一期的审价报告中，大到每栋楼盘及地下车库，小到阳台栏板和小区围墙，并不鲜见。

　　“我可以负责任的说，申元提供的审价报告一定是基于工程量计算得来的，是经得起检查的。”申元董事长刘嘉对本报记者说。

　　申元是陆家嘴中央公寓一期的投资监理单位，正是申元在去年11月至今年3月先后出具了三份中央公寓的审价报告。

　　而也恰是这份审价报告，令诸多业内人士大惊失色。

　　申元总经理乐嘉栋说，“事情（指央视新闻调查节目播出）发生后，我开始了解此事，项目人员最近被叫到现场，要求核对”。

　　据他说，“现在最核心的问题是，中央公寓的成本是不是天价？你要知道，楼盘的成本不仅仅包括建安费用，还有财务费用、销售费用、筹建费用、配套费用等等，我们可以保证的是，我们审价的建安费用是合理的，至于他们（指项目公司）是否把成本做高，是他们财务的问题，和我们无关。”

　　记者此前曾问刘嘉，像中央公寓这样的项目，其项目公司——联合房产的投资方中有60％是国有成分，按照招投标法第3条，包括勘查、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。

　　对此，刘反复说，“我可以保证申元是参加公开招投标的”。但乐嘉栋却说，“我们公司虽然叫投资监理，实际资质却是造价咨询和造价控制，因而并不需要参与公开招投标”。

　　乐回忆说，“当时联合房产内部邀请了几家单位，就定下来了。”

　　1050元/㎡的阳台栏板、96元/㎡的PVC卷材、45.71元/㎡的涂料等的天价报价，开始频频出现在中央公寓。

　　而审价报告显示，中建四局送审的土建造价为7.9亿，申元审核造价为6.49亿，而合同中的工程费为4.46亿，扣除甲方付款的项目为4.13亿元，分别是合同价的191.25%和157.05%。

　　对此，乐嘉栋解释说，“最后结算价超过合同价百分之三四十，甚至五十都是正常的”。

　　但据本报记者调查，陆家嘴中央公寓一期主建材在12幢房开工至结构封顶，混凝土C30平均下降了6.49％，成型钢筋平均下降了10.73％。

　　以C30为例，总包合同签署时的2004年2月，其市场信息价为353.95元/m3，至中央公寓2006年4月竣工时已经跌至263.95元/m3，跌幅达25.43％。

　　幕后玄关

　　这似乎是一个令人难解的天价之谜。

　　中央公寓的成本到底是多少？正如乐嘉栋所言，那不是他所关心的。他只强调，其所给出的审价报告，对应3455元/㎡的成本是合理的。

　　但果真如此吗？

　　如此审计报告似有故意混淆建安费用和其他费用的区别。按照行业的经验数据，包括建安费用和财务、管理、销售等费用在一起的总和是2500元/㎡。

　　“我们现在最关心的是联合房产何时能够做出中央公寓整个项目的结算报告。”耀国能源总工程师顾银德说，“除了建安费用和土地成本，中央公寓的财务、管理和销售费用到底是多少，联合房产经营者从来没有向董事会做过汇报”。

　　此前，联合房产的财务总监叶美华接受央视采访时曾表示，中央公寓一期的销售收入18亿，经营成本约为10亿左右，对应平均造价成本在7580.23元/㎡，包括土地费2580元/㎡和4011多元的建安费用。

　　但这遭到诸多业内人士的强烈不解。

　　耀国能源是联合房产的小股东，持有10％。另外两家股东分别上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司（占60％）和上海世纪道房地产开发有限公司（占30％）。陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的大股东则是陆家嘴股份公司（600663.SH），其持有55％的股权。

　　三家公司于2002年走到一起，起初相安无事。

　　据耀国能源预计，中央公寓在2004年底开始销售至今，已累计销售收入20余亿元，按照行业内2500元的平均建安费用，扣除土地成本之后，耀国认为，该项目至少有超过10个亿的销售利润。

　　但至今为止，耀国只在2006年分过一次4000万元的红利。

　　“到现在为止，我们没有看到过一份联合房产提供的销售台账；联合房产经营者未向董事会做过任何有关财务费用和管理费用的汇报，公司治理已经严重扭曲。”顾银德说。

　　据顾称，从2005年下半年以来，联合公司从未召开董事会。根据公司章程，耀国能源享有董事会一票否决权，因而就不难理解，2007年4月29日联合房产召开股东会，审议结算报告，而故意规避董事会的背后原因了。

　　在4月29日股东会上由毛德明代为签名的杨小明，是联合房产的监事长，亦是其控股股东方陆家嘴（600663.SH）的董事长，记者在6月下旬多次联络，起初他曾表示愿意受访，但其后便不再接听本报电话。

　　耀国能源总工程师顾银德表示，作为小股东，连基本的财务知情权也被剥夺。耀国曾为此多次要求联合房产公开账目，但均被否决。

　　据耀国能源办公室的黄先生透露，不得已之下，耀国能源向浦东法院起诉，其后经上海一中院重审同意查询账目。

　　业内人士疑惑，围绕中央公寓的天价造楼事件，耀国能源奔波数年，可解为10％利益所致，但作为60％的国有股东，陆家嘴方面为何至今未有异议？（21世纪经济报道）