北海楼市再次“起飞” 又一次泡沫翻腾的起点?

被装修一新的“烂尾”别墅。本报记者 周明/摄影

　　见过房价上涨，但还很少见到房价这样飞涨！

　　位于广西壮族自治区南部的北海市今年以来频频在发改委和统计局70个大中城市房价“排行榜”中独占鳌头，而且在与去年同比大幅上涨的同时，月度之间的环比数据也高得惊人。

　　北海，无论说房价高涨是政策激励所致，还是炒房一族发现了新的热土，过快的房价上涨似乎已开始吊起投资和投机客的胃口，也使当地房地产业出现一定的低烧，而其房地产市场真正稳固的基础——经济增长和人口流入，其积淀似乎还有待时日。

　　4月份，全国新建70个大中城市商品住房销售价格同比、环比涨幅第一的城市是北海，这一记录已经保持了3个月，依靠同比23.6%的惊人涨幅，北海力压深圳(11.3%)和北京(10.7%)，夺得第一，而环比3%—4%的数字也不禁让人推算如果首付比例为30%，那么，每个月房价上涨可以带给购房者10%以上的惊人收益。

　　这个早在1992年—1993年房地产泡沫就翻腾过的北海，这个在90年代就出现过每平方米万元住房的北海，此次又成为房价飙涨的急先锋。

　　走在北海街头，昔日泡沫破裂后留下的“烂尾楼”还不时可以望见，但其中的大部分都已经或正在装修和粉刷，可见它们正在被“盘活”。

　　但这次房价的飙升会是又一次泡沫翻腾的起点吗？北海市长连友农日前肯定地说，北海房价上涨属于正常，不是泡沫经济，而且未来房价涨幅可能继续领跑。

　　价涨量跌的北海楼市

　　近年来，北海房价从泡沫破灭后的最低点800元/平方米开始回升，呈现明显加速态势。如果说烂尾楼的处理使得北海房价开始恢复性反弹，那么，从2006年开始，北海房价出现加速上涨态势。目前，炒房团的出现及当前由于北海土地重新规划导致的新房供给不足进一步拉高了北海房价。

　　初看北海整体房价并不高，至少和其他沿海城市相比，这个房价水平还是14个沿海开放城市中最低的。连友农透露，现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格为2300元左右，而同为沿海开放城市的大连市今年的平均房价约为7500元。

　　连友农说，北海房价增幅大是因为以前房价过低，1993年，北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平方米10000元人民币一直跌到400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程。2006年底前，北海市销售的商品房大都是从前的烂尾楼，这些房子经过房地产开发商重新翻新和包装后，多数按每平方米1200元左右的价格出售。而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就达每平方米1500元左右。

　　目前，北海市可售的公寓房中，价格最低的公寓距市中心约10分钟车程，这个楼盘的清盘价格为每平方米1700元，而价格最高的公寓距银滩仅3分钟车程，这个酒店式管理的公寓每平方米价格已超过5000元，而且这还是未建好的附楼价格。据知情人士介绍，已经售完的主楼转让价格已超过6000元。

　　这些公寓楼大多是2003年以后新建的楼盘，土地使用年限一般都是70年，与其他城市相比价格并不高。

　　“要订就抓紧哦，反正没剩几套了，过几天可能还会涨价！”不少售楼小姐说，现在北海的房子卖得很快，而且价格也比其他沿海地方低。

　　相比之下，北海市的别墅显得更为稀缺，几乎所有的可售别墅都只剩下几套未售房。其中，一个价格较高楼盘的售楼小姐介绍，虽然这个楼盘还未完全封顶，但已经订出大半，由于这片楼盘是新建的，并且都是框架结构别墅，所以价格较高每平方米4000多元。

　　“我们是1993年拿的地，土地使用权50年，现在还剩下30几年吧。”售楼小姐说，北海的别墅大多是90年代拿到的土地。分析人士称，如果按照70年的产权折算，这样的别墅相当于8000元一平方米。

　　同样是别墅即使位置相近，但因房屋置地或新楼旧楼的区别价格差别也很大。有个楼盘是砖混结构的，而且有一些是“老楼”，所以价格在每平方米3000元左右。

　　总体来看，框架混凝土结构的别墅价格都高于砖混结构别墅。但是，由于目前北海已经停止批准别墅土地，而目前可售别墅所使用土地大多是在上个世纪90年代取得的，因此，这些别墅的土地使用年限在30多年至50多年左右，如果考虑到这些楼盘土地使用年限，相对于其他公寓楼70年左右的土地使用年限来看，与新开盘的公寓楼相比这些别墅价格比较高。

　　目前，由于北部湾开发整体规划等原因，不少楼盘虽已规划，但都迟迟未开工建设，因此，可售新房数量在减少，可供选择的余地也不大，而别墅更是由于这两年已经不再审批而显得更加稀缺。

　　“如果你想买朝向比较好的房子，我可以给一些寄售房屋的客人联系，价格比我们现在的售价还要低一点，但是，就是需要首付多一些。”一位售楼小姐悄悄地告诉记者。所谓“寄售”就是某些炒房者与售楼小姐或者开发商达成协议转让其已付过订金或者首付款的房屋。

　　走访过几个楼盘，几乎都可以发现这种寄售的房屋，从这些转让的房屋价格上看，这种二手房价格一般都与可售新房相当，甚至有部分“寄售房”价格低于可售新房。

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　　“你说奇怪不奇怪，北海这么多年既没有大量人口进入，又没多少大型项目进驻，市民收入又没有明显增长，房地产商在不停地开发盖房，房价在不停地长。我们的市长说是自然增长，而北海市每个建成的小区开发商也会告诉你基本卖完了，但你晚上看看有多少间房亮灯？”这是北海市民的感受。

　　图表：5月份全国70个大中城市房价继续上涨 广西北海房价涨幅15.1% 列全国第一新华社发

　　黑龙江炒房团惊现北海

　　从调查的情况看，已经有一些炒房者进入北海市楼市。知情者说，目前，这些楼盘的价格都比一年前涨了60%以上，有的楼盘甚至翻番。

　　在北海市中心的一个售楼处，醒目地贴着“3、4、5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%、23.6%和15.1%，连续3个月位居全国首位。”令人出乎意料的是，不少售楼小姐把黑龙江客人作为比较靠前的客户群列举出来。另外，江浙、广东、北京也有很多人到北海买楼。

　　在位于市中心的一个楼盘，售楼小姐表示，这个位于市中心北部湾广场附近的楼盘是公寓楼，其每平方米3000元左右的价格似乎并不是很贵，但从客源上看，一些江浙客人购买了多套住宅，甚至买下整层，“他们可能以后要作为酒店。”而来自黑龙江的客人也比较多，但是，他们基本上购买一两套，售楼小姐如是说。这些年初开盘的楼盘都已订出去七、八成，好位置几乎都没有了。

　　而在坐落于上海路的一个楼盘是黑龙江客商“炒楼”最为集中的地方，其中临街的18套联体商住楼中，有十七套被一个黑龙江客商购买，而其中的别墅也有不少为黑龙江客人购得。

　　当然，也有一些楼盘对购买多套住房的客人“心存芥蒂”，在云南路的一个楼盘中，售楼小姐说：“我们的房子卖得很好，上次有个东北来的客人想订十五套别墅，但考虑到这些客人可能是在炒楼，这可能会影响到我们对整个小区的管理，所以我们就拒绝了。”她认为，这些炒楼的人只交点不多的保证金，然后再把房子卖出去炒，“这样的客户远不如那些一次付款购买一两套别墅的客户。”

　　政策风吹暖北海楼市

　　“我们的烂尾楼差不多都处理完了，能够出售的基本上已经出售了，还有一些不能处理的都炸掉了，现在想要买到烂尾楼很难了。”当我们询问能否买到烂尾楼时，很多北海当地人如此表示。

　　在北海居住了十余年的焦老板说，现今，北海房地产市场如此火暴，政策扶持起到关键的作用。北海的房地产市场大约是在2000年达到冰点，2003年开始逐步回暖，从2006年开始加速上涨。

　　1991年，北海市城区仅9平方公里，到1992年竟批租土地67.75平方公里。1993年时，北海涌现出全国各地1000多家开发商。后来全国银根紧缩，来自全国各地的开发商、建筑队顷刻间人去楼空，留下北海的大道两侧数十座“烂尾楼”(北海市称之为“停缓建工程”)。

　　“以前这些烂尾楼到处都是，特别是银滩附近，现在距离海滩很近的烂尾楼都已经炸掉了，2000年前后，有的别墅10万元就能买一套了。”焦老板回忆道，这些房子简单装修一下，现在没有七八十万是拿不下来了。

　　说到北海楼市转暖不得不提到这样一个文件。2002年底，财政部、国家税务总局就下发了《关于处置海南省和北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》。这份通知，给予北海市积压房地产在2003年1月1日-2004年12月31日期间转让销售实行免征营业税、契税的优惠政策。

　　当然，当地政府也采取了系列措施促使烂尾楼加快处理。据悉，2003年，北海市成立了停缓建工程处置领导小组办公室；另外，针对这些复杂情况，北海中级人民法院出台了《关于配合北海市处置停缓建工程的实施方案》,这个方案对涉及停缓建工程的案件，在立案、审判、执行上实行优先处理的原则，尽最大努力提高案件的当庭审判率和结案率，防止案件超审限。

　　到2003年6月20日，审结的停缓建工程已达66宗，其中，52宗已发放《停缓建房地产项目确认书》，并通过了处置方案。

　　由于北海市停缓建工程问题复杂，涉及面广，处置难度大，复工建设周期较长，原定的税收优惠政策执行期限不能完全满足处置停缓建工程的需要。财政部、国家税务总局同意将北海市处置积压房地产税收优惠政策执行时限延长至2006年12月31日。

　　据悉，截至2005年5月，北海市共确认停缓建工程项目136个，停缓建筑面积123.8万平方米，已经复工项目118个，已完成总建筑面积180万平方米，复工率达92%。

　　以解决烂尾楼为目的的政策为化解遗留问题提供了政策支持，但北海楼市发展的春天来临主要还得益于国家对北部湾发展的整体战略。

　　北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。广西积极推进泛北部湾区域经济合作，北海将是其中一个重要的中转站。“泛北部湾区域经济合作构想”成为拉动北海房地产市场的一个重要概念。

　　人气、政策或成走势关节点

　　连友农认为，目前北海房价、地价的上涨，是北海市经济增长的必然结果，直接反映了海内外客商对北海经济发展的认可。他说，作为自然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。

　　北海今年将有电子、林浆纸一体化、造船等几个投资均为上百亿元的项目开工，未来三到五年，北海经济实力将要增加几倍。他甚至断言：“我可以负责任地讲，北海房价涨幅有可能继续保持全国第一。”

　　泛北部湾经济区的发展已经进入了国家发展战略层面，北部湾经济区建设将投入巨资，也将拉动房地产业的发展。另外，国际区域经济合作的深化，特别是中国与东南亚国家的联动合作发展，北海将是受益者之一。

　　“同其他海滨城市相比，我们的房子相对来看还算是便宜。”售楼小姐几乎都这样认为，目前，北海已经纳入北部湾开发战略中，“说不定这里会成为第二个珠海或者深圳。”

　　据分析，在购买北海楼盘的群体中，接近50%的购房者来自外地。“外地人来北海买房求的是北海有最好的海岸线，有最具发展潜力的区域，有适宜人居的条件。”建设部政策研究中心副主任王珏林说，要根据北海“最美的城市、宜居的城市、服务配套的城市”的优势，北海市未来的发展要建立一个最美的城市，就不愁人不来，就不愁房地产业不发展。

　　但目前，常住北海市的居民约有50多万人，这与其他沿海发达城市相比似乎显得人气并不旺。

　　有专家认为，北海的城市定位是最适宜人类居住的城市，那么北海就应将房地产业提升为支柱产业，就目前北海的房价来看，远低于国内同类城市，有很大的上升空间，政府应采取积极措施鼓励和支持北海房地产业的发展。

　　不少专家认为，加快北海经济的发展；加快旅游产业的发展；提高北海城市品位；打造好的投资环境，提高人气是北海房地产稳定发展的四大基础工程。（周明尹涛）

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　　北海房价大幅度上涨，究竟是什么原因呢?北海市政府又是怎么看待这个问题的呢?来听听北海市市长连友农是怎么说的。

　　北海市市长连友农说：“过去几个月北海的房地产价格，同比增长的幅度，在全国城市当中排第一，我觉得是正常的。”

　　连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。他告诉记者，93年北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平米1万元一直跌到了400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程，2006年底前，北海市销售的商品房大都是这些从前的烂尾楼，这些房子经过房地产开发商重新翻新和包装后，多数按照每平米1200元左右的价格进行销售，而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就要达到了每平米1500元左右。（来源：央视国际） (来源：中国证券报)