一家民营企业在深圳保税区的遭遇

　　一家民营企业在深圳保税区的遭遇

　　■本报记者乔国栋 刘树铎

　　管理局：政策文件，我没有义务向你通知

　　2007年6月14日，深圳市保税区管理局诉区内企业深圳市利保义实业发展有限公司2100万元“天价”滞纳金案在深圳市中级法院公开开庭审理。

管理局诉称：从2001年2月27日开始至2007年1月15日，被告利保义公司应支付地价款滞纳金21889764．11元及港币对人民币汇率差价900809．57元，合计为22790573．68元。

　　利保义公司辩称：原告提供的《审计报告》十分错误，荒唐可笑。把表中滞纳天数加起来，计算器显示结果是23863天，是65年零三个月，到了上世纪的1942年。该幅工业土地是市区工业地价的五倍，每平方米高达1000港币。合同约定地价是22187220港币，而滞纳金高达22790573．68元，超过地价本金，是天价滞纳金。原福田保税区管理局与利保义协商，合同约定的付款时间和条件已经变更，不存在滞纳金。原告还恶意隐瞒市政府关于享受地价优惠政策的文件，给银行发公函，切断利保义公司银行贷款来源，挑动施工队包工头起诉，恶意查封利保义公司全部房产……。法庭调查中，利保义公司出示了大量的证据，其中，五年来发给管理局94份文件，要求办证，要求生活配套，投诉和谴责管理局地政处几个干部插手工程设计、施工、监理等工作而又故意设置障碍不予进行验收的文件。同时利保义公司提出反诉，要求管理局赔偿合同违约损失2180万元。

　　原告代理人没有否认被告证据事实，只是讲，原告没有义务向企业传达市政府文件。

　　深圳市政府四届十五次常务会议审议并通过的《关于妥善解决地价款问题的请示》中规定：对未付清地价款本金的用地单位，免除其欠缴地价利息及滞纳金85％。记者就此向深圳市保税区管理局地政处张斌科长求证，张斌不否认这份文件的存在，但他也认为，此文件是政府内部文件，保税区管理局不能也没义务向利保义透露。

　　 2007年6月28日，利保义作为原告起诉保税区行政违法，要求办理房地产证在深圳中院行政庭审理。

　　人异事异，新建11．8万平方米厂房租、售两难

　　据利保义董事长王保成讲，2001年2月26日前，利保义正在进行万利二、三期工业大厦建设，根本就没有时间和精力再筹建新的项目，恰在此时，人民日报登了一篇文章，说福田保税区成立十年，经济萧条，十分荒凉，主要负责人渎职，而盐田保税区则十分兴旺，两区比较，反差很大，文章批评了深圳福田保税区。福田保税区管理局领导班子在媒体与政府上级机关压力下，非常紧张，开会决定加快福田保税区发展步伐。

　　原福田保税区管理局丘淑明局长为了挽回人民日报批评的影响，就直接找利保义公司董事长王保成谈话，要求利保义公司加快工业厂房建设步伐，同时也叫局属企业深福保公司也抓紧筹建工业厂房。2001年元旦刚过，丘淑明局长看完万利二、三期工地后找到利保义公司董事长王保成，要求利保义公司很快再建一个更大的工业厂房，招来更多的商家，利保义公司表示暂无力支付地价款，丘淑明说为照顾发展商，可以缓交或等二、三期销售后再交，并说这是优惠发展商的政策。

　　时任深圳市福田保税区管理局常年法律顾问的郭星亚律师曾就这一涉案合同地价款支付问题，受管理局委托，按丘局长的意见找利保义董事长王保成协商，双方同意对合同第九条协议变更，通知地政处照常给利保义办理工业大厦建设的相关手续。当时郭律师还给管理局出具了一个法律意见书，管理局地政处将复印件转交利保义公司。

　　王保成对记者讲：“我真后悔，太相信保税区政府，没有把这些文件写进补充合同中，也更没想到，原来的领导班子决定的事情，后来的领导不认帐。本来是支持了保税区发展，却遭到无情打击。”

　　利保义招商200多家企业，保税区一一劝退？

　　利保义万利二、三期厂房建成后，他们花费几百万元开展招商引资活动，先后引来了两百多家投资商租售他们的厂房。这些投资商中有近一半是外资企业，其中美国“杜邦公司”是世界500强企业之一，德国“麦德龙”、美国“迈特”等是跨国企业，香港王氏港建集团公司、台湾利台国际股份有限公司是世界知名企业。这些投资商中有部分企业已经与深圳市利保义实业发展有限公司签订了厂房租赁和买卖合同，其中美国“杜邦”不仅签订了厂房的租赁合同，还绘制好了厂房的装修设计图纸，交付了首期款并经美国总部批准。

　　利保义总经理司明海说，200多家企业最终没有一家租赁和购买他们的厂房在福田保税区内落户，原因是这些投资商一到保税区管理局地政处出来后就变卦，有的撤回投资意向，有的中止了买卖合同。他了解到，这些投资商到管理局地政处咨询有关厂房租赁和买卖问题时，该处工作人员称，利保义公司的厂房欠地价款、没有宿舍配套、欠银行贷款、已被法院查封，不能租售。

　　记者了解到，利保义公司二、三期厂房由于销售困难，只好将房产抵押给了银行，以缓解资金紧张状况，四期厂房当时欠地价1700万元，也由于二、三期销售困难，无法回笼资金交付四期地价，同时由于长达数年无法正常销售，欠银行贷款无法按时归还，建行于2004年8月17日起诉，同时诉前保全，深圳市中级人民法院查封了11．8万平方米房产。

　　保税区管理局地政处张斌对记者说，他们对前来咨询的客户们称利保义公司的厂房有问题、不能租售，说的是事实，是对客户负责任，怕客户上当受骗。

　　但利保义公司厂房抵押和申请法院查封利保义厂房的两家银行的负责人曾表示，用厂房作抵押和查封厂房，针对的是债权而不是物权，目的不是限制这些厂房的使用，而是保证银行的债权能够实现。抵押和查封并不影响厂房的租赁和销售，只不过在进行厂房的产权变更登记时，需要还清贷款，才能办理解除抵押和查封手续。

　　利保义：管理局该管的不管？

　　利保义曾于2005年3月31日在保税区管理局五楼会议室和肖苑生局长等官员进行座谈，当时就万利生物大厦验收、办证、销售等相关问题达成共识，鉴于利保义公司万利二、三期销售五年仅销售百分之二十的具体困难，双方商定：一、利保义公司的万利生物大厦地价款可以交一层地价，办一层产权证；二、如果有大客户进来，地政处配合利保义公司进行销售并办理产权证并一次性将所欠地价款收回……

　　在2006年5月份，广发银行领来三家客户购买生物大厦部分楼层时，王保成找到肖苑生，肖苑生将张飞越、张斌同志招到会议室，当着王保成的面明确提出，“只要有客户，地政处配合利保义公司办理相关过户及产权事宜。”但事后没有办成，地政处称：没有办的原因是房产被法院查封，法院的民事裁定书与协助执行通知书内容不一致，仅5000万诉讼标的，查封了2．5亿元房产，地政处不是依照裁定书而是依照协助执行通知书，不给办理。

　　2006年8月7日，利保义公司再次致函管理局，提交了《关于申请办理生物工程大厦房产证的报告》，次日，管理局予以复函，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第29条规定，不予登记办理房地产证。利保义认为，《登记条例》的第29条规定的是申请土地使用权初始登记，而并非是房地产权的初始登记。

　　《复函》的另一个理由说：地上建筑物已于2004年8月17日被深圳中院查封，根据《登记条例》第26条规定，暂缓登记。

　　利保义公司很迷惑，按照规定，虽然万利生物大厦有法院查封，但并不影响权利人办证，更不影响权利人交清地价款，况且万利生物大厦56000平方米，市值2．5亿元，而查封标的仅几千万，怎么会整栋大楼都不让办证呢？依据最高人民法院、建设部、国土资源部法发（2004）5号文件完全可以进行初始登记，而且，深圳市中级法院执行局专门给保税区管理局地政处发了一个函，但地政处依旧置之不理，仍然拒绝给生物大厦办理初始登记。

　　万利生物工程大厦56000平方米房产为何不予初始登记？

　　深圳市保税区管理局曾于今年3月20日对利保义提起的行政复议作出了行政复议答复。答辩称利保义从未向地政处提交申请以及初始登记资料，管理局也从未作出过确认或者不确认初始登记的具体行政行为，而且，未交清地价款，不具备办理房地产初始登记的条件。

　　司明海给记者讲述：2004年8月18日深圳市保税区管理局对中信实业银行深圳分行上步支行发的一份通知称：“深圳市利保义实业发展有限公司所有的，抵押在你行的福田保税区万利工业大厦二期东厂房一至六层，已于2004年8月17日被深圳市中级人民法院查封。特此通知。”同时发的还有浦发银行、深圳发展银行及农行，农行立即提起诉讼。

　　2004年12月，地政处召集江苏建兴公司、湖南建总深圳分公司、市一建公司三家召开会议，告知这三家说：利保义公司所有资产全部被法院查封，已资不抵债，你们要立即起诉才能保护你们自己的利益。三家施工企业立马申请仲裁，诉前保全，查封了利保义全部财产。

　　对于利保义公司厂房被法院查封，地政处向各银行发通知，召开施工队开会，地政处张斌说，目的是及时向银行通报有关情况，以避免银行在保税区的利益受到损害，也是为了维护保税区在银行的信誉。

　　厂房配套用地建经济适用房？

　　利保义公司在福田保税区开发建设了十几万平方米的厂房，但保税区管理局至今没有解决该公司厂房的配套用地用房问题。

　　司明海告诉记者，为了厂房的配套用地问题，他们曾十多次向保税区管理局打报告，而管理局只给他们复了一次函，该复函让他们请求深福保公司解决厂房的配套宿舍问题。他们曾多次找深福保公司购买宿舍，深福保公司称没有义务帮他们解决生活配套用房的问题。

　　据了解，深福保公司原是保税区管理局投资的房地产开发企业，保税局将市政府规划在保税区外所有的厂房配套用地全部给深福保公司开发建设，让保税区内其他开发建设厂房的企业到深福保公司购买宿舍。由于深福保公司开发建设能力有限，目前所建成的宿舍不能满足保税区企业的需求，深福保除了满足自己的厂房配套宿舍外，根本没有宿舍让其他企业购买，深福保仅有的一栋配套宿舍去年也卖出去了，以致形成一方面企业没有宿舍，另一方面厂房配套用地大量空置的现象。

　　利保义公司销售部有关负责人说，许多客户在与他们洽谈购买厂房时提出宿舍配套的要求，但他们无法满足客户的要求，没有配套用房也是他们厂房销售中的很大障碍。

　　在保税区内，记者看到大量的企业职工在午餐时，只能蹲在大马路边吃小贩们送来的盒饭；IBM公司的一位女员工对记者说，吃饭还不是大问题，最大的问题是晚上回家，要走四十多分钟才能走到区外，还要乘公交车才能回到小出租屋。在保税区围网外面，记者看到有四块约几十万平方米的土地空置，这些空地都砌起了围墙，有的荒草丛生，有的成了停车场。

　　对于利保义公司开发建设的厂房没有配套用地用房的问题，管理局地政处张斌回答说，生活配套用地是为整个保税区规划的，而不是为那个企业规划的，对于利保义公司提出的生活配套用地用房问题，管理局有义务帮助解决，但需要时间。利保义公司不能只靠伸手向政府要，应当面向市场，依靠市场解决厂房的生活配套用地用房问题。

　　张斌继续解释，现在闲置的部分土地已经由深圳市建设局作为经济适用房开发用地，建成后，保税区分有其中55％。他说，这个也是解决了区内企业一部分管理房的举措。但记者追问他保税区的生活用地能否作为经济适用房项目开发的问题时，张斌说，只要市里批准了，那就是合法的。