从“小产权房”看开发商之功与罪

　　从“小产权房”看开发商之功与罪

　　特约撰稿／童大焕

　　前一阵子，有某著名大学的教授、著名的博士还有著名时评人若干人等，起了劲地把房价高的原因归结于开发商的罪恶，甚至呼吁取消开发商，并表示按他们说的做，房价可降一半，云云。

那阵势，颇有为民生立言之雄姿英发。至于效果，至少在网络上，颇得“振臂一呼，应者云集”之光彩。然而今日，面对价格远低于政府限价房、经济适用房的所谓“小产权房”，这些“民意英雄”们不知该作何感想？又该作何发言？

　　统计显示，北京有一定开发规模的“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，尽管政府管理部门对如此多的“小产权房”表示出忧虑，一再发出风险提示，建议不要购买“小产权房”，因为此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等法律权利，但是为自住而购房者趋之若鹜。这些成批开发的房屋售价多在每平方米2500元至4000元之间，而同一地区的“小产权房”普遍比大产权房价格低30％左右。另据《中国商报》记者报道，位于房山区周口店镇某村的楼盘，售价仅为800多元／平方米，还是现房，而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，每平方米售价竟高达3000多元。这样算，由村镇集体发放“永久使用权”或“永久租赁权”（怎么理解都可以）的商品房价格，只是那些由县级以上政府发放有限期使用权（70年后自动续租土地，要不要再交土地出让金另说）的四分之一。

　　“小产权房”价格为什么这么低？是因为没有房地产开发商的介入吗？否！恰恰是开发商的介入，才使得几千年历史上几乎完全靠一己之力盖房的中国农民第一次不花自己的金钱和力气就住上了和城里人一样的高档房！他们把自己的宅基地腾出来，由村镇集体交给开发商去经营（你也可以把它理解成租赁，也可以解释为农民用宅基地入股，和开发商合作经营），条件是开发商免费为每户农民盖一至两套房（多余的将来可以出租作为永久的收入来源），另外开发商还得负责农民的社保、乡村规划的基础设施建设等等。多余的土地供开发商经营，你也可以说是买卖，但似乎更确切说是“租赁”，因为土地所有权仍在村集体手里。可以说，没有开发商的资金和技术介入，许多农民根本没有经济能力过上现代化的城市生活，更没有能力为相当部分城市居民提供廉价的“小产权房”。正是开发商在这里面起到了中间桥梁的作用。

　　那么，“小产权房”价格低的原因到底何在？这也不是秘密——在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”甚至“腐败成本”。2007年6月29日一份媒体的调查报道，可以清晰地告诉我们税费和土地成本到底是多少。以北京房山区一个名为“加州水郡”的项目为例：除了承担约1902元／平方米的土地开发成本，另外以8000元／平方米售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳，“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3268元，购房者付出8543元／平方米购买的商品房价中，其中38％将作为税费而缴纳。加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本，连带地价和各种税费总额达5170元／平方米，以8543元／平方米房价计，地价和税费成本占房价中的61％。这里还没算只有房地产商心里最清楚的所谓“公关成本”或“腐败成本”。

　　事实上，“加州水郡”地价并不算高，在国内一些中心城市，特别是大城市中心地区，土地楼面价每平方米数千元或上万元的实属稀松平常。

　　早期的房地产商或许有“罪”的，特别是在土地协议转让时代，相当多房地产商如同“空手套白狼”，不花一分钱通过关系从地方政府手里拿到土地，然后以土地作抵押向银行贷款，再通过向居民卖图纸卖期房获取巨额利润。但那仅仅是开发商的“原罪”，还是由于权力之罪？今日，政府亡羊补牢，新政策已经堵死了后来者上述“原罪”之路，实行土地招标出让，而且短期内先付出让金，房子没封顶休想办按揭贷款，等等。

　　当然，你还可以说现在的房地产商有“罪”，主要的“罪”在于其囤地囤房。但为什么他们会囤地囤房？乃是因为奇货可居啊！土地一级市场牢牢控制在谁的手里？如果政府部门能够真正根据市场需求恰好地掌握土地供应节奏，现实中不少难题不就迎刃而解了！再看看“小产权房”，其开发商们，每一分钱都来自自己，无法向银行贷款；购房人也无法向银行贷款，需要自筹资金。暂且不说他们有几多合法几多合理，可以看看，他们中有多少人会囤地囤房？我们再看看彩电冰箱市场，有没有人囤积？若有，你肯定笑那些人是脑积水！（作者系北京资深评论员，杂文家）