北京城近郊商圈将全面升级 紧抓08奥运商机

　　京城近郊商圈将全面升级

   奥运临近，北京很多商业项目将交付及开业时间都设定在了今年，以抓住奥运商机。于是市场上的商业项目在今年呈现集中放量、集中开业的态势。根据北京市规划，今年商业地块的规划供应总量为200万平方米，其中北四环以外的商业地块供应面积约为100万平方米，占总体放量一半。

　　新商圈存在三大特点

　　除王府井、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部设立6个广域的商业中心，规划大约60个区域商业中心。商业地产热点区域将集中在亚奥、金融街、泛CBD区域及通州等区域。在望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心。

　　北京的传统商圈主要分布在商业比较繁华和地理位置比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局。可以看出，与北京传统商圈相比，正在形成的区域商圈存在以下一些特征：

　　1.商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，人气不具有持续性，整体商业氛围需要时间培育。

　　2.商业供应还是以社区商业为主。区域商业起步较晚，支撑区域商业需求的主要是小区配套底商，现有总体商业面积不能支撑区域常住居民的购买力。

　　3.新增商业土地供应增速较快，为商家带来更多的商业机会，也为大型综合性商业项目提供广阔的市场空间。

　　近郊区域商圈面临全面升级

　　上海五合智库（WISENOVA）总经理邹毅表示，北京城市多中心商业地产市场是一个差异化的市场，总体特点是发展不平衡，必须在各自差异市场中寻找投资机会，对于区域商圈来说必须在分析区域的消费偏好和能力后，确定自己的特色，创建自己的商业中心。供求差异化必将引发北京区域商圈全面升级。

　　随着业态丰富化多样化需求明显，近郊区域商圈已经开始引进新的商业经营方式及主题，实现差异化的经营，商业正向特色化、集约化方向发展。因此招商难度加大，区域商业应更具特色化。

　　今年北京商业地产集中放量，大多数项目都以中高档百货为主，定位上的雷同也将加大招商难度。特别对一些大体量的商业项目，成长期和培育期更长，经营困难也更大。区域商业中心必须根据区域人口、文化、消费习惯等特征，提出合适的定位和业态组合。

　　邹毅表示，区域商圈应该更具特色化。不同区域应该形成各具特色的商业集群。东部区域商圈重点发展满足新型制造业和居民生活需求的新型商业；西部区域商圈应该发展适应休闲旅游需求和现代时尚生活的新型商业；北部区域商圈应该依托奥运文化，以体育健身、体育休闲为主题，发展会展、商务及个性化生活服务组团型商业设施；南部区域商圈则应该以本地消费者为主，依托产业支撑，重点拓展商务环境、发展新型服务业和本土特色民俗民风商业。本报记者 肖宾