厦门“一房两卖”案再审判决 房屋买卖行为有效抵押无效

　　本报讯记者郭宏鹏买房人一次性付清房款，开发商不但不协助办理过户又将大房产证拿到银行抵押贷款。近日，福建省厦门市中级人民法院对该“一房两卖”案作出再审判决，第三人金华兴公司的房屋买卖行为有效，林茂公司将该房屋抵押给杏林商业银行的行为无效。

　　据金华兴公司诉称：1997年4月11日，金华兴公司向林茂公司购买了三间店面，并于合同签订当日一次性付清房款，林茂公司也当即将该房产交付金华兴公司使用。在2001年林茂公司与杏林商业银行的借款、抵押担保合同纠纷案审理过程中，林茂公司始终未向法院提及上述三间店面已卖给金华兴公司的事实，也未告知金华兴公司该三间店面已经抵押并涉讼的相关情况，以致金华兴公司因未能被追加或主动申请作为第三人参加诉讼，失去了通过参加诉讼保护自身合法权益的机会。而且林茂公司将已出售给金华兴公司的三间店面进行抵押，违反相关法律的禁止性规定，严重损害了金华兴公司的合法权益，属于无效行为，抵押合同应认定无效。

　　而杏林商业银行则辩称：第三人金华兴公司与抵押人签订的《购买店面合同》并不足以推翻原一审生效判决，理由是，房产作为不动产，其所有权的转移应以人民政府对房产的登记为准，被告与林茂公司签订抵押合同时，包括该三间店面在内的办公楼登记的权属人为林茂公司。所签订的抵押合同依照担保法有关规定对抵押事实进行了登记，可以对抗任何第三人，应当依法受到保护。

　　法院再审认为，林茂公司用于抵押的三间店面，在签订抵押合同之前已出卖给第三人金华兴公司。虽然第三人向林茂公司购买的三间店面至今未办理房屋所有权过户手续，但鉴于购房合同已实际履行，购房者已付清全部购房款且已占有使用该房多年，根据合同法鼓励交易的立法精神，应认定房屋买卖行为有效。而林茂公司在第三人金华兴公司不知情的情况下，又将该房产抵押给杏林商业银行，违反了担保法关于抵押人必须对设定抵押的房产享有所有权或处分权的法律规定，侵害了第三人的合法权益，该抵押应认定无效。原生效判决认定林茂公司将三间店面抵押给杏林商业银行的行为有效缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。