隆安律师事务所陈旭律师7月10日接受本报记者采访时表示，“其实，销售"小产权房"是"增加集体收入"的说法，只是个幌子，而买"小产权房"的人又只能成为先期为村里人垫资的人员，这是一种非法行为，最终受损失的是国家的土地资源。
”
为什么这是非法行为？北京市国土局局长安家盛强调，“事实上，法律上根本就没有"小产权房"、"乡产权房"这两个概念！所谓的"小产权房"、"乡产权房"是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售在集体土地上建设的房子。”
而记者佯装购买“小产权房”的亲历及经历“小产权房”买卖的北京索尔机械设备公司祁建刚所摆出的事实，证实了销售“小产权房”是非法行为。
“小产权房”的两种获利手段
记者近日与怀柔红螺寺附近的房地产开发商联系欲购买“小产权房”。“400亩地，盖1000套，每套100平方米，现在还没盖。算是优惠朋友，毛坯房2500元/平方米，精装修的卖4500元/平方米。虽然没有产权，但买房的人有股份，将来还发"荣誉村民证书"。如果将来想拿到产权多交5000元，我们也不想把这种做法告诉别的房地产商。”开发商李经理透露。
祁建刚告诉记者，这是在欺诈购房者，是获利的手段之一，即让买主先交钱。据祁建刚介绍，销售“小产权房”的获利手段普遍有两种：
一是不在本村盖房，采取两村之间置换土地的方式，置换时以经济协作的形式。如果在本村的土地上盖房子，那本村村民会认为是给自己使用的。如果盖在外村，就是商品，可以交换，而村民还以为是村委会给自己谋福利呢。
2005年，朝阳区十八里店乡的一个村在同一乡的西直和村盖了5栋6层小楼，以3000多元一平方米的价格都卖出去了。而西直和村也在与他们进行交换的那个村盖了20亩地的楼房。
“就这样，你给我20亩地，我给你20亩地，咱俩交换，这叫经济协作。就这样把土地给协作出去了。协作出去后，都卖成"小产权房"了。集体土地用个人名义给置换了，而实际上本村村民的利益没有了，集体的地没有了。国家给百姓的利益，百姓没有享受到。”
二是盖房之前，就把买主找好了，让买主自己掏钱，名义上叫集资。据祁建刚介绍，盖1000套房子，成本也就是购买300套房子的钱。这300套先卖低价，2000元一平方米，剩下的600套可以卖4000元一平方米，还比“大产权房”便宜。
“"小产权房"的利润太大了，而农民也只是得到很少的一部分。”祁建刚说，“在昌平区临近六环路边上，乡里盖的别墅，1993年一套5万元；2003年27万元；今年85万元。后来所卖房的利润，农民根本无法知道。”
金网络房地产经纪公司副总经理杨强宏表示，由于“小产权房”大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，即使以城市商品房价格的30%出售，仍有很高的利润。
集体土地不能在市场流通
北京市天矛律师事务所包华律师明确表示，根据我国现行的房地产法律，乡村土地属于集体土地。集体土地的用途大致有两种：作为宅基地供农民居住；作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。
根据我国现行的商品房开发规程，商品房首先需取得建设规划许可和用地规划许可。政府在对规划涉及的乡村土地进行征收后，该土地即从集体所有转化为国家所有。当然政府需要就该征收给农民补偿。土地征收后由政府与开发商签订土地使用权许可使用合同，许可开发商在一定年限内使用该土地。开发商在按约定交纳了土地出让金后即可开始建设了。
“在巨大的利益诱惑下，村、乡镇以行政的名义开发"小产权房"，或者支持开发。”北京市盛廷律师事务所律师毕文强说。
《变形金刚2》送票！
