我们的小区停车位：谁说了算

　　志灵 编辑同志：

　　对备受公众关注的小区停车位、车库归属问题，《物权法（草案）》曾规定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。但在最终通过的《物权法》中，没有保留这一条款。

　　这是为什么呢？

　　上海伊菡

　　这是一种流传甚广却似是而非的观点，因为修改前后的规定，在小区停车位、车库的归属问题上，采取的都是“约定优先”原则，即最大程度地尊重开发商和业主之间由意思自治缔结的契约，所不同的只是在没有约定的前提下，最终通过的《物权法》并没有明确停车位、车库的归属。

　　但是，即便《物权法》如草案中曾经规定的那样，确立“约定不明属业主共有”原则，恐怕在法律实践中也会成为一纸具文。其原因在于，至少在目前商品房供不应求的局面下，处于强势地位的开发商，完全可以借助“约定优先”原则，将小区停车位、车库“约定”归自己所有，而这恰恰是不少人对《物权法》没有明确业主共有原则最大的担忧所在。这意味着，“约定优先”原则的确立，其实已经让之后的“但书条款”无论规定与否都失去意义，毕竟，没有开发商会不提前“约定”小区停车位、车库的归属问题。

　　另外，由于法律的一般效力原则是不溯及既往，指望这一“但书条款”去解决历史遗留问题，愿望注定要落空。也就是说，在小区停车位、车库问题上，《物权法》确立的“约定优先”原则，其结果是小区停车位、车库归属的“约定唯一”，即以《物权法》生效时间为分界点，之前属《物权法》无从解决的历史遗留问题，而之后《物权法》的导向作用会让“约定”成为一种前置的“争议解决方式”。

　　对于这样的立法效果，相信不少人会指责立法者有违客观公允的“第三人”立场，将利益的天平向开发商一方倾斜。不过，这样的指责同样有失客观公允，《物权法》作为私法中最重要的一部法律，当然要遵循私法最基本的“契约自由”原则。虽然物权作为一项以所有不特定当事人为义务人的权利，决定了《物权法》同样要遵循“物权法定”原则，但“法定”的内容只是物权的种类、物权的内容以及物权的效力，至于物权的流转，仍然要受“契约自由”原则的支配。

　　其实，在小区停车位、车库归属问题上，《物权法》最大的缺憾，并不是确立了“约定优先”这一契约自由原则，而是这一原则的规定过于“原则”，因立法的“宜粗不宜细”而使得契约自由有可能背离正义的目标蜕变成契约不正义。商品房交易作为一个绝对的“卖方市场”，意味着开发商可以借助“约定优先”来进一步抬升消费者的购房成本；但另一方面，小区停车位、车库作为商品房最重要的配套设施，恰恰是公众“宜居”愿望得以实现的一个重要落脚点。在两种诉求相互矛盾之下，就需要立法者通过细化的规定来平衡利益冲突。

　　在现实生活中，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，由于《物权法》规定属于业主共有，这类车位的归属问题并无异议。至于说地上车库，判断其是否应当属于业主共有的一个关键条件是，开发商是否将车库占用的土地面积分摊给全体业主，已经分摊意味着这些车库归全体业主共有，开发商当然没有理由另行“约定”其归属。当然，这涉及一个举证责任的问题，由于在这一问题上，开发商和业主之间处于严重的信息不对称状态，需要通过立法或者立法解释来明确开发商的举证责任。显然，《物权法》对此并没有明确规定。

　　除此之外，最为棘手的问题是地下车库的归属问题。由于我国《物权法》没有明确规定空间权，事实上小区地下车库的法律归属处于尴尬境地。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只涉及对地上房屋权属的法律规定，而地下房屋的权属目前还处于法律空白的状态。《城市房地产管理法》第二条规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这意味着地下车库作为地下建筑物，无论如何都无法取得合法的产权证书。对于没有产权证书的地下车库，是不能按照《物权法》规定的那样通过出售、附赠或者出租方式来约定归属的，这道理很简单，“皮之不存，毛将焉附？”

　　《物权法》没有区分地上车库、地下车库，仅仅笼统地为车库在法律上的归属设置“约定优先”的原则，非但解决不了业主和开发商之间越来越多的权益纠纷，而且也不利于开发商更多更好地为小区业主建设停车位、车库，因为没有产权证书的地下车库的归属，由于法律关系上的“剪不断，理还乱”，容易陷当事人于莫衷一是的尴尬境地；而对于地上车位、车库来说，业主当然更倾向于证明其土地使用权已计入公摊面积而主张共有，而这肯定不利于激励开发商更为积极地建设小区停车位、车库。

　　对于这一问题，成熟的立法例的一般做法是，将小区车库分为法定车库、自行增设车库以及奖励增设车库。法定车库无疑属于业主共有，而自行增设车库和奖励增设车库属于开发商所有，其可以通过出售、附赠或者出租等方式处分这些车库，但前提是，不仅法律要明确地下车库的产权问题，而且这一处分行为必须符合《物权法》中“首先满足业主需要”原则，即业主在同等条件下享有“优先购买权”。当然，我国《城市居住区规划设计规范》对居民停车率有不低于10％的规定，各地的具体规范也有相应的规定。但这些规定最大的问题在于，一来其效力层级较低，并没有实现与《物权法》的“效力配套”；二来停车率并不代表停车位、车库的权属规定，而这还需要《物权法》或者相应的立法或者立法解释给予明确规定。也只有在这些条件都得到满足的前提下，《物权法》中“约定优先”所体现的“契约自由”才不至于被异化为开发商的“保护规则”。