专家称深圳房价2万/m2是拐点 之后不会大幅下跌

    英联国际不动产主席 郭建波

　　社科院城市与环境研究中心主任 牛凤瑞

　　深圳房地产民间研究人士 半求

　　中原地产深港研究中心总监 张伟

　　深圳职业技术学院房地产所所长 邓志旺

　　通常认为股价与房价间存在“跷跷板”效应，股价低迷导致“游资”转向房地产，助长了房价上涨；股价上涨会吸走“游资”使得房价走低。

可是今年，股价节节攀升吸引大量资金的同时，深圳的楼价涨得更欢，截至6月21日，深圳商品房销售均价达15487元／m2（新华网），与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，涨幅近七成。而福田区的一手房成交均价更是突破20000元／m2。

　　股市中有句老话：“高处不胜寒。”经过两年多不知疲倦的奔跑后，深圳房价这头“疯牛”是否到了止住脚步的时候呢？经济学家对东京、纽约等地的房地产泡沫研究表明，上述各地的房地产泡沫在启动之初与最高点之间基本都是四倍的差距。深圳2002年的房价在5000／m2左右，而目前已经逼近20000元／m2。

 　 关键词 涨到何时

　　深圳房价上涨不可抑制

　　牛凤瑞：在2004年之前，深圳房价在全国城市中的表现很正常，在上海等城市房价高涨的时候，深圳房价基本没涨，“现在的涨价有补涨的性质”。

　　目前的总趋势来看，房价上涨不可逆转。接下来的房价上涨是相对上涨，原材料等物价上涨，必然导致房地产总价上升。深圳土地本身就稀缺，人口又多，房地产供给稀缺，房价的上涨成为必然之势。

　　从长远看，房价上涨不可抑制，不排除个别年度的波动，只不过是涨多涨少的问题。我认为，虽然产业结构、收入水平不同，但是香港的房价对深圳有很大的参照性。

　　深圳房价快涨到顶

　　邓志旺：深圳房价即将逼近20000元／m2的“拐点”。之所以说20000元／m2是拐点，是因为经济学家对东京、纽约、香港、曼谷等地的房地产泡沫研究表明，上述各地的房地产泡沫在启动之初与最高点之间基本都是四倍的差距。深圳2002年的房价在5000／m2左右，而目前已经逼近20000元／m2。

　　不过，对于拐点之后的走势，我并不认为会出现大幅度的下跌。

　　首先，目前国内的存款收益基本等于没有，而大数额的资金终究要寻找投资的出路，楼市始终是投资者关注的重点对象。

　　深圳房价更有可能的走势是到达拐点之后在高位持续徘徊，然后缓缓下降。在我身边已经有不少人卖楼了，甚至有些朋友只有一层楼也卖掉了，自己租房住，都是因为担心可能快到顶了。

　　关键词 有无泡沫

　　房地产泡沫相当严重

　　郭建波：我认为房价的拐点近在咫尺，就等政府出台措施加大力度了。在我看来，现在房地产泡沫已经相当严重，60％以上都是炒楼客在炒作。现在的二手楼成交量非常低，有价无市；一手楼则是一晌一价，根本不是正常的房市现象。

　　现在的房价是真实价格

　　牛凤瑞：三四年前就有人提出房地产泡沫的说法，但是现在这个所谓的泡沫还是没有爆，房价还是在涨。我认为目前的房价是市场决定的真实价格，而只有大多数人买房都是为了炒房时，才有可能出现泡沫。

　　泡沫房价更应关注

　　半求：现在媒体的目光都锁定在了房价泡沫上了，其实真正应该关注的是泡沫房价。房价泡沫是有的，但关注点不是房价是否涨了，而是它涨的速度；不是整体均价，而是某些极端不正常的房产价格，完全是泡沫的房价。

 　 六项调控下观望之风开始弥漫

　　商品房成交量最近一个月萎缩明显，有房产中介二手房成交量下降近九成

　　事实上，对于深圳房价这条似乎已经脱缰的“疯牛”，深圳市政府在今年以来频频出手进行宏观调控。在政府宏观调控针对楼市出台的一系列利空面前，市场近段时间最为明显的反应就是成交量明显减少。而据深圳市统计局最新发布的数据现实，今年上半年以来，深圳的商品房销售面积同比已经下降了14％，记者调查发现，这种成交量萎缩在最近一个月有着突出的表现。

　　房产中介：成交量下降近九成

　　“最近一两个月，最明显的就是成交量大幅下降，一个月下降了将近九成。”位于福田区的一家星彦地产置业顾问杨小姐告诉记者，仅仅从价格来说，最近一个月没有出现明显的变化，但是成交的套数却是锐减。“首先卖家放盘的人就少了很多，因为一连串的政策，最主要的还是9月份马上要出台的二手房评估限价的个人所得税政策，很多人现在不把房子拿出来卖，我们手头的房源也少了很多，市场买房的需求虽然很多，但是我们自己感觉，买家现在也是都不愿意轻易出手。”

　　昨日下午，记者走访了数家房产中介，市场反映均是商品房，尤其是二手房成交量大幅下降。业内人士表示，主要是相关部门将要出台征收二手房交易个人所得税、土地增值税，增大交易的成本，而这部分税费怎么收，目前还没有明确具体的规定。一家中介公司的员工表示，“业主放出来的价格都是实收，即使要多交税，也可能是由买房者来交或者提高房价”。

　　也有中介表示有人抢在政策出台前成交，另一家地产中介的工作人员建议购买者尽快作决定，“要买就趁早买，肯定会继续涨”。他表示，就某一楼盘的单身公寓而言，该楼盘前年放盘时每平方米8000多元，两个月前每平方米15000元，现在已经涨到每平方米18000元以上，房租的价格也在上涨，两个月的时间上涨500元左右。

　　这家中介表示，近期成交的二手房数量跟以往差不多，不少人乘税收政策实施之前办理过户，“据说是8月1日出台新政策，但是其实出台了也不会那么快实施的。现在办完全来得及的。”

　　房产交易中心：这个月人少很多

　　昨日下午4时30分，记者来到深圳市土地房产交易中心，大厅内办理业务的人员仍然众多，近百人在厅内等候。

　　一位代客户办理过户手续的女士告诉记者，相比起来，这个月以来的人明显少了很多，现在是分上下午放号，“我下午3点到的，拿到的是300号，在等着，应该能轮得到”。另一个女士介绍说，排队情况有所缓解，以前可是一个上午就把一天的号都抢了，现在一方面是开设的窗口多了，另一方面，7月以来，到这里办理手续的人也确实明显在减少。

　　调控　1

　　收紧土地资源管理。按照国办发37号文的要求和深圳市土地管理工作会议精神，深圳市政府开始“实行最严格的土地管理制度”。

　　调控　2

　　外资准入抬高门槛。7月，深圳市出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，《通知》明确了境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件、规定境外机构只能购买用于办公所需的自用商品房，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。

　　调控　3

　　严打炒房等非市场行为。今年3月，深圳市政府召开全市房地产交易秩序专项整治大会，发布了《关于规范房地产明码标价工作的通知》，明确商品房销售明码标价的规定。7月中旬，又明确禁止房地产企业内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”、收取任何预定性质的款项等行为，并规定取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内公开销售，且必须明码标价。

　　调控　4

　　增加住房用地规划。7月份，深圳市出台了《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》，确定了今年全市住宅用地的供应安排，初步规划选址19块保障性住房用地计60公顷，24块商品住房用地计150公顷，年度住宅用地计划供应总量达210公顷。

　　调控　5

　　税收杠杆频频出击。7月17日，深圳市地税局对外表示，深圳拟在9月出台一揽子二手房价格评估办法、土地增值税汇算清缴办法、二手房土地增值税征收办法等税收政策，通过税收手段调控持续上涨的房价。具体的清算办法将在9月出台，此外对于个人转让一定年限内的非普通住房（建筑面积在144平方米以上的住房），也将征收土地增值税。

　　调控　6

　　即将出台“双限、双竞”政策（即限套型面积、限控制性价位，竞房、竞地价）。深圳市有关部门目前正在积极落实国家“双限、双竞”商品房的有关政策，并就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准、价格限定方式和购买对象资格等，提出了初步方案并拟于近期执行。

 　 关键词 政府调控

　　加税不能降低房价

　　半求：针对政府这些阶段针对房价采取的各项措施，我认为加税反而会带来反向作用。因为房子跟油、米一样是必需品，你不可能因为油涨价就不买油。加税除了只能让买者出更多的钱，并不能影响卖者行为，降低房价。而对于限制港人购房行为的相关政策，我认为作用可能会相对有限，因为目前外资在深圳经济中所占的比重是7％以下。

　　在打击炒楼方面，虽然对炒楼的打击是很正确的，但不应该过分高估炒楼在房地产中的位置。相关数据显示，虽然近两年来炒楼在深圳房地产中所占的比重达到35％，但如果放大到近五年，炒楼在深圳房地产中所占的比重是15％以下，属于正常范围。

　　需要更强硬的政府调控

　　邓志旺：政府的调控应更强硬些。政府的很多措施，比如收缩信贷、控制土地等等都是在减少供给上发力，希望控制的并不是房价，而是投资过热行为。这些措施不可能对降低房价起到太大作用。而现在的措施，如征收二手房土地增值税等等，确实已经开始控制需求量。但这更大程度上是把负担转嫁了给买房者，因为对于真正要买房的人而言，不可能因此就不买房。

　　郭建波：房价虚高的主要原因是炒楼，房价迟迟难以下降的主要原因在于政府没有采取有效的措施打击炒楼。深圳政府虽然针对炒楼出台了相关措施，但效果一直不尽人意。房地产对地方财政税收的支持力度使得地方政府并没有真正意义上地积极行动起来。如果深圳能推出针对房地产领域的主要领导问责制，则房价的走低指日可待。

　　调控后二手房交易在减少

　　张伟：自从政府部门表示近期将出台税收等调控政策以后，二手房交易的成交量在减少，买卖双方都在观望。深圳近一年来的房价确实上涨过快，征收个人所得税、土地增值税等政策实施后，交易成本会增大，在政策未明显之际，投资购房的风险会比以前高。

　　关键词 买不买房

　　现在买房不是好时机

　　邓志旺：房市与股市存在不同。股票还可能快进快出，但是房屋的交易时间很长，成本也相当大，如果等到走到最高点再进行抛售，很可能已经卖不出去了。对于自住者，如果是必须要买，又在自己的经济承受力之内，当然还是要买；但如果是被逼到砸锅卖铁当房奴的地步就大可不必了。总之我不认为现在自住者买房是太好的时机。

　　半求：不过对于深圳投资者而言，目前并不是投资房子的黄金时期。因为之前获利的购房行为已经很多，建议投资者转向股票、黄金等其他方面，要避免目前楼市中可能存在的某种陷阱。

　　买房承担风险小

　　牛凤瑞：在必涨的趋势预测下，买房者可能遭遇的风险较小，对于贷款买房者来说，自住能改善居住条件，即便不想再当房奴，把房子卖了也还是有收益的。

　　建议先观望三个月

　　郭建波：当前情况，继续投资深圳楼市蕴含的风险相当之大。在政策没有明朗之际，建议没有成交的市民再观望3个月左右的时间。

　　 市民心声

　　“打算买房投资不打算在深圳买”

　　多位市民表示，目前深圳买房成本高、风险大，不如转向相对“房价洼地”的珠三角其他城市

　　股市有风险，入市需谨慎。如今，在“疯牛”股市中经历了几次风浪的普通投资者，大部分都知道股市一定会有冲高回落的一天，而面对深圳一路猛涨毫无颓态的楼市，会不会也有向股市那样终于走到最高点的时候。昨日下午，记者随机采访了十位市民，这些已经或者尚在希望买房的市民，在目前的疯狂楼市下，也是看法各异。

　　看涨派：最稳当就是买绩优地产

　　“楼市和股市肯定不一样，你可以不买股票，但你能不住房子吗？”对于在这样高位运行的情况下，还会不会带着闲置的资金奋勇投身于热火朝天的楼市，已经拥有了一套住宅的市民朱小姐态度坚决地表示，会继续选择投资，但是会看地段和开发商。

　　“这个就和买股票要想获利，最稳当就是买绩优股一样。深圳房地产市场供求量摆在那里，要买的人多，可以卖的房子少，一些地段的楼盘更是稀缺产品，所以肯定还会升值。”在朱小姐看来，目前的房价下，盲目投资肯定要冒风险，“不能什么垃圾房子都买。”但如果是品牌开发商和优越地段，就代表了未来的升值潜力，买股票还属于投机行为，而置办房子这样的不动产，投资的性质大于投机，“就算房价要跌，也不可能一天就跌下来，在这中间，自己完全可以进行投资调整的。”

　　中间派：寻找周边“价格洼地”投资

　　“我打算买房投资，但是不打算在深圳买。”在采访中，有多位市民表示，手里有多余的钱需要投资，但深圳不断飙升的高房价让不少深圳市民感觉在深圳购房投资的成本增高、风险增大。记者在采访中发现，在这种情况下，深圳的资金转向房价洼地的长沙、广州、珠三角及内地其他城市的现象和想法正在日渐普遍。

　　去年5月，属于80后新婚的杨先生夫妇在罗湖购买了一套83平米的两居室，当时价格5300元／m2，到今年5月，该房子的价格已经涨到9000多元／m2。深圳其他的房子自然也在涨，在高房价面前，杨先生夫妇感到在深圳要换大点的好房子比较难，“打算把深圳的房子卖了，到广州去购房，过几年广州的房价涨起来，也是一笔收益”。杨先生认为，广州的房价过万的很少，上涨的空间还很大　。

　　同样属于刚工作几年的80后阶层，文先生去年在罗湖购买了一套小两房做新房，当他打算购买大一点的房子居住时，深圳高涨的房价让他对购房成本和风险有所顾虑，“去广州买房”的念头自然而生。

　　看跌派：房价绝对会回落

　　“我现在坚决不会买房，因为租房子比买房子划算。”在深圳工作两年多的白领李先生，虽然也有了一笔不小的积蓄，却表示已经打算坚决做个租房一族，“现在很多人赶着买房，我觉得是一种羊群效应，就是大家都觉得房子要涨，然后一哄而上买房，我是相信房价一定会有掉下来的那一天的。”

　　自己也炒股的李先生告诉记者，虽然股市和楼市存在不一样，但目前的问题在于，并不是所有买房的都是真的需要买房的，“很多人是在和炒股票一样炒房子，是一种投资行为，投资肯定有风险，有涨就有跌，我香港的朋友常常给我讲1997年香港楼市崩盘的情景，我倒也不觉得会崩盘，但回落是绝对的，就看你有决心等多久了。”

　　他表示，尤其是深圳的楼价，一旦出现类似现在买房一哄而上的“羊群效应”的卖方恐慌，房价掉起来也很快，“我不是为了投资，但绝对不想看到今天花100万买个40平方米的房子，结果一年后人家花100万买了100平方米的房子。”