北京频推限价地能否拉低房价? 将触及房价底线

　　图为北京某住宅小区居民楼。北京市建委负责人日前透露，2007年，北京市将新开工建设300万平方米“两限”(限户型、限价格)商品房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房，以解决住房困难群众的住房难题。（资料图）中新社发马小刚 摄

　　编者按：根据北京房地产交易网的统计，6月北京商品住宅预售均价为13088元／平方米，面对如此高企的房价，许多消费者只能望楼兴叹。而日前北京市公布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，则给人们带来了新的期待。在“十一五”期间，北京市保障性住房及限价房规划总建设规模将达到1800万平方米，其中经济适用住房480万平方米，廉租住房120万平方米，限价房1200万平方米。北京市目前已经有三批限价地入市，规划建筑面积约247万平方米，已完成今年限价地供地计划的79%。北京加速推出限价地，能否抑制房价上涨势头？限价房的购买资格、退出机制如何确定？对于普通工薪阶层来说，限价房无疑成为近期人们最关注的热点话题。

　　北京市推出的第二批限价地经过激烈竞标，日前终于有了东家：北京万科企业有限公司以5.9亿元竞得丰台区东铁匠营宋庄路地块；北京金隅嘉业房地产开发有限公司以4.65亿元竞得海淀区清河小营地块。第三批限价地常营乡限价地块招标文件已经发布，这是截止到目前北京市推出的最大一块限价地，规划面积达到101万平方米。而海淀区西三旗、石景山区金顶街、丰台区花乡造甲村这三个限价地块已经进入施工阶段。目前，北京市已经完成了限价地供应计划的79%，有247万平方米的限价地入市，如此看来，限价房离我们越来越近了。业界人士认为，高调频推大规模的限价地，政府拉低房价、调整住房供应结构的决心可见一斑。

　　频推限价房将触及房价底线

　　清河小营地块的限价房销售限价为6600元／平方米，常营乡限价房的销售限价为5900元／平方米，创下了限价房的最低价。而记者观察到，常营乡附近的新房在售的不多，其中万象新天目前均价为9200元／平方米，另一楼盘柏林爱乐均价为8500元／平方米。清河附近的在售楼盘，无论是华润置地的橡树湾还是强佑地产的清河新城每平方米均价早已突破万元。

　　中大恒基不动产营销公司副总余旭接受记者采访时认为，从现在北京市的房价来看，限价房的价格远低于区域房价，考虑到以后入市时周边房价的上涨，限价房的价格应该说是非常便宜的。按北京市“十一五”规划，供应的住宅面积约是1.25亿平方米，其中经济适用房、两限房、廉租房大概是3000万平方米，占到供应总量的24%。“保障性住房的供应比例比较大，因此北京总体房价水平肯定是往下走的。”余旭肯定地表示。

　　据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，西三旗、金顶街、花乡造甲村三个地区自今年3月底正式发布限价房土地出让信息至今，二手房交易量上涨幅度放缓，房源挂牌量有所增长，购房客户的观望情绪加重，部分购房者开始考虑等待购买限价房。

　　据业内人士分析，限价房的推出影响了交易双方的心理预期，使客户持币观望情绪增加，一定程度上延缓了房价上涨的速度。由于房价增长速度降低，售房者担心限价房正式开盘后增大自己房产出售难度，尤其是刺激了中小户型高端房产出售欲望，导致房源挂牌销售量增长。“相比经济适用房和廉租房，我更看好限价房。”业内资深人士温立伟认为，限价房的作用至少体现在三方面，一是在板块内起到均衡市场价格的作用；二是购房人在购买区域楼盘时，限价房可以起到指导价的作用；三是能够进一步规范房地产市场。

　　限价房购买资格成为关注焦点

　　对于热盼限价房的普通老百姓来说，购买资格成为人们最为关注的焦点问题。对于政策的制定者来说，让需要的人买到限价房，更直接关系到政策的成败。同廉租房、经济适用房一样，限价房同样面临着如何公平合理分配的问题。

　　记者查阅了多份限价地招标文件，其中对销售对象做出了这样的限定：具有北京市常住户口，中低收入家庭优先，解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。标书同时明确，已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可以申请购买限价房。

　　但是这样一个粗略的表述，并不能让人们满意。“在目前的情况下，很难判断一个人或者一个家庭的实际收入水平和房屋所有情况。”伟业顾问研究中心总经理张剑认为，限价房在销售上的难度很大，必须有更为具体和更为先进的指标系统保障限价房的分配。北京市民许先生向记者表达了他的担心：“限价房的销售办法还没有出来，让我们最着急。现在这种市场环境，就是商品房都要托关系才能挑个好户型。限价房究竟谁能买到？会不会像经济适用房那样出现倒号的现象？虽然我现在是北京户口，工资不高，但不见得买得上，千万别让我们盼了半天落得一场空。”

　　香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙表示：“如何才能让缺房户实实在在感受到这种保障性住房的作用，是政府亟须解决的问题。实际上政府还需要完善很多后期配套工作，应该对购房以后的处置权、收益权进行限定，比如说怎么确保让需要房子的老百姓买到限价房；这些人买了以后，可不可以再转卖；如果在中途转让收益怎么分配；如果政府必须回购，是按原来的出让价格还是按折旧后的价格，这些都应该出台系统的配套政策。”

　　开发商热抢限价地缘于土地供应紧张

　　同第一批限价地参与招标的企业多为国企相比，北京市第三批限价地常营乡限价地招标文件发布当天，即有华润、万通、万科、富力、北辰、城建、招商、金融街、保利等北京知名房地产公司争买标书。这是自北京市推出限价地以来，开发商关注最多的一次。

　　提到为何对利润相对较低的限价房感兴趣时，中标宋庄路限价地的万科集团表示，该项目将向市场提供1800套限价房，明年3月开售。万科追求的不仅仅是优良的业绩和专业能力，更希望能在持续盈利的同时创造良好的社会效益。

　　余旭则坦言：“很多外地开发商、上市公司，甚至是外资背景开发商都将目光集中到限价地上，重要的原因在于土地供应过于紧张。很多企业现在的开发量已经很少，手里没地怎么保证公司正常的运作？”因此，业内人士表示，若想从根本上平抑房价，必须增大土地供应量，形成有效供应，从根本上扭转供不应求的局面。(孙蔚) (来源：中国消费者报)