南京实现住房“小康” 楼市上火冲淡居民富裕感

　　昨日，包括本报(江南时报)在内的南京多家媒体报道了南京奔小康最后四个“未达标”指标的进展情况，其中，人均住房面积还未达30平方米的小康目标，其实南京上半年在住房方面已经下了大力气，新开工经济适用房达132万多平方米，调查显示，江南八城区居民对住房满意度也已达八成以上。但是，持续走高的房价使得普通市民购房压力进一步加大。放眼全国，6月份全国70个大中城市的房价同比涨幅，南京超过10%排到第三位。整个长三角地区房价也都在高位上运行。即便在收入大量增长的背景下，居高的房价让一些老百姓感觉不到富裕感。专家指出，房价居高所带来的压力，不仅给百姓，也给政府带来了巨大压力，如何抑制高涨的房价已是政府感到棘手而迫切需要解决的问题。

　　南京八成居民满意现住房状况

　　“南京江南八区城镇居民人均住房建筑面积已达29.53平方米。”昨日，南京市政府通报了南京江南八区的住房调查统计情况，其结果令人欣喜，八成居民对现有住房状况表示满意。

　　据南京市房产局副局长郭宏定介绍，目前，南京市江南八区人均住房建筑面积大于30平方米的已占41.7%，户均套数1.14套，也已达到“户均一套房”的要求。此外，住房的成套率和完好率均超过90%，家庭对现有住房的满意和基本满意率达到八成，而“三区两县”的住房面积还应大于江南八区，可以说南京市已经基本实现了住房“小康”的目标。江南八区城镇居民有住房需求的家庭占到总户数的22.7%，其中有购房需求的为21.6%，租房需求的为1.1%；在居民购房需求的家庭中，欲购商品房(含存量房)的为16.3%，购中低价商品房的为1%，购经济适用房的为4.3%；在购房时间安排上，计划在“十一五”期间购房的占到70.8%，2010年后购房的为29.2%。

　　今年1到5月，南京市由市房产局牵头，市区统计局(城调队)开展了江南八区城镇居民住房状况调查工作，目前已基本结束。据了解，南京市此次住房调查内容信息量较大，不仅覆盖了国家对住房调查的项目内容，还满足了江苏省之后开展的住房调查项目的要求。

　　据介绍，此次南京市住房调查范围，涵盖了江南八区国有土地上所有城镇居民家庭的住房(不包括自然村的村民住房)，共涉及68个街道、467个社区居委会中的95.69万户。调查成果表明，南京市江南八区住宅总建筑面积7714.5万平方米，城镇家庭户均人数为2.73人，人均住房建筑面积为29.53平方米，户均套数1.14套，全市住房的成套率93.2%。据推算，江南八区中人均住房建筑面积在18平方米以下且人均月收入820元以下的有10.8万户，实际户数须实施保障时经严格审核方可得知。

　　另外，根据国家发改委公布70个大中城市房价指数，南京市新建商品住宅价格数今年4、5、6月分别为108.8、109.2、111.3。针对该市房地产市场呈现较快发展态势，房价的阶段性上涨，市政府采取综合调控，调整供求关系，使得近两个月实际成交房价出现回落。6月份全市商品房住房成交均价较5月份环比降低2.8%，7月份成交均价较6月份环比降低2.9%。其中，江南八区的商品住房价格6月环比涨幅较5月份下降了0.8个百分点，7月份成交均价较6月份环比降低0.2%。南京市政府表示，将进一步加大调控力度，抑制房价不正常上涨。

　　楼市“上火”冲淡居民富裕感

　　南京小康达标“中考”过关，江南八区近八成的居民对现住房状况满意，也许这可以解释南京5、6、7三个月房价为什么能出现稳中回落。然而，昨日新华社播发的一篇“新华视点”指出，长三角包括江苏在内地区上午16城市居民仍然有话讲：长三角地区经济的快速发展让大家的钱包更鼓了，但是，房价的上涨速度却让钱包再次缩水了。

　　新华社的这篇名为《钱少了？长三角楼市“上火”居民富裕感“结冰”》的文章指出，最新资料显示，长三角16城市统计部门上半年度城市调查交换资料显示：2007年上半年长三角16城市居民人均可支配收入为10566元，突破万元大关，居民收入同比增长15.3%。然而，高速上涨的房价冲淡了收入增长带来的富裕感。

　　“最近的气温在30多摄氏度，我都快受不了。但楼市比天气还热。”上海市民高宇说。他不久前刚在市区“淘”了一处价值200多万元的商品房，并为此背上了100多万元的债务。

　　新华社的报道列举了一系列的数字，长三角16城市中，有6个城市被纳入国家发改委、国家统计局的“全国70个大中城市房屋销售价格指数”调查范围。6月份，这6个城市中有5个新建商品住房价格同比环比都有大幅上涨。其中，南京11.3%、杭州6.9%、宁波8.6%、无锡3.8%、扬州5.9%。而唯一不在涨幅榜上的上海其实也在6月出现了成交放量、价格上扬的局面。

　　“居民收入一年的涨幅有可能抵不上房价一个季度的涨幅。面对这样的房价，怎样才能让长三角的居民有足够的富裕感？不要说普通的"新移民"，就是有房的原居民也在为下一代的住房操心。”复旦大学一位经济学教授这样说。

　　文章中还指出，有关学者表示，长三角居民内部收入差距过大的问题并没有得到妥善地解决。以江苏为例，2006年，江苏所占比重为10%的城镇最低收入组家庭和10%的最高收入组家庭人均可支配收入分别为3802元、38527元，两者的倍率为10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。

　　房价高涨拉大社会贫富差异

　　6月份全国70个大中城市的房价涨幅和上半年长三角城市居民收入的数据近来不期相遇：尽管居民收入同比大涨15.3%，人们还是觉得钱太少。

　　一些社会研究者指出，房价上涨正在助推贫富分化，长三角地区的政府必须有解决问题的决心与勇气。

　　不久前，杭州东部的余杭乔司镇一个新盘上市，由于场面极度火爆，为了防止出现骚乱，当地政府不得不出动警力维持现场秩序。每年的7、8月间是楼市的淡季。然而，由于楼市反季节“上火”，长三角不少地方出现了排队购房的局面。

　　在这些排队购房群体中，有人抱着投资目的，也有不少是害怕房价继续上涨。上海市房地局官方网站显示，截至23日17时30分，上海市一手房普通住宅可售房源只有384.91万平方米。而当日一手房签约套数高达891套，成交面积达9.59万平方米。不少房地产专家指出，有效供给不足，需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨，是引起长三角再度“发烧”的主要原因。

　　“这其实是一件极为可怕的事。在房价持续上涨的过程中，抱着投资目的购房的消费者获取了高额利润，而为自住目的被迫买房的消费者则透支了未来发展空间。其结果，必然是加剧贫者愈贫、富者愈富的社会经济分层态势。”南京大学政治学副教授吕磊说。

　　有关学者指出，长三角居民内部收入差距过大的问题并没有得到妥善地解决。以江苏为例，2006年，江苏所占比重为10%的城镇最低收入组家庭和10%的最高收入组家庭人均可支配收入分别为3802元、38527元，两者的倍率为10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。吕磊认为，长三角要实现富民目标，必须考虑房价过度上涨对社会的负面影响。

　　政府应该兼顾两种效益公平

　　房价急速狂飙的同时，长三角的地价也在不断刷新行情。7月里的杭州土地市场，雅戈尔以14.76亿元的高价竞得总面积为50余亩的浙江工商大学地块，楼面地价高达15712元／平方米，打破了同在杭州市区中心地段的原金松洗衣厂地块楼面地价刚刚创下12245元／平方米的纪录。当地不少房地产人士认为，地价的飙升对杭城楼市的剧烈升温起到了比较关键的作用。但真的是地价飙升导致的房价狂涨么？“可以是地价影响房价，也可以是房价影响地价。两者其实是鸡生蛋、蛋生鸡的关系。”一位房地产专家这样说。而长三角目前的情况是，地价、房价轮着上涨，两者结成了互利互惠的“战略联盟”。

　　“分析这种"联盟"背后获益集团，斩断其间的联通纽带，可能会对抑制房价上涨产生有益的作用。”吕磊提出了这样的观点。

　　“房价并不仅仅是市场的事情。它关系到社会财富分配，也关系到社会公平的实现。”社会学研究者这样说。在中国经济新一轮的发展中，长三角各地纷纷提出了各自的社会和谐发展目标。其中，社会群体之间的和谐是重要一环。作为最有希望率先实现和谐发展的地区之一，长三角地方政府必须在经济效益与社会效益之间作出恰如其分的选择，而由于这轮房价上涨与市场供需矛盾有着直接的联系。长三角地方政府必须在加大中低价位住房供给和住房保障上付出更大的努力。

　　高房价还能走多远

　　许多业内人士预测下半年，房价仍有加速上涨的可能。到底是一只怎样的手“导演”着房价唱衰与唱涨的曲目？我们试图用新近发生的种种事件以及专家学者们对房地产目前形势的判断，拷问一下——高房价还能走多远？

　　7月末，国家有关部门分析原因认为，去年以来，加税、加息等打击买房投机的政策落实，推行90平方米70%住房户型结构，可以相对降低总价提高有效购买力。这些措施并没有从根本上解决推动房价上涨的主要矛盾——供应与需求的紧张状况，缓解土地价格飞涨和土地供应紧缺给住房建设用地需求的压力。应该说，去年以来，紧缩的银根和不足的土地供应与住宅建设、住房需求之间矛盾的加剧，是房地产价格尤其是住房价格上涨的最主要原因。

　　而通州一个超级大盘的老总对记者说，由于土地的稀缺，捂盘惜售、坐地涨价的现象屡屡发生。国家虽然推出了一些限价房、经济适用房，但由于准入制度的不完善，不能从根本上解决实际需求，因此造成了需求比例的失衡。供求比例的失衡造成一种现象：价格越涨，人们越买，于是价格就会再涨。专家将此称为“跟风型消费”。

　　在开发商环节，配建比例也不会给他们带来太多的影响。虽然在同一个地块，但开发商可以通过成本核算来解决，无非高档房价格承担一部分便宜房的成本，开发商的利润还是能够得到保证。

　　“在现有的游戏规则下，土地、地价、房价之间已经形成了一个难以打破的怪圈，这个循环不打破，房价便很难得到抑制。全国的房地产商现在在争着吃同一块奶酪，那最后结果只能是谁出的钱多谁来吃。但是，是不是可能多出一块奶酪呢？举例说明，比如前些时间争议一时的小产权问题，虽然这种住房最终可能得不到官方的认可，但在实际上，这种房子恰恰是在多出一块"奶酪"上做的尝试，并达到了对买房人有益的结果。像这样的事情都在提示我们，在现有游戏规则的基础上作出一些调整，恐怕才是撬动房价唯一的杠杆。”全国工商联房地产商会会长聂梅生的采访发言，多少代表了房价担忧者乃至政府有关部门平抑房价的决心。

　　最近，国家有关部门分析研究了目前全国经济形势和经济工作，认为只有在“投资”和“土地”方面做好文章，控制房价上涨才有一线希望。

　　除了刚性的政策，在持有环节上，政府有关部门应考虑重拳出击。在开征物业税条件并不成熟的情况下，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告建议，应选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。(黄蕾邱俊子徐寿松 蔡国兆) (来源：江南时报)