专家号脉中国房地产业 个别城市房价已“失控”

　　在政策高压和舆论旋涡里，持续疯涨了10个多月的深圳楼价，终于出现拐点迹象。8月1日，新版二手房合同正式实施，为能赶上少缴过户税费的“末班车”，此前几天，深圳国土房产局及各分局门前从凌晨就有人排队。更让炒房者担心的是，8月1日之后，可能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20％所得税，这将彻底结束深圳市持续了超过20年的用阴阳合同规避所得税的历史。（资料图）中新社发蔡芒 摄

　　8月4日，中国地交会房地产金融投资论坛和房地产创新论坛在京举办，多位专家齐集一堂，共同号脉中国房地产业。从宏观经济、投融资、政策体制、城市规划、企业管理等多个角度对房地产行业的诸多问题进行了剖析。

　　王小广：郊区化的应该是富人

　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广表示，每年住房供应量增长为27%，而城市人口增长的速度为3%，住房供应是没有问题的，之所以房价如此之高关键在于富人大量囤积住宅用房，把购买住宅用房当作投资。要解决这个问题，利用税收政策进行调节，迫使富人囤积的房子进行流转，是行之有效的方式。

　　王小广说，中国目前住房供应不足不是土地不足引起的，土地就是零增长房子也可以增长，必须盘活存量城市土地，发展集约节约土地利用模式。他提出，城市需要密度，要改变“摊大饼”的城市建设模式，在规划上要建设紧凑型城市，加密城市中心，城市中心特别是住宅用房完全应该高楼化。

　　王小广说，我们目前的郊区化是穷人的郊区化，而真正的郊区化应该是富人的郊区化，低收入阶层应该住在市中心周围。这样做还有另外一个重大的好处就是可以节约交通流。

　　韩复龄：鼓励房地产企业借壳上市

　　中央财经大学金融与证券研究所所长韩复龄表示，房价持续的上涨使某些学者泡沫破灭的预言落空，原因主要在于我国城市化进程如火如荼，大量涌入城市的居民，带来了持续而强劲的购房需求。

　　他同时表示，我国目前房地产业融资结构相当不合理。要改变目前的不合理现状，需要实现房地产融资的多元化。他建议房地产融资要向上市融资、股权融资、信托计划等方向大力发展。

　　对于上市融资，目前我国上市的房地产公司不足60家，只占我国房地产企业总数的0.2%，其中，通过借壳融资将房地产企业装入上市公司是比较便捷的方式。而对于许多中小房地产企业来说，通过股权融资和信托计划等直接融资方式，具有流动性强、交易费用低、管理成本低等优势，应该大力发展。

　　张曙光：廉租房投入占比太小

　　天则经济研究所学术委员会主席张曙光说，我国2006年512个建立廉租房制度的城市廉租房投入只有70.8亿，只占当年房地产投资的0.36%，政府并没有承担起社会住房保障的责任。

　　他认为，政府的住房调控政策并不在于控制户型、控制房价等，关键在于切实承担起社会住房保障和银行信贷这两项措施，一方面，扩大在经济适用房和廉租房上财政投入，我国目前财政收入增长可观，完全有这个能力承担起这个责任。另一方面，只要控制住银行对房地产企业的信贷，就完全控制了房地产企业的命运，就完全控制了房地产市场。

　　在土地问题上，他认为中央和地方存在土地问题上的博弈，而最后取得胜利的总是地方，这也导致了中央管制土地的政策屡屡失效。

　　孙飞：要大力发展经济适用房

　　美国格林证券有限公司董事、首席经济学家孙飞则表示，在上海、深圳、温州等个别热点城市，房价“已经失控”。

　　对于居民的住房难问题，他认为，政府必须调控房价，这是政府不可推卸的公共责任。当前可行的方法就是大力发展经济适用房。

　　他还重点谈到了房地产企业的融资问题。他认为，信托计划应该成为我国房地产融资创新的主流范式，大力发展类似REITs的房地产信托计划，使房地产融资由被动融资向主动理财的方向发展。(叶勇) (来源：上海证券报)