成都房价疯涨买房还要送红包 专家呼吁应理性

　　四川在线-华西都市报消息  成都房价集体上涨，也难挡买房者的空前热情，专家呼吁买房应理性

　　“楼市疯了！”这是近几个月来，记者在与成都市大小开发商接触时听到最多的一句话。据了解，自从成都获批为全国统筹城乡综合配套改革试验区以后，整个楼市就几乎陷入了前所未有的疯狂状态。

大量的投资者纷纷买房，甚至不惜给销售人员送红包；成都房价几乎集体上涨，部分区域每平方米上涨幅度高达2000元；土地拍卖市场也空前火爆，几次拍卖均连创新高……

　　现象篇

　　买房不光排队还要送红包

　　“有人为了买套房，甚至不惜给销售人员送数千元的大红包。我们当然不会允许这种事情发生，但购房者的疯狂由此可见一斑。”成都新界项目营销负责人告诉记者说。据了解，该项目1期今年5月开盘即被疯抢一空。没做任何宣传，其2期于上月底悄然推出，但仍然推出即告售罄。

　　自今年5月以来，这样的事例可谓不胜枚举。龙湖三千里6月2日开盘，推出800多套房当日售完；和记黄埔投资的南城都汇项目没做任何宣传于8月4日开盘，所推500套房子当日售完；8月3日置信别墅项目芙蓉青城为避免购房者过多而选择晚上开盘，数百套别墅当晚即告售完；卓锦城9月1日推出400套房，同样是当日售完。面对楼市骤然火爆，成都楼市部分区域几乎再现了一房难求的情况，由此部分购房者为了买房而买通销售人员的故事也频频上演了。

　　记者调查发现，今年5月以来成都购房，投资者占据了很大比例。记者日前扮成购房者在城南填写登记名录时，发现在该名单“用于投资/自住”一栏，90%以上所填都是投资。而该售楼部小姐向记者介绍项目时，也直截了当地表示：“买我们这个房子就是用来投资的。现在成都都是‘试验区’了，上涨空间大得很。”

　　房价成都楼市集体涨价

　　伴随着投资者的汹涌，成都的楼房也迎来了新一轮的集中涨价期。

　　建设路片区楼市的变化是成都成为试验区之后整体楼市的一个缩影。据了解，在去年9月该区域的金牌项目开盘时，均价为4500元/平方米。而到今年建设路价格无不在每平方米6000元以上。而作为成都传统的房价洼地城北，借试验区之东风也迎来了价格全面上涨期。而在目前开发正火热的城北沙河源片区，其价格也从今年4月初的均价4300元/平方米上涨到现在的4700元/平方米左右。

　　此外，包括城东片区、城南片区、金沙片区等，成都楼市迎来了一个整体涨价期。而对于涨价的原因，西南财经大学党委副书记、著名房产专家杨继瑞一语道出了其中玄机：“主要是受到‘试验区’的影响。因为成都成为了试验区，无论购房者还是开发商，对于成都楼市的期望值也集体提高。”

　　拿地一天砸下77亿外资

　　“试验区”效应不仅仅体现在房价与投资者身上，土地拍卖市场的疯狂更直接反映了该效应对成都楼市的长期影响。

　　6月15日，是“试验区”宣布设立后成都的第一个土地拍卖日。一块位于市区东边双林路17亩地拍出了1290万/亩的高价，直逼市中心核心区域的拍卖价，而半年之前同等区位的地价还在每亩700万左右徘徊。随后拍卖的城南高新区两块土地，分别以840万/亩和850万/亩高价拍出，刷新了过去城南三环路外土地725万/亩的最高纪录。

　　而7月20日的成都土地拍卖更是被该市房地产界认为是楼市的一个转折点。一块地处三环路边脏乱差的琉璃场的土地竟然拍卖到了1385万元/亩，楼面地价高达4155元/平方米，而在1年前该区域的土地价格也仅仅在500万元/亩左右。一块366.53亩的地块拍到了1130万元/亩，成交总额达41.4亿多元，创下了成都土地拍卖史上单宗地块成交额的最高纪录。一天内9宗土地顺利成交，77亿外资砸向成都市场，东三环边的楼面地价拔高至4155元/平方米，南部新区楼面地价超越7500元/平方米……

　　思考篇

　　试验区效应拉高房价

　　开发商拿地已几乎不计成本，而外来资本在“试验区”成都的挥金如土更令整个行业都震颤不已。试验区下的成都楼市，究竟会何去何从？难道真的会直逼北京上海等全国一线城市？成都有那么大的潜力吗？

　　经济学家认为，市场态势的考量标准，最核心的仍然是供求关系，房地产市场也是如此。日前成都市房管局通过其官方网站www.fc114.com发布了《2007年1-7月成都房地产市场供销两旺》报告。报告称，今年1-7月，成都市商品房成交1429.63万平方米，同比增长34.5%；郊区（市）县商品房成交701.20万平方米，同比增长29.2%。同期成都市商品房新增供应1561.40万平方米，同比增长33.9%；郊区（市）县商品房新增供应736.53万平方米，同比增长16.4%。“虽然近两个月市场需求旺盛，但由于供应量也在同步增长，供销比依然保持在1以上。”报告同时表示，今年1-7月成都房价稳中有升，主要原因有“国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，增强了人们对成都城市发展的预期，有更多的资金和人员流进成都，拉高房价”。

　　预见篇

　　土地巨大放量 疯狂楼市渐趋理性

　　记者同时注意到，虽然在试验区效应下成都地价一路攀升，但与之相伴的却是土地的巨大放量。据统计，今年1-7月成都市中心城区和二圈层总供地量为10218亩，与去年同比增加3%。其中中心城区供地面积为4190亩，与去年同期相比增幅更高达151%。而未来几个月里，仅成都中心城区还将推出47宗土地总面积高达2000亩……

　　对于政府的作为，成都开发商芙华房产总经理邹梁正认为，政府显然是有意识在竭力调整市场的供求结构，增大市场的供应。如果此种力度继续加大，市场的供求结构必然会继续调整，市场会慢慢回归。

　　对于成都成为试验区后的楼市骤然暴涨，部分开发商保持着谨慎乐观的态度。成都金房集团董事长王晓白认为，现在的楼市，显然是新试验区效应的表现，这就犹如股市的利好刺激一样。但随时间推移，这种效应终究会淡去。“成都楼市不可能永远涨，而就在前几个月的集中爆发以后，现在已经在渐渐回归。当然，这种回归不是说价格回落，而是价格上涨的幅度明显减慢。成都楼市近几年的投资空间，正在渐渐接近顶端。”

　　对于新试验区效应的楼市，成都市房管局一不愿透露姓名的处长也认为，效应总会有个期限。现在的成都楼市，这种效应已经开始渐渐淡去，市场正在由这几个月的投资型向自住型转变。“楼市受到新试验区影响很正常，但当上涨空间、投资空间接近顶部，必然又会迎来一个新的回归期。” 记者姜军

　　购房宝典

　　三条标准测算潜在购房风险

　　标准一：房价收入比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的标准是3-6倍。即你购买一套房子时，总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为3-6倍，则说明这种房价在你的支付能力内。这一比例越高，说明房价就越高。

　　标准二：月供收入比。是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%-35%。如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。

　　标准三：家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。从上述的网络调查来看，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。而这又有房价一路高涨的原因。

　　疯涨之下的房奴生活

　　被月供压得喘不过气

　　张先生，按揭购房一套。月收入2300元，月供2000元

　　教训：被迫低价转卖，基本没赚到钱

　　张先生一年前在城东购买了一套110平方米的房屋，总价35万元，在父母的帮助下，东拼西凑了15万的首付款，20年月供每月还款大约2000元。张先生的月收入仅为2300元，工资收入要拿出90%来付房款月供，每个月可供他消费的钱大约就只有300元，生活相当窘迫。

　　张先生告诉记者，他其实并不具备购买这么大房子的实力：“当时的确有相当大的压力，不过想一想，反正买了房都会保值增值，怕什么呢？”天有不测风云。张先生所在公司亏损裁员，张先生失去工作，导致断供长达8个月之久。最后，银行起诉到法庭，张先生被迫把房子转卖，以相当低的价格（仅比买时价格高出约300元/平方米）转让出去，除去手续费，银行罚息，张先生基本上没有赚到任何钱，瞎忙乎了一阵子。

　　卖掉房子租房过日子

　　王先生，按揭购房两套月收入：3000元月供：6000元

　　教训：被迫卖掉其中一套，搬到外面租房住

　　2004年，王先生在市中心通过按揭方式，购买了一套96平方米的房子，当时房子总款36万元。首付20万元，贷款16万元，20年月供每月还款大约1500元。当时房价为3600元/平方米，成都房价在那一年，像坐上了火箭一样往上蹿，两年时间房价上涨到了5600元/平方米。于是，王先生又首付16万元左右，在城北购买了一套房。这样他手里就有了两套房子。在此期间，他又结婚又生子，生活压力突然增大许多。两套房子，月供总款需要6000元，他每月收入才3000元，远远不够月供和家庭开支。由于供不起月供了，王先生只好把位于市中心的房屋卖掉，不得不搬到外面租房住，等到城北的房屋交了，装修了再搬进去。 记者欧波

　　惊人的楼市语录

　　“你好，帮我查查看我的这些房子都在哪儿”

　　——炒房团买房像买白菜，卖房像卖大葱

　　“楼盘利润率高到让我们不好意思的程度了”

　　——深圳2007房价暴涨开发商坦言

　　“两周上涨7.6%，重庆房价‘表现正常’”

　　——重庆房管局副局长称目前房价上涨正常